Ukkaskadgel.ru

Документооборот онлайн
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Узаконивание самостроя и незаконной реконструкции в Москве

Оформление незаконного строительства

Градостроительный кодекс признает несколько видов построек: капитальный объект (здание, строение или недостроенное сооружение), некапитальный объект (временные постройки, киоски, навесы и т.п.), индивидуальное жилищное строительство и т.п.

Для возведения многоквартирных зданий или ряда объектов ИЖС нужно обязательно приобрести разрешение на строительство — документ, подтверждающий то, что проведенные изыскания, проектная и прочая документация позволяют строить или реконструировать необходимое капитальное сооружение. Выдает разрешение в Москве Мосгосстройнадзор, а в других регионах – аналогичные структуры.

Вместе с тем, разрешение на строительство нужно далеко не всегда. В соответствии с градостроительным кодексом разрешение не нужно:

  • При постройке гаража на участке, полученном гражданином для личных, не имеющих отношения к предпринимательству, целей.
  • При возведении строений на участке садоводства или дачного хозяйства.
  • В случае строительства или реконструкции некапитальных объектов — киосков, навесов и т.п.
  • При возведении вспомогательных сооружений.
  • В случае изменения капитальных строений, если эти работы не влияют на их надежность и безопасность и не превышают максимальные и минимальные параметры санкционированного строительства или реконструкции.
  • При капитальном ремонте.
  • В случае строительства или реконструкции буровых скважин.
  • В других случаях.

Также разрешения на строительство не выдаются, если на территории строительства не введены в действие правила землепользования и застройки — документы градостроительного зонирования, в которых определяются территориальные зоны и градостроительные регламенты. Утверждаются они органами власти субъектов или местного самоуправления.

Отсутствие разрешения на постройку или эксплуатацию объекта (в том случае, если оно требуется законом) не позволит осуществить кадастровый учет строения и зарегистрировать право собственности на него. Соответственно, у владельца объекта незаконного строительства не будет возможности продать, передать в аренду, подарить, оставить по наследству или другим способом распорядиться постройкой.

Тем не менее, объект незаконного строительства можно узаконить. Метод оформления постройки будет зависеть от индивидуальных обстоятельств дела. Проблему можно попытаться урегулировать в административном порядке, обжаловав отказ в согласовании строительства в вышестоящих структурах. В противном случае, придется обращаться с иском в суд.

Способы оформления незаконного строительства:

  • Оформление задним числом, т.е. подготовка проекта, проведение изысканий и получение разрешения на строительство здания, которое уже фактически существует.
  • Официальное обращение в комиссию по самострою с заявлением о возможности сохранения незаконно построенного объекта.
  • Обжалование отказа в легализации в административном порядке.
  • Легализация через суд.

Процесс легализации через суд – самый неоднозначный и зависит от множества нюансов. Например, от того, кому принадлежит земля, на которой возведена постройка — тому, то заявляет право на строение, либо государству (муниципальному образованию), либо и вовсе постороннему частному лицу. Также надо подумать о том, какое именно требование нужно предъявить – обжаловать незаконный отказ в строительстве или вводе объекта в эксплуатацию, либо признать свое право на постройку, либо обжаловать незаконный отказ в регистрации самовольной постройки, либо что-то еще.

В любом из этих случаев, каким методом оформления незаконного строительства вы бы ни решили воспользоваться, вам могут помочь наши юристы и другие сотрудники компании, специализирующиеся на легализации самостроя. Начните с консультации, и мы разъясним, как надо действовать в вашей ситуации.

Самострой в 2019: от законов до пошаговой инструкции по легализации

Борьба с самостроями ежегодно ужесточается. За 2017-2018 года на территории Москвы было демонтировано 118 объектов с признаками самовольного строительства. Нужно иметь в виду, что самостроем в 2019 году признается строение, возведенное:

  • на участке, не предназначенном для этих целей;
  • без получения разрешения (на строительство, ввод в эксплуатацию);
  • с нарушением градостроительных норм и правил.

Таким образом, даже если вы выполнили реконструкцию здания и не согласовали ее с государственными органами, постройка будет считаться самостроем.

О моем самострое точно узнают?

В Москве и Московской области используются несколько способов обнаружения самостроев в 2019 году. Это аэросъемка, инспекции БТИ, выезды на местность сотрудников Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости. Список объектов регулярно обновляется. В Москве и Московской области они, согласно Постановлению Правительства Москвы № 819-ПП, добавляются в перечень в приложениях №2 и №3. Это прямой путь к сносу сооружений, поэтому лучше не затягивать с вопросом, как узаконить самострой в 2019 году, и играть на опережение.

Как наказывают за самострой в 2019 году?

  1. Штраф. Для предприятий он составит от 500 тысяч до 1 млн рублей.
  2. Административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.
  3. Требование устранить несоответствия постройки документам БТИ.
  4. Судебное разбирательство с Департаментом городского имущества относительно незаконно возведенного или реконструированного строения.
  5. Снос объекта силами собственника или ГБУ «Автомобильные дороги».
  6. Изъятие земельного участка.

Начать выяснять, как узаконить самострой в 2019 году, могут и сами собственники, до того, как о факте самовольного строительства или реконструкции узнают государственные органы. Дело в том, что такой объект будет невозможно приватизировать, отдарить, передать по наследству, использовать в качестве обеспечения по кредиту и достаточно сложно продать.

Как узаконить самострой в 2019 году?

Существует несколько обязательных требований, без которых узаконить самовольную постройку в 2019 году будет невозможно. Это:

  • легальность возведения постройки согласно градостроительной документации;
  • отсутствие нарушений строительных норм;
  • наличие прав на землю (право собственности, долгосрочная аренда);
  • отсутствие нарушений прав и интересов третьих лиц, а также угрозы их жизни и здоровью;
  • отсутствие претензий со стороны органов власти.
Читать еще:  Рабочее время и его использование на предприятии

Постройка должна удовлетворять всем пунктам. Если это не так, то прежде, чем узаконить самострой в 2019 году, придется сначала устранить нарушения.

Пошаговая инструкция, как юридическому лицу узаконить самовольную постройку

Важный фактор успеха – проведение комплексного анализа сооружения. Сделать это необходимо до старта работ, иначе не удастся выработать адекватную правовую позицию и разработать комплекс мер по признанию объекта.

Вариантов, как узаконить самострой в 2019 году, несколько. Выбор оптимального лучше доверить специалисту: юристы по недвижимости рассчитают вероятность положительного решения и разработают дорожную карту легализации объекта. Опишем схему, которая позволяет добиваться сохранения объектов для клиентов нашей компании. Это способ легализовать недвижимость через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) и выплату штрафа.

  1. В Департамент градостроительной политики направляется письмо и пакет документов. Задача — убедить, что самовольное строительство не нарушает строительных и градостроительных норм, а собственник готов выплатить штраф.
  2. Департамент градостроительной политики дает разрешение на узаконивание постройки через комиссию ГЗК.
  3. Собираются документы, которые нужно будет предоставить в Мосстройнадзор, префектуру административного округа, ДГИ и другие инстанции. Желательно договориться о личной встрече с префектом. Если совместными усилиями постараться найти конструктивное решение вопроса и согласовать процедуру узаконивания строения, то шансы на благоприятное решение будут выше.
  4. Проводится строительно-техническая экспертиза. Желательно заказывать ее у компаний, которые имеют положительный опыт взаимодействия с государственными инстанциями.
  5. Объект осматривается исполнительными департаментами и службами. Их задача — убедиться в соответствии строительным нормам и проверить, не нарушает ли строение права третьих лиц и не представляет ли угрозы их здоровью.
  6. Дело с заключениями контролирующих органов передается рабочей группе ГЗК, а потом комиссии ГЗК. Если собственник озаботился, как узаконить самострой в 2019 году, и тщательно подготовил все документы, удается получить положительное решение о комиссии с первого раза.
  7. Выплачивается штраф за возведение незаконной постройки.
  8. Собственник может получить новый технический паспорт БТИ, подав заявление на проведение выездного обследования здания.
  9. Последний этап в схеме, как зарегистрировать самострой, — обратиться в Росреестр или МФЦ с пакетом документов. В течение 10 дней изменения будут внесены в базу, и вы сможете получить свидетельство о регистрации права собственности.

Схема легализации самостроя через ГЗК в 2019 году — одна из наиболее эффективных, если оформлением занимается опытный юрист. Успех процедуры напрямую зависит от того, насколько полный и грамотно составленный пакет документов подаст заявитель, сможет ли четко аргументировать свою правовую позицию. Сотрудники компании Help Development активно используют данный вариант узаконивания самовольного строительства и реконструкции, работали с префектами разных административных округов Москвы и выиграли для клиентов десятки дел.

Как признать самострой через суд?

Если вы получили отказ от ГЗК или Росреестра, есть еще один вариант, как узаконить незаконную постройку на своем участке: через суд. Ответчиком будет выступать муниципальная структура, которая выдала отказ. Иск подается в районный суд по месту расположения незаконного строения. Пакет документов будет схожим с тем, который подготавливался для обращения в ГЗК. Необходимо доказать, что самовольная постройка или реконструкция здания не влечет за собой нарушения градостроительных, строительных требований, не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не затрагивает интересы третьих лиц.

Статистика показывает, что при наличии веских аргументов суд с большой долей вероятности примет решение относительно самовольного строительства в 2019 году в пользу истца. При этом значение имеют причины, по которым возведен самострой или сделана нелегальная реконструкция. Например, оправдательной причиной будет то, что работы проводил предыдущий собственник, а новый владелец сразу же обратился в ГКЗ или суд, как только обнаружил нарушение закона. Имейте в виду, что помимо штрафа придется заплатить государственную пошлину за рассмотрение дела: сумма будет зависеть от стоимости недвижимости.

Какие документы потребуются для легализации самовольного строительства?

  1. Исходно-разрешительная документация. Нужны ГПЗУ, техусловия, проектная документация и положительное заключение экспертизы, схема коммуникаций.
  2. Документы, подтверждающие право собственности на землю.
  3. Справки и заключения, подтверждающие соответствие здания техническим, пожарным, экологическим, санитарным требованиям.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Документы из БТИ (технический паспорт, экспликация, поэтажные планы).

Для судебного разбирательства потребуются документы, подтверждающие обращение к муниципальным органам, а также оценка рыночной стоимости объекта независимым оценщиком для расчета госпошлины.

У вас остались вопросы, как оформить самострой? Эксперты компании Help Development предоставят развернутую консультацию и помогут сформировать порядок действий по легализации объекта. Мы занимаемся консалтингом в сфере недвижимости уже более 10 лет и многократно оказывали услуги по узакониванию самовольно возведенных строений. Наши эксперты добивались положительного решения, даже когда здание было внесено в список по Постановлению Правительства Москвы № 819-ПП.

Доверьте узаконивание самостроя в 2019 году профессионалам – обращайтесь в компанию Help Development уже сейчас. Для получения предварительной консультации и ответов на интересующие вопросы позвоните по телефону +7 (495) 177-65-96.

Узаконивание (легализация) самостроя

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенное или построенное без получения на это необходимых согласований, разрешений, в том числе с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Читать еще:  Суммированный учет рабочего времени сложные ситуации

Виды самовольного строительства

Самый распространённый вид самостроя в Москве — это самовольная реконструкция — когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подкровельного пространства и т. д.

В последнее время появилась тенденция самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий, т. е. когда внутри одноэтажного здания с высотой обычно 10–12 метров обустраивают 2 или 3 этажа внутри, называя это антресолью, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки, при этом увеличивая общую полезную площадь здания в 2–3 раза.

Второй вид самостроя — это самовольное строительство , то есть возведение с нуля, когда на пустом месте строят здание без разрешения на строительство, либо, когда сносят старое здание, а на его месте строят новое, большей площади и этажности.

Постановления Правительства Москвы №819-ПП и №829-ПП

Правительством Москвы приняты два ключевых постановления, касающиеся борьбы с самостроями в Москве и регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев:

  1. Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
  2. Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».

Помимо этого, 03 августа 2018 г. принят Федеральный закон N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»», согласно которому предусматривается снос самовольно возведённых (реконструированных) объектов только по решению суда . Также у правообладателя появилась возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями (легализовать или узаконить). На это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет. В результате на такую постройку может быть оформлено право собственности.

Сейчас Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве (ГИН) проводится планомерная работа по выявлению и пресечению фактов самовольного строительства или реконструкций объектов недвижимости. При выявлении признаков самовольного строительства, сотрудниками Госинспекции по недвижимости составляется соответствующий акт, фиксирующий данные нарушения, который направляется собственнику и в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ). В случае если собственник не предпринимает никаких действий по узакониванию самостроя, ДГИ подает на правообладателя земельного участка в суд за использование земельного участка не по назначению и с требованием о сносе здания.

Порядок узаконивания (легализации) самостроя

Согласование объектов самовольного строительства или незаконной реконструкции в Москве возможно одним из двух способов:

  1. В административном порядке — через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) — это наиболее эффективный метод узаконивания объекта, данная процедура значительно проще и короче по срокам, чем судебный процесс.

Процесс узаконивания начинается с подачи заявления на имя Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М.Ш. с просьбой рассмотреть вопрос о сохранении объекта недвижимости в существующих объемах. После этого Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) проводится процедура обследования объекта и земельного участка, на котором он расположен, направляются запросы в другие инстанции (Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ), Москомархитектура, Префектура, Мосгоргеотрест и т. д.) с целью формирования «общей картины» для вынесения вопроса на рассмотрение ГЗК.

ГЗК, рассмотрев Ваше обращение на заседании Рабочей группы, может принять решение:

  • «положительное» — о сохранении объекта путём прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию (легализации), в том числе оплаты штрафа в бюджет города;
  • «отрицательное» — о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврату в первоначальное состояние — если выявлены какие-либо нарушения, риски и т. д. или если собственник объекта не принимает дальнейшие условия по узакониванию (легализации), а также оплате штрафа.

При принятии ГЗК положительного решения, т. е. о сохранении объекта, вносятся изменения в ПЗЗ и оформляется ГПЗУ с новыми параметрами строительства, разрабатывается и согласовывается проектная документация на объект, получается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Параллельно переоформляются земельные отношения с городом — вносятся изменения в Договор аренды земельного участка в части изменения параметров объекта и вида его разрешенного использования (при необходимости).

  1. Узаконивание через суд. Часто собственники начинают узаконивание самостроя через суд не по своей инициативе, а когда становятся ответчиками по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ).

Метод узаконивания самостроя через суд мы используем крайне редко, только если видим и понимаем, что решение суда может быть в нашу пользу. В противном случае, если очевидно, что ситуация безнадежная и судебный процесс может быть проигран, мы не беремся за данный вопрос.

Процесс узаконивания самостроя через суд отличается от узаконивания через ГЗК только тем, что у Вас на руках будет судебное решение о возможности узаконить Ваш самострой, в т. ч. получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и внести изменения в Росреестр, но только в том случае если объект не нарушает права третьих лиц, не представляет опасность жизни и здоровью, и построен согласно градостроительным нормам и правилам. При этом не будет гарантий того, что Москомархитектура согласует архитектурно-градостроительное решение (АГР) Вашего самостроя, без которого невозможно будет получить разрешение на строительство.

Читать еще:  Какие функции выполняет вспомогательный персонал?

Важно! Согласование самостроя в Москве, вне зависимости от вида строительства, т. е. вне зависимости от того сделана незаконная реконструкция или незаконное строительство объекта с нуля, выполняется в одном и том же порядке.

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) — специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы — Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.

В круг вопросов, находящихся в компетенции ГЗК, входят:

  1. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области градостроительной деятельности, в том числе:
    • о необходимости внесения изменений в Генплан г. Москвы;
    • о необходимости внесения изменений в ПЗЗ;
    • о необходимости подготовки проектов планировки территории;
    • о необходимости подготовки и об одобрении проектов межевания территории;
    • об отмене ранее выданных ГПЗУ и т. д.
  2. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области земельных отношений, в том числе:
    • об изменении цели предоставления земельных участков;
    • о применении штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, содержащихся в договорах аренды (пользования) земельных участков;
    • об условиях осуществления компенсации (возмещения) правообладателям подлежащих освобождению земельных участков и (или) подлежащих сносу иных объектов недвижимого имущества и т. д.

В настоящее время практически 90 % случаев, связанных с любым видом земельно-имущественных отношений с городом, проходят через ГЗК, в частности:

  • оформление или переоформление земельных отношений с городом;
  • узаконивание (легализация) самостроя;
  • смена функционального назначения здания;
  • изменением ВРИ земельных участков и т. д.

Сроки узаконивания (легализации) незаконного строительства

Узаконивание (легализация) самостроя в Москве в административном порядке, т. е. через ГЗК, в среднем длится 3–6 месяцев, в сложных случаях — от 6 до 18 месяцев. В судебном порядке эта же процедура может растянуться на годы.

ЛЕГАЛИЗАЦИЯ САМОСТРОЯ. МОСКВА И МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ

Неузаконенная постройка, иначе самосторой, самовольно возведенное строение, возведенное без разрешения, соответствует хотя бы одному из критериев,

указанных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, например:

  • нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
  • стоит на участке, не предоставленном под постройку;
  • нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
  • участок под постройкой не предназначен для таких зданий.
Данную услугу регулируют ДВА НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТА:
  1. № 829-ПП от 08.12.2015 «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы»
  2. № 819-ПП от 11.12.13 «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков»
В СООТВЕТСТВИИ С ДАННЫМИ ПОСТАНОВЛЕНИЯМИ Г. МОСКВА СНОСИТ НЕЗАКОННЫЕ ПОСТРОЙКИ.

При выявлении самостроя Государственная инспекция по недвижимости составляет акт и направляет его в правительство Москвы, которое вносит объекты в 819 ПП от 11.12.13 , а внесение в данное постановление грозит сносом такого объекта.

Стоимость легализации самостроя рассчитывается индивидуально в каждом конкретном случае и зависит от разных факторов.

Сразу отметим, что сочетаний легализации самовольных построек может быть множество, и каждый случай по-своему индивидуален. Это обусловлено тем, что имеется немало индивидуальных особенностей, в которых находится конкретный объект самовольного строительства. Это и регион местонахождения объекта, и статус, и характеристики земельного участка, на котором он находится, и правовой статус первоначального объекта (если речь идет о реконструкции), и техническое состояние и функциональное назначение объекта, и т.п. Поэтому оформление самостроя имеет свои особенности и нюансы в зависимости от региона РФ. К примеру, в Москве данный процесс регулируется не только ст. 222 ГК РФ, а также несколькими постановлениями правительства. Не стоит забывать, что законодательство РФ постоянно изменяется на федеральном и региональном уровне, поэтому для эффективного узаконивания свою стратегию следует согласовать с специалистами компании Мосминстрой .

Узаконить незаконную постройку можно одним из указанных способов:

  1. Через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
  2. Через градостроительную земельную комиссию (ГЗК);
  3. Через комиссию по пресечению самовольного строительства.

В ст. 222 ГК РФ указана возможность признания права собственности на самовольную постройку «в ином установленном законом порядке». Данная формулировка в Гражданском кодексе не конкретизирована, но, по нашему мнению и наблюдению, под этим «порядком» и подразумевается возможность оформления прав собственности в упрощенном порядке, например, по «дачной амнистии», через ГЗК и т.д.

Компания Мосминстрой полностью берет на себе проект по легализации самостроя, от вас потребуется только предоставить требуемые нам для всего процесса легализации самостроя , все остальное мы сделаем и выполним сами.

Результат — быстрое узаконивание самовольной постройки.

Мы не работаем через посредников, они обращаются к нам, у нас прямые наработанные контакты с государственными органами и опытная команда специалистов.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector