Судебная практика принудительный обмен муниципального жилья

Размен неприватизированной квартиры в 2021 году

После распада СССР начался активный процесс приватизации государственного жилья. Суть данной процедуры заключается в том, что право собственности на объект недвижимости переходит от муниципального органа к лицу, имеющему на территории жилья постоянную регистрацию. Законодательство РФ предусматривает возможность для каждого гражданина единожды бесплатно приватизировать жилплощадь. Данный процесс ведется уже более 20 лет. Правительство многократно сдвигало сроки окончания программы бесплатной приватизации и с начала 2017 года сделало ее бессрочной.

Несмотря на это, многие граждане предпочитают проживать в жилье, предоставленном государством, и не спешат оформлять его в частную собственность. Но зачастую жизненные обстоятельства вынуждают членов одной семьи разъехаться. Как правило, размен жилплощади требуется при разводе супругов. Какой бы ни была ситуация, процедуру придется проводить в соответствии с требованиями законодательства.

Общие положения об обмене и размене муниципальных квартир

Если квартира приватизирована, собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может продать ее и приобрести иную жилплощадь. Также при разводе супругов частная квартира, являющаяся совместно нажитой собственностью, подлежит разделу.

Однако неприватизированное жилье не является собственностью граждан, в нем проживающих. Оно принадлежит муниципалитету. И только орган, который является собственником, вправе им распоряжаться. Тем не менее, законодательство регламентирует процедуру обмена или размена муниципальной квартиры. Но ответственному нанимателю в обязательном порядке необходимо получить разрешение органа, которому принадлежит жилье, для реализации этой процедуры.

Разделить муниципальную квартиру между живущими в ней гражданами, к примеру, выделив им доли, не получится. Эта процедура возможна лишь в частном жилье. При необходимости раздела — квартиру придется разменивать.

Способы размена неприватизированной квартиры

Если размен муниципальной квартиры неизбежен, у нанимателей существуют следующие варианты для выхода из сложившейся ситуации:

• договориться между собой и обратиться с заявлением к собственнику – муниципальному органу;
• обратиться за разменом в судебный орган (такой вариант может быть применен, если кто-либо из нанимателей не согласен на размен);
• приватизировать квартиру и продать ее, после чего приобрести на вырученные средства подходящие объекты недвижимости. Такой вариант также возможен только с согласия всех нанимателей.

Если проживающие в квартире граждане не пришли к консенсусу относительно размена квартиры, им придется обращаться в суд. Жилищный кодекс предусматривает возможность принудительного размена муниципального жилья. Но, как показывает практика, требования истца, желающего изменить условия проживания, удовлетворяются крайне редко.

Гражданин, обратившийся в суд с заявлением о размене квартиры, должен привести веские доводы, аргументировать свою позицию. Практика показывает, что бытовые конфликты не станут поводом для расселения, — необходимы более значительные причины.

Наниматель, который желает разменять муниципальное жилье через суд, должен самостоятельно подобрать и представить на заседании варианты, на которые предполагается совершить обмен. При этом следует учитывать, что жилищные условия сторон не должны быть ухудшены.

Если в квартире имеют постоянную регистрацию несовершеннолетние, ограниченно или недееспособные лица, в судебном процессе будет участвовать также орган опеки и попечительства. Истцу также потребуется учесть, что законодательство запрещает переселять в результате такого обмена тяжелобольного человека в комнату в коммунальной квартире.

Если заявитель сумеет подобрать надлежащие варианты для размена, убедить суд в том, что процедура необходима и права жильцов не будут нарушены, его требования удовлетворят. В таком случае ответчику придется переселиться в подобранный для него вариант принудительно- участвовать в выборе квартиры или комнаты он не сможет.

Необходимые условия для размена муниципальной квартиры

Если жильцы в муниципальной квартире пришли к согласию по поводу вопроса о ее размене, им следует подыскать подходящие варианты. При этом выбирать они могут лишь из неприватизированного жилья меньшей площади. Размен муниципальных квартир на частные не допускается. В этом заключается одна из сложностей, поскольку в государственном фонде в результате приватизации осталось не так много жилья и еще меньше нанимателей, которые готовы устроить обмен. Следует понимать, что потребуется найти лиц, которые согласятся вселиться в одну квартиру, ведь в большинстве случаев они будут друг другу чужими людьми.

Гражданину придется действовать самостоятельно. Необходимо расклеивать и подавать в газеты объявления, а также искать встречные предложения. Этот процесс может затянуться. В таких вопросах вряд ли помогут агентства недвижимости, поскольку риелторы не заинтересованы в сделках, с которых не получат прибыли.

Законодательство не запрещает совершать обмен на муниципальные квартиры или комнаты, находящиеся в другом городе или регионе. Поэтому при желании подходящие варианты можно найти.

Также жильцам, желающим совершить размен квартиры, необходимо получить согласие органа, который является собственником их жилплощади. Муниципалитет откажет в процедуре в следующих случаях:

1. Если в отношении квартиры ответственного нанимателя ведется исковое производство о расторжении или изменении с ним договора социального найма.
2. Если право пользования квартирой лиц оспаривается в суде.
3. Квартира находится в ветхом или аварийном доме.
4. В отношении дома, в котором расположена квартира, принято решение о сносе.
5. Многоквартирный дом, в котором находится обмениваемое жилье, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой и переустройством помещений.
6. Если размениваемая квартира является служебной.
7. Если имеются задолженности по коммунальным услугам.

Также муниципалитет откажет в процедуре, если в результате нее в коммунальную квартиру вселится лицо, которое страдает тяжелой болезнью в хронической форме, к примеру, туберкулезом.

Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети или граждане, являющиеся ограниченно или недееспособными, необходимо получить разрешение органа опеки на размен. Для этого законным представителям этих лиц следует доказать, что права и интересы их подопечных не будут ущемлены в результате обмена. В противном случае муниципалитет откажет в процедуре.

Порядок действий, документальное обеспечение и особенности процедуры

Гражданам, желающим совершить обмен, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

• выяснить, подлежит ли их квартира размену;
• подобрать подходящие варианты для процедуры;
• собрать необходимые документы;
• получить разрешение ООиП, если в обмене участвуют несовершеннолетние дети или граждане ограниченно или недееспособные;
• заключить договор об обмене;
• подать заявление и документацию в муниципальный орган, который является собственником квартиры;
• дождаться решения муниципалитета;
• если орган даст согласие заключить новые договора социального найма;
• вселиться в новое жилье.

Когда жильцы достигнут согласия и подберут подходящие для обмена варианты, им необходимо собрать документацию. В пакет бумаг входят:

• заявление об обмене жилья;
• договор социального найма или ордер на квартиру;
• выписка из финансово-лицевого счета квартиры;
• справка о лицах, зарегистрированных на территории жилплощади;
• согласие ООиП, если в процедуре участвуют несовершеннолетние лица;
• письменные согласия или нотариально заверенные доверенности от лиц, которые имеют постоянную регистрацию на территории размениваемой жилплощади;
• паспорта нанимателей.

В зависимости от субъекта РФ, в котором будет совершаться обмен, пакет документации может различаться. Это связано с тем, что правила, регулирующие проблемы с муниципальным жилищным фондом, устанавливаются на региональном уровне. Для того чтобы узнать полный перечень бумаг, необходимо заранее обратиться в жилищный комитет администрации населенного пункта, в котором расположена квартира.

Принудительный обмен

Принудительный обмен жилья возможен в соответствии со ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем жилого помещения и членами его семьи не может быть заключено добровольное соглашение об обмене.

Обмен жилья через суд

Принудительный обмен жилого помещения возможен только в судебном порядке. Для того, чтобы совершить такой обмен необходимо согласие наймодателя (то есть лица, в собственности которого находится квартира). Если в семье есть несовершеннолетние дети, прежде чем подавать в суд, необходимо получить разрешение органов опеки, которые должны удостоверить, что обмен не затронет интересов детей, и они не будут, поменяв жилье, проживать в худших жилищных условиях.

Любой из членов семьи нанимателя вправе потребовать принудительного обмена через суд. Для этого необходимо подготовить и подать исковое заявление. Судебные слушания по делам обмена муниципального жилья обычно затягиваются надолго, так как дело затрагивает обычно интересы большого количества людей и суд обязан выслушать и оценить доказательства всех участников процесса. Рассматривается дело судом, территориально относящимся к месту нахождения обмениваемой квартиры.

Иск об обмене муниципальной квартиры обычно подается одним из разведенных супругов, который не желает проживать далее в одном помещении со своей бывшей второй половиной. Либо выросшие и достигшие совершеннолетия дети больше не хотят проживать вместе с родителями.

Перед началом судебного процесса, нужно подыскать подходящую квартиру для обмена. Наниматели, проживающие в ней, должны быть поставлены в известность, что обмен будет производиться через суд. Они должны выразить свое согласие либо явившись на судебное заседание, либо оформив на имя истца нотариальную доверенность.

Для обмена квартиры через суд нужно обязательно учесть несколько условий:

• Жилищные условия стороны ответчика не должны ухудшиться после переезда. Оптимально подобрать несколько вариантов обмена, чтобы ответчик мог выбрать наиболее подходящий для себя, в случае удовлетворения судом иска.
• В новой квартире желательно наличие всех бытовых удобств, которые были в прошлом жилье. Это балконы, наличие в доме лифта и мусоропровода и т. д. Особенно суд придает этому значение, если ответчик имеет инвалидность или находиться в преклонном возрасте. То есть, если до этого ответчик проживал в доме с лифтом и сего помощью спускался на улицу, а в качестве обмена ему предлагается квартира на пятом этаже в доме без лифта и его состояние здоровья не позволяет пройти пять этажей по лестнице – суд однозначно откажет в совершении обмена.
• Если в качестве варианта размена рассматривается комната в коммуналке, количество будущих соседей ответчика не должно быть больше, чем количество членов семьи, с которыми он проживает.
• Суд учтет и удаленность будущего жилья от места работы или учебы ответчика, желательно подобрать жилье так, чтобы оно находилось на таком же удалении от мест, ежедневно посещаемых ответчиком, как и предыдущее.
• Жилье, предлагаемое ответчику, должно полностью соответствовать всем санитарным требованиям, в том числе и по минимальному метражу.

Принудительно поменять можно только муниципальную квартиру. Обмен приватизированной квартиры возможен только при условии добровольного согласия всех собственников.

Помощь при принудительном обмене жилья

Принудительный обмен муниципального жилья – процесс, в котором участвует большое количество заинтересованных лиц. Кроме того, существует трудность подбора вариантов такого жилья для ответчика, которое соответствовало бы требованиям суда и увеличило бы шансы истца на положительное решение. Наши юристы помогут оценить преимущества и недостатки всех вариантов обмена и подобрать те варианты, которые удовлетворят ответчика и суд. Также мы сможем собрать доказательную базу, подтверждающую необходимость обмена в интересах истца. Юристы, работающие в нашей компании, имеют большой опыт ведения в суде споров о недвижимости. Интересы ответчика также могут нуждаться в защите опытного адвоката, который сможет указать суду на недостатки предлагаемого варианта жилого помещения. Помощь опытных юристов сократит время рассмотрения вашего дела и положительно отразится на его результате.

Наши услуги по сопровождению жилищных споров:

• Юридическая оценка предлагаемых вариантов жилья.
• Сбор необходимых документов для судебного процесса.
• Составление грамотного искового заявления.
• Участие в процессе со стороны истца либо ответчика.
• Подготовка доверенностей от соистцов.

Все, что вас интересует по вопросу принудительного обмена жилых помещений, вы можете уточнить по телефону 8 (495) 899-04-20 или 8 (800) 333-64-32 (звонок по России бесплатный).

06.03.2018 г. Что нужно доказать истцу при рассмотрении требования о принудительном обмене жилого помещения?

В соответствии с пунктом 3 статьи 72 ЖК РФ если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Право на обмен принадлежит нанимателям жилых помещений по договорам социального найма, то есть только в жилищном фонде социального использования в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Как следует из части 1, 2 пункта 33 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен. Исходя из положений ст. 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г.».

Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Таким образом, договор обмена — это соглашение граждан о взаимной передаче занимаемых ими жилых помещений.

Внимание! Обмен возможен только конкретными жилыми помещениями, которые занимают участники обмена, а не помещениями, которые предполагается получить в будущем, например, после осуществления строительства дома. Наличие конкретного варианта обмена позволяет суду в случае спора проверить законность предполагаемого обмена и вынести решение, обладающее свойством исполнимости. Кроме того, предмет обмена является существенным условием договора.

По характеру жилой площади, ее техническому состоянию предметом обмена может быть то же жилое помещение, что и по договору социального найма, то есть изолированное, состоящее из отдельной квартиры или комнаты в коммунальной квартире.

Необходимым условием договора обмена является обязанность нанимателя получить письменное согласие на обмен проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих. Обусловлено это тем, что члены семьи наравне с нанимателем имеют право на жилое помещение. На обмен жилого помещения нужно также получить согласие наймодателя в письменной форме. Для действительности договора обмена нужно оформить его в установленном законом порядке. Граждане, желающие произвести обмен, заключают в письменной форме единый договор об обмене жилыми помещениями. Он подписывается обеими сторонами. Каждая из сторон представляет заключенный договор об обмене наймодателю, с которым у нее заключен договор социального найма на занимаемое жилое помещение, для получения согласия на обмен. Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого из наймодателей обмениваемого помещения являются основаниями для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременно для заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в помещение в связи с обменом.

В силу равенства прав нанимателя и членов его семьи по договору социального найма право требовать обмена занимаемого ими жилого помещения предоставлено и членам семьи нанимателя (ч. 2 ст. 72 ЖК РФ). Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения на другое или кто-то из участников договора социального найма не согласен с предложенным вариантом обмена, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения. То есть, в соответствии с пунктом 3 статьи 72 ЖК РФ если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Реализация этого права достигается возможностью предъявления как нанимателем, так и любым проживающим с ним членом семьи иска о принудительном обмене жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ).

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

По смыслу приведенных норм действующего жилищного законодательства в предмет доказывания по спору о принудительном обмене жилыми помещения, в частности, входят:

1) факт предоставления жилых помещений, предлагаемых для обмена, по договору социального найма;
2) соответствие жилого помещения, предлагаемого для обмена, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации);
3) наличие или отсутствие условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается (статья 73 Жилищного кодекса Российской Федерации);
4) соблюдение законных интересов граждан, проживающих в данных жилых помещениях (часть 3 статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации);
5) подтверждение того, что спор существует между членами семьи и нанимателем жилого помещения (часть 3 статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации);
6) состояние здоровья, возраст граждан, которые производят обмен;
7) варианты обмена и их соответствие интересам обменивающихся сторон;
8) состав лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении;
9) другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Принудительный размен

В жизни часто бывает так, что люди, проживающие на одной жилплощади, не могут ужиться друг с другом. Причинами могут быть личная неприязнь, злоупотребление одним из нанимателей вредными привычками, другие обстоятельства. Тогда допускается принудительный размен квартиры.

Что говорит законодательство о принудительном размене квартиры

Данный шаг возможен только в отношении муниципальной недвижимости, в которой люди проживают на основании договора социального найма, ранее выданного ордера. В российском Жилищном кодексе есть статья 72, устанавливающая общие правила обмена квартир. В частности, у человека, занимающего жилье по договору социального найма, есть возможность провести обмен на такую же по своему статусу квартиру. Для этого необходимо согласие наймодателя в лице органа местной власти, а также других лиц, проживающих в квартире.

Если на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние, нужно получать одобрение от органа по опеке. В части второй вышеупомянутой статьи ЖК говорится о том, что члены семьи нанимателя вправе ставить вопрос относительно обмена квартиры на другое жилье, также используемое по социальному найму.

Если между людьми относительно помещения будет спор, он решается в судебном порядке. Под этим и подразумевается принудительный размен квартиры. Если жилье приватизировано, принадлежит нескольким людям, разменять квартиру принудительно невозможно. Имеет место ущемление права собственности. Законодательство не предусматривает обмен муниципальной квартиры на приватизированное жилье — это две формы собственности. Нужно завершить процесс приватизации, а затем заниматься сделкой.

Что должен содержать иск, направленный на принудительный размен квартиры

Истцами будут выступать все люди, настаивающие на обмене. Второй стороной по делу является ответственный квартиросъемщик. Также к участию в процессе могут быть привлечены орган местной власти, ведающий муниципальным жильем, и служба по опеке (если мена затрагивает интересы несовершеннолетних лиц). Дело рассматривается по месту нахождения спорного жилья.

В базовой части искового заявления следует указать, в силу каких причин необходим принудительный размен квартиры. Это могут быть личные взаимоотношения, факт расторжения брака. Дальше приводятся подобранные варианты обмена, устраивающие истца. Упоминаются и люди, которых необходимо вселить в собственную квартиру. Если они являются родственниками автора искового заявления, то следует об этом факте упомянуть. В самих исковых требованиях может содержаться не только требования об обмене, вселении новых жильцов.

Также часто ставится вопрос о расторжении договора социального найма в отношении людей, покидающих конкретную квартиру. Следующим этапом станет переоформление документов с муниципалитетом. Задумываясь над иском, следует заручиться согласием инстанции, ведающей муниципальным жильем города. Новые предложения по переезду зависят от типа жилищного фонда, его состояния. В исковом заявлении обосновывается, почему соглашение об обмене не достигнуто в добровольном порядке. В тексте обращения в суд может содержаться ссылка на свидетелей, способных подтвердить важные обстоятельства.

Принудительный размен квартиры: судебная практика

Следует быть готовым к тому, что разбирательство может затянуться на длительное время. Ведь в нем могут принимать участие и люди из той квартиры, на которую будет происходить размен. Они могут передумать совершить данный шаг, и данное обстоятельство также следует учесть. Рассматривая такую категорию дел, суды учитывают то, насколько после обмена пострадают жилищные права участников операции. Ведь закрепленные в Жилищном кодексе нормы по обеспечению жилой площадью нарушаться не должны. Суды смотрят на то, похожи ли условия проживания в другом доме. Имеется в виду наличие лифта, мусоропровода, прочих коммуникаций. Если условия размена не будут равнозначными, суд просто откажет в иске заинтересованной стороне.

Если люди не хотят после решения суда добровольно освобождать жилплощадь, в дело вступят судебные приставы. Им нужно будет предъявить оформленный в суде исполнительный лист. На основании него производятся вскрытие дверных замков, вывоз имущества по адресу, определенному в решении суда. Размен квартиры через суд может оказаться достаточно сложной процедурой на практике. Ведь нужно не только понять в корне ситуацию, возникшую между жильцами. Следует найти несколько подходящих вариантов обмена, согласовать процесс с местными властями.

Решить описанные проблемы удается легче с помощью грамотного юриста в сфере жилищного права. Так, заключается новый договор социального найма. По жилью заказывается технический паспорт в актуальном состоянии. Презентация — Принудительный размен