Ukkaskadgel.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Возможна ли судебная защита преимущественного права покупки?

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарий к ст. 250 ГК РФ

1. В случае продажи одним из сособственников своей доли постороннему лицу другие участники имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается третьему лицу, и на прочих равных условиях. Это правило установлено в целях обеспечения прав сособственников, для которых немаловажное значение имеет вопрос о том, кто займет место выбывшего сособственника. Кроме того, с их стороны возможно закономерное стремление увеличить свою долю либо стать единственным собственником имущества. Преимущественное право покупки не применяется при продаже доли с публичных торгов, что вполне объяснимо, поскольку целью торгов является продажа имущества тому, кто предложит за него наиболее высокую цену. Сособственники могут на общих основаниях принять участие в публичных торгах с целью приобретения доли в праве общей собственности. Публичные торги по продаже доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться при обращении взыскания по обязательствам собственника (ст. 255 ГК) и в иных случаях, предусмотренных законом. Преимущественное право покупки возникает только при возмездном отчуждении доли по договору купли-продажи, а также при отчуждении доли по договору мены и только постороннему лицу, не входящему в число участников общей долевой собственности. В случае продажи доли одному из сособственников иные сособственники утрачивают право преимущественной покупки отчуждаемой доли и не могут предъявлять к продавцу каких-либо требований.

2. При отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное заключается в том, чтобы это требование было выполнено, и в случае возникновения спорной ситуации собственник, отчуждающий свою долю, мог представить доказательства надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса.

Законодатель также не определяет, в какой форме должен быть сделан отказ. В юридической литературе были высказаны две позиции по этому вопросу. Отказ должен быть сделан либо в письменной форме, как и само извещение, либо в той же форме, которая требуется для заключения сделки по отчуждению имущества. Закон о государственной регистрации (п. 1 ст. 24) содержит положение, согласно которому к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

3. Сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке, составляют один месяц при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество и десять дней при продаже доли в праве собственности на движимое имущество. Начинают течь эти сроки со дня извещения участников долевой собственности о намерении продать долю. Это сроки существования права, а не исковой давности, поэтому они не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Отказ сособственников от покупки либо их молчание в указанные сроки означают, что сособственник-продавец вправе продать долю любому третьему лицу по указанной цене и на прочих условиях, указанных в извещении.

4. Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением преимущественного права покупки, принадлежащего другим сособственникам, не означает недействительности совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Еще М. Зимелева указывала, что «нарушение права преимущественной покупки не есть повод оспаривания сделки, так как иск, основанный на этом нарушении, направлен не на признание ее не действительной, то есть на уничтожение результатов продажи, а только на то, чтобы поставить истца на место покупателя, то есть на замену одной из сторон сделки» (Зимелева М. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН. М., 1941. Вып. 2. С. 59).

Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие условия договора продажи по сравнению с указанными в извещении.

Судебная практика исходит из того, что трехмесячный срок для предъявления соответствующего иска является пресекательным и не подлежит продлению или восстановлению даже в случае его пропуска по уважительным причинам (п. 20 Постановления ВАС N 8). Согласиться с подобной трактовкой едва ли возможно. Более правильным представляется мнение, считающееся в юридической литературе традиционным, согласно которому это сокращенный срок исковой давности, к которому применимы правила и о продлении, и о восстановлении.

Исчисление срока исковой давности следует вести по общим правилам, т.е. с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего преимущественного права покупки доли, отчуждаемой другим сособственником, а не с момента совершения сделки по отчуждению, поскольку нормами, содержащимися в комментируемой главе, не установлены специальные правила исчисления исковой давности.

5. Преимущественное право покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником, поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку кому-либо преимущественного права.

Судебная практика по статье 250 ГК РФ

ПУНКТОМ 3 СТАТЬИ 250 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,

Статьи 246, 250 и пункт 4 статьи 252 ГК Российской Федерации, применяемые во взаимосвязи с другими нормами данного Кодекса, регулирующие пользование и распоряжение общим имуществом и устанавливающие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли, направлены на защиту и обеспечение баланса интересов участников долевой собственности и не могут расцениваться как нарушающие права заявителя, в деле с участием которого суды установили, что А.П. Железняк был извещен о намерении продать долю в праве собственности лицу, не являющемуся сособственником, но о реализации своего преимущественного права покупки не заявил.

Читать еще:  Кадровая политика основные виды и сущность

СТАТЬЕЙ 250 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, В.Г. Ярославцева,

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные Колодко А.В. требования, суд первой инстанции исходил из того, что до заключения 1 марта 2004 года договора купли-продажи долей продавцами как участниками права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества истцу не было направлено предложение о приобретении этих долей, следовательно, предусмотренное статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации право преимущественной покупки доли другим долевым собственником было нарушено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в отсутствие доказательств отказа общества от преимущественного права приобретения земельного участка в собственность, признал факт нарушения установленного статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественного права истца на приобретение земельного участка в собственность, в связи с чем перевел на него права и обязанности приобретателя по соглашению об отступном от 01.09.2017.

Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды руководствовались нормами главы 7 АПК РФ, положениями статьи 168, пункта 1 статьи 250 ГК РФ, статьи 12 Закона N 101-ФЗ, и исходили из недоказанности истцом возникновения у него права на выкуп спорных долей на льготных условиях, а также нарушения его прав оспариваемыми сделками.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что оспариваемый договор купли-продажи от 29.11.2016 заключен в льготном порядке (без проведения торгов) с лицом, которое обрабатывало земли (обществом «Молочное»), и в отсутствие доказательств использования спорного земельного участка истцом, руководствуясь положениями статьи 168, пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пришел к выводу, что права на выкуп спорных долей на льготных условиях у общества «Брянская мясная компания» не имеется, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.

Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), статей 110, 111 и 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и исходили из того, что условия положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, утвержденного определением Арбитражного суда Пермского края от 28.04.2017, прямо предусматривали необходимость реализации преимущественного права сособственников на приобретение доли в продаваемом имуществе должника. Указанные условия нашли свое отражение в сообщении о проведении торгов.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Закона N 14-ФЗ).

Разрешая заявленные требования, суды руководствовались положениями части 1 статьи 244, части 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 части 3 статьи 1, пункта 1 статьи 12, части 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Разрешая спор, суды руководствовались статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 4, 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон N 101-ФЗ) и исходили из недоказанности обществом преимущественного права на приобретение земельной доли на земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Верховный суд не дал обмануть долевого собственника квартиры

При продаже доли в квартире другие владельцы имеют преимущественное право ее купить. А если долю приобрели третьи лица, обманутый владелец может требовать ее себе за обговоренную цену, следует из ст. 250 Гражданского кодекса (преимущественное право). Но это правило действует не только для купли-продажи, но и для любых других возмездных сделок по отчуждению доли, напомнил Верховный суд в одном из недавних дел. В нем Антон Остриков* хотел признать недействительным договор, по которому Александра Ленина* подарила свою долю в квартире другому человеку. Остриков узнал, что Ленина передала долю в счет оплаты по займу, который она брала до этого (долг был порядка 80 000 руб.). Поэтому истец потребовал переквалифицировать дарение в куплю-продажу и перевести на себя права и обязанности покупателя по ст. 250 ГК.

Сложности квалификации и защиты прав

Первая инстанция удовлетворила иск Острикова, но апелляция согласилась с этим лишь частично. По ее мнению, в деле недостаточно было установить, что дарение на самом деле возмездное. Остриков указывал, что Ленина продала долю, но на самом деле речь идет о займе, а еще о залоге, указал Ленинградский областной суд. Поскольку купли-продажи здесь нет, значит, невозможно перевести права и обязанности по ней на истца, как он того требует, заключила апелляция (дело № 33-6568/2017).

Можно ли перевести на истца с преимущественным правом покупки права и обязанности покупателя, если другой собственник не продавал долю, а передал по другому возмездному договору?

Но ст. 250 ГК применяется во всех случаях возмездного отчуждения доли, а не только при купле-продаже, поправил Верховный суд. Ведь иной способ распорядиться имуществом тоже может нарушить преимущественное право другого собственника на покупку. Если ответчики заключили другой договор – это еще не значит, что в иске нужно отказать, следует из определения № 33-КГ18-4.

В нем также критикуется подход апелляции, которая квалифицировала сделки как заём и залог. Областной суд не установил, каковы были условия займа, кто и какую сумму передавал. А заложенное имущество остается у должника, а не передается кредитору. С такими выводами Верховный суд вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

По словам руководителя практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ КИАП КИАП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Комплаенс группа Семейное и наследственное право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Антимонопольное право (включая споры) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Банкротство (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Профайл компании × Сергея Попова, Верховный суд не дал распространиться схемам с участием притворного договора займа. Хотя он не исключает, что заём мог существовать как самостоятельная сделка. Дарение, залог, заём – популярные способы попытаться обойти право преимущественной покупки, говорит Иван Баранов из АБ Кульков, Колотилов и партнеры Кульков, Колотилов и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж Профайл компании × .

По его наблюдениям, подход областного суда встречается в практике сравнительно чаще, чем позиция Верховного суда.

Если истец предъявляет какие-либо доказательства возмездности «дарения», то судам не составляет труда определить, что стороны сделки хотели обойти положения ст. 250 ГК. Но восстановить права [добиться перевода на себя прав и обязанностей приобретателя] обманутому собственнику бывает непросто. Возможно, ситуация улучшится после решения ВС.

Читать еще:  Инструкция по проведению взаимозачета в 1С

* – имена и фамилии действующих лиц изменены.

ВС напомнил, что восстановление нарушенного материального права одного лица не должно повлечь за собой нарушение прав других лиц

Верховный Суд вынес Определение № 41-КГ20-7-К4, в котором напомнил судам порядок действия при продаже жилого помещения стороннему лицу в обход преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Максим Тронь является собственником комнаты № 7 в коммунальной квартире. Собственником комнаты № 8 являлся Александр Брылев – по ДКП от 27 января 2018 г. он продал ее Ольге Соколовой.

16 февраля 2018 г. в Управление Росреестра по Ростовской области продавцом и покупателем были поданы заявления об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности. Однако 1 марта регистрация была приостановлена в связи с отсутствием документов, подтверждающих извещение собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продавца продать помещение постороннему лицу.

После этого Александр Брылев направил Максиму Троню уведомление о продаже своей комнаты, которое было получено последним 19 марта 2018 г. Месяц спустя мужчина направил ответ, в котором сообщил о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и приобрести комнату. Тем не менее жилое помещение было продано Ольге Соколовой и 3 мая 2018 г. была произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Максим Тронь, посчитав, что продавец фактически уклонился от заключения с ним договора купли-продажи и что отчуждение комнаты произведено с нарушением преимущественного права покупки, обратился в Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском к Александру Брылеву, Ольге Соколовой и Управлению Росреестра. Мужчина просил прекратить право собственности Соколовой на жилое помещение и перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 27 января 2018 г.

Истец также просил признать за ним право собственности на спорное жилое помещение, считать заключенным между ним и продавцом договор купли-продажи жилого помещения с дополнительными условиями, взыскать с Александра Брылева судебные расходы в сумме около 13 тыс. руб., произвести зачет обязательства по выплате 750 тыс. руб. на приобретение спорного объекта недвижимости на сумму судебных расходов и признать прекращенным обязательство в этой части, возложить на Ольгу Соколову обязанность передать истцу ключи от спорного жилого помещения.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований. Он пришел к выводу, что факт направления Максимом Тронем ответа о желании воспользоваться своим правом преимущественной покупки без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации такого права, поскольку, по смыслу положений ст. 250 ГК РФ, установленный ей месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Далее Ростовский областной суд посчитал, что данные выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона. Установив, что в уведомлении, направленном в адрес Александра Брылева в месячный срок, Максим Тронь выразил готовность заключить договор купли-продажи, апелляция пришла к выводу о том, что истец в предоставленный законом месячный срок предпринял действия, направленные на реализацию своего права преимущественной покупки, однако продавец уклонился от заключения с ним договора купли-продажи.

При этом, удовлетворив иск о переводе прав и обязанностей по ДКП на Максима Троня, суд апелляционной инстанции взыскал с него денежные средства в сумме 750 тыс. руб., внесенные им на депозит Управления Судебного департамента Ростовской области, в пользу Александра Брылева в качестве оплаты цены договора. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Ольга Соколова обратилась в Верховный Суд с кассационной жалобой, изучив которую, Судебная коллегия по гражданским делам указала, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций в части взыскания с Максима Троня 750 тыс. руб. в пользу Александра Брылева сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя.

Высшая инстанция отметила, что ст. 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности. При этом положения п. 2 и 3 ст. 250 Гражданского кодекса не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Верховный Суд сослался на п. 1.2 Постановления Пленума ВС от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции от 6 февраля 2007 г. № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», согласно которому при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

«Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли», – подчеркнул ВС.

Верховный Суд заметил, что юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось выяснение вопроса о том, было ли исполнено Ольгой Соколовой обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения. Однако указанное обстоятельство, имеющее существенное значение для правильного разрешения спора, суд апелляционной инстанции оставил без исследования и правовой оценки. «Вместе с тем при условии исполнения Соколовой О.А. своего обязательства по договору купли-продажи для соблюдения баланса прав и обязанностей всех сторон внесенные истцом на депозит денежные средства подлежали взысканию в пользу Соколовой О.А. как возврат цены указанного договора за переданное истцу имущество», – подчеркнул Суд.

Он указал, что согласно ст. 2 ГПК задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров. При этом, исходя из п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса, судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права. Удовлетворение иска должно быть направлено на восстановление нарушенного материального права. «Между тем такое восстановление нарушенного материального права одного лица не должно повлечь за собой нарушение прав других лиц», – заметил Верховный Суд и отменил определения апелляции и кассации в части взыскания с Максима Троня в пользу Брылева денег, направив дело в этой части на новое рассмотрение в апелляционный суд.

В комментарии «АГ» адвокат АП Калининградской области Владимир Сорокин назвал данное определение законным и обоснованным. «Если Соколова О.А. по решению суда заменена Тронем М.Н. в качестве покупателя по договору купли-продажи, то денежные средства за помещение, внесенные Тронем М.Н. на счет Судебного департамента, должны быть выплачены либо Соколовой, если она ранее оплатила за помещение Брылеву, либо Брылеву, если он не получил оплату за помещение от Соколовой. В противном случае Брылев по апелляционному определению суда дважды получит деньги за проданное помещение, что является неосновательным обогащением», – отметил Владимир Сорокин.

Читать еще:  Социальное обеспечение и его виды

Адвокат КА «Вердиктъ» Сергей Смирнов обратил внимание на то, что судебный акт должен быть окончательным и не создавать новые споры. «Если судом будет установлено, что покупатель Соколова оплатила цену по договору, то она имеет право на 750 тыс. руб. В противном случае ей придется подавать иск о неосновательном обогащении и взыскании с Брылева денег», – заметил адвокат.

Возможна ли судебная защита преимущественного права покупки?

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Публикации и практика
  • Главная
  • Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 250 ГК РФ, судебная практика применения

Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ

В п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» содержатся следующие разъяснения:

Преимущественное право покупки доли имущества участниками долевой собственности

При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее:

а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме;

б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;

в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 — 205 ГК РФ.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Цена иска определяется в соответствии с п. п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

В п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:

Последствия нарушения преимущественного права покупки

В случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).

В п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся следующие разъяснения:

Исковая давность по иску о переводе прав и обязанностей покупателя. Восстановление срока судом

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

В п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:

Преимущественное право покупки долевым собственником при продаже приватизированной квартиры

Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector