Ukkaskadgel.ru

Документооборот онлайн
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке – документы и оформление

Этапы покупки квартиры разнятся в зависимости от типа сделки. На каждом из них требуется большой пакет документов как от покупателя, так и от продавца. Если при отчуждении недвижимости используются средства, предоставляемые третьей стороной, дополнительно необходимы договоры и сопроводительная правовая документация от этого участника сделки.

В первую очередь проверять их придется самому покупателю. Участие в процессе контролирующих структур не предполагает выполнения этой функции в полном объеме.

Что такое вторичное жилье

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

  1. Жилье первичное, от застройщика.
  2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

  • квартиру продали с обременением;
  • на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
  • жилье находится в залоге у банка;
  • на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

  1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
  2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
  3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
  4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
  5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
  6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
  7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
  8. Согласие супруга продавца на сделку.
  9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Важно! Дополнительно стоит при проверке обратиться к нотариусу, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Услуга эта недорогая, но дает больше гарантий чистоты сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Можно выделить два основных способа приобретения жилой недвижимости:

  1. Посредством ипотечного кредитования.
  2. Оформив договор купли-продажи.

Каждый из способов также может быть реализован по-разному.

У собственника напрямую

Самый простой способ купить квартиру – заключить договор купли-продажи с собственником. До оформления сделки покупателю следует обратить внимание на основной пакет документов. Будет нелишним дополнительно запросить кадастровый паспорт и сверить представленную в нем информацию с визуальным осмотром квартиры.

Внимание! Если квартира стала собственностью продавца на основании вступления в наследство, желательно не покупать ее, пока с этого момента не прошло три года. Это срок, в течение которого оспаривается большая часть дел, связанных со спорами о наследстве. Поэтому договор наследования необходимо проверить.

Стороны могут заключить любой договор купли-продажи, например, с отсрочкой платежа (с условием осуществления наличного или безналичного расчета). В тексте соглашения возможно оговорить дополнительные моменты: сохранение регистрации за любым из жильцов, выплата любых долгов и пр.

Важно! Договор должен быть заверен у нотариуса, в ином случае правовой силы он иметь не будет.

После нотариального заверения новому собственнику потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, где ему предоставят соответствующее свидетельство.

В ипотеку

Договоры ипотечного кредитования заключаются на покупку первичного и вторичного жилья. В таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Большая их часть связана с подтверждением кредитоспособности. Потребуется справка по форме 2-НДФЛ, если заемщик – наемный работник, или декларация о доходах – для предпринимателей.

Полный перечень необходимой документации следует уточнять непосредственно в банке. Он может несколько варьироваться.

Банк и заемщик заключают договор ипотечного кредитования. Условия таких соглашений имеют существенные различия по срокам, ставке, способу погашения и пр. Поэтому о них нужно спрашивать у сотрудника кредитной организации заранее и просмотреть основные условия на сайте банка.

С использованием материнского капитала

Как показывает статистика ПФР, большая часть владельцев материнского капитала предпочитает расходовать выплату на приобретение жилой недвижимости.

Использовать средства на покупку можно:

  1. Оформив ипотеку.
  2. Заключив договор купли-продажи.

Чтобы воспользоваться целевой выплатой, владельцу маткапитала потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд РФ, где у него затребуют:

  1. Собственный гражданский паспорт и паспорт супруга (при наличии).
  2. Свидетельство о гражданском состоянии (о заключении брака или разводе).
  3. Документы на детей. Их согласие на проведение сделки, если им уже исполнилось 14 лет.
  4. Нотариально заверенное обязательство выделить каждому члену семьи равную долю в приобретаемом жилье.
  5. Техническую документацию на приобретаемую квартиру.
  6. Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость.
  7. Согласие продавца с отсрочкой платежа.
  8. Договор с кредитором, если маткапитал намереваются расходовать на погашение ипотеки.

Детальный список требуемых документов необходимо уточнять в отделении ПФР по месту жительства.

Необходимые документы

Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:

1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.

Читать еще:  Условнопостоянные и условнопеременные расходы затраты в себестоимости

При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.

Этапы оформления

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

  1. Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
  2. Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
  3. Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
  4. Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

Заключение

Договор о приобретении жилья оформляется в несколько этапов. Они немного варьируются в зависимости от вида сделки. При самостоятельной покупке важный этап – проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Если заключается договор ипотечного кредитования, эту функцию возьмут на себя юристы банка.

В процессе будет задействовано большое количество документов. Потребуются они на стадии проверки, на этапах подписания договоров и регистрации. Перечень варьируется в зависимости от этапа отчуждения и вида сделки.

Статьи

Проверка вторичного жилья при самостоятельной покупке

Что нужно проверить, если вы хотите купить квартиру на вторичном рынке? Какую информацию следует проверить?

Покупка квартиры на вторичном рынке является рискованным делом, потому что велика вероятность столкнуться с мошенниками, которые занимаются продажей чужой жилой недвижимости и используют для этого фальшивые документы.

Тем не менее, даже если вы покупаете вторичное жилье самостоятельно, вы можете сами проверить интересующую вас квартиру. И в этой статье мы рассмотрим основные методы, которые могут вам помочь.

Где найти информацию о вторичном жилье?

Жилье на вторичном рынке является недвижимостью, которая имеет историю смены разных собственников, имеющих права после сделок купли-продажи, наследования, дарения либо по иным причинам. И чтобы самостоятельно проверить вторичное жилье перед приобретением, вы можете использовать доступные и законные способы.

В первую очередь, вам следует обратиться в Росреестр, чтобы получить выписку из ЕГРН по той квартире, которая вас интересует. За данную выписку нужно будет заплатить госпошлину, размер которой зависит от того, в каком виде она будет выдана (в бумажном либо электронном).

На основе данной выписки вы можете узнать о том, кто является действующим владельцем, есть ли какие-либо обременения либо аресты, а также то, какие проводились сделки с данной квартирой ранее.

Если проверка юридической чистоты жилья еще не проведена, а продавец уже требует внесение залога, то стоит быть осторожным. Данные действия характерны для мошенников, которые, получив деньги, могут просто скрыться.

Что следует проверять?

При самостоятельной проверке вторичного жилья следует тщательно изучить как документы на квартиру, так и самого собственника, продающего это жилье.

  • Владелец вторичного жилья

Для поиска информации о настоящем собственнике квартиры следует сделать запрос на получение выписки либо в Росреестре, либо в МФЦ. Эта выписка покажет, является ли владельцем жилья тот человек, который показывал квартиру, либо это был риелтор, который не сообщил о том факте, что он является лишь представителем. И если выписка покажет, что жилье показывал не собственник жилья, то нужно запросить у этого человека доверенность от владельца жилья, заверенную у нотариуса. Также нужно в обязательном порядке проверить сведения в полученных документах.

Проверка владельца вторичного жилья нужна по ряду причин. В первую очередь, сделка купли-продажи должна заключаться именно с собственником квартиры. И даже если есть доверенное лицо, то во всех документах будут представлены данные действующего собственника квартиры. Кроме того, выписка из ЕГРН позволяет выявить прочих собственников, которые могут либо вовсе не знать о сделке, либо быть против нее.

И ни в коем случае не следует отдавать залог за жилье, если вы не ознакомились с выпиской из ЕГРН. Потому что если жильем владеет несколько лиц и кто-то из них будет против, то сделка не будет заключена. И этим могут воспользоваться мошенники — они забирают залог, а потом просто исчезают.

  • Прежние сделки с интересующим жильем

Не стоит приобретать вторичное жилье, купленное нынешним владельцем недавно. По закону существует возможность оспорить сделку купли-продажи, если на это есть определенные основания. И для этого есть срок давности, который составляет 3 года. И если предыдущая сделка законом будет определена как недействительная, то новые документы на жилье потеряют юридическую силу. И тогда будет весьма непросто вернуть свои деньги обратно.

  • Достоверность доверенности

Если вы общаетесь с представителем собственника, то нужно проверить подлинность его доверенности. Данная доверенность должна быть заверена нотариусом и содержать в себе сведения о владельце жилья, давшему права, а также информация о самом представителе. Помимо этого следует ознакомиться с паспортом представителя и сверить эти данные с теми, что указаны в доверенности.

  • Прописанные люди

Обязательно проверьте информацию о прописанных во вторичном жилье людях. Эти данные можно узнать из справки о составе семьи, которую получает собственник в управляющей компании либо же в отделении ГУВМ МВД РФ. Важно помнить, что срок действия данной справки составляет не более 30 дней.

  • Наличие залога

Если проверка юридической чистоты жилья еще не проведена, а продавец уже требует внесение залога, то стоит быть осторожным. Данные действия характерны для мошенников, которые, получив деньги, могут просто скрыться.

Передача залога является законным действием, при котором владелец продаваемой квартиры получает определенную небольшую сумму денег в качестве гарантии того, что сделка будет оформлена и на этом поиски покупателя жилья будут остановлены. Получение залога продавцом должно иметь официальное оформление. Для этого создается расписка в двух экземплярах (одна для покупателя, а другая для продавца).

  • Наличие возможных наследников

Покупка жилья, доставшегося продавцу по наследству, является рискованным делом, потому что велика вероятность того, что может произойти оспаривание сделки, если появится другой наследник, который может заявить о том, что он не знал о смерти наследодателя. Жилья вы можете не лишиться, но окажетесь втянуты в судебные разборки, связанные с наследством.

  • Проверка предоставленных документов

Все документы по жилью на вторичном рынке следует проверять с особой бдительностью. При первой встрече с продавцом вы должны получить для ознакомления определенный набор документов, а именно:

  1. паспорт владельца жилья
  2. выписка из ЕГРН
  3. свидетельство, подтверждающее право собственности
  4. документ, на основе которого были получено право собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования и иные варианты)
  5. справка о составе семьи
  6. выписка из лицевого счета жилой недвижимости для подтверждения того, что нет никаких задолженностей по квартплате.
Читать еще:  Применение онлайнкассы для ЕНВД нюансы nalognalogru

Если же квартиру показывает представитель собственника, то нужно также ознакомиться и с доверенностью, заверенной нотариусом.

  • Несовершеннолетний собственник

Если одним из владельцев вторичного жилья является несовершеннолетний ребенок, то следует обязательно проверить, имеется ли письменное разрешение, выданное органами опеки, на проведение сделки купли-продажи. Если данного разрешения не будет, то в Росреестре не произведут смену собственника.

Вы вполне можете самостоятельно узнать всю историю об интересующем вторичном жилье, если будете следовать предложенным советам. И тогда вам не понадобится помощь юриста либо риелтора в этом вопросе. Однако если вам все же требуется помощь профессионалов, то вы можете обратиться к специалистам ДОКТОР КЛЮЧ, которые помогут вам проверить и купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Покупатель квартиры

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ продолжение:

Итак, Вы – Покупатель квартиры. Поздравляем!

Рискнем предположить, что деньги на такую покупку у Вас есть. Иначе, Вам, вероятно, следует познакомиться с Откроется в новой вкладке.»>ипотекой.

Покупка квартиры на рынке недвижимости, по определению, несет в себе гораздо больше рисков, чем продажа. Ведь при продаже у Продавца одна забота – получить деньги за свою квартиру, в то время как у Покупателя забота посложнее – получить Откроется в новой вкладке.»>право собственности на квартиру. А это, отчасти, эфемерное (условное) понятие, которое нельзя пощупать, понюхать, унести и спрятать в сейф. Это право можно только зафиксировать за собой доступными в государстве методами (регистрацией) и обеспечить ему юридическую защиту от возможных претензий и правопритязаний кого бы то ни было.

Несмотря на относительную сложность этой процедуры, самостоятельная покупка квартиры (т.е. получение права собственности на квартиру) – вполне посильная задача для каждого человека.

Для этого не обязательно быть гигантом мысли или опытным экспертом рынка недвижимости. Немного терпения и внимательное изучение разработанной нами Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ позволит любому желающему самостоятельно выбрать квартиру, проанализировать документы, подготовить и грамотно провести сделку.

Правда, в отдельных случаях (мы укажем в каких) нам все-таки понадобится Откроется в новой вкладке.»>дополнительная консультация юриста.

С чего начать Покупателю квартиры? Очевидно, с выбора рынка, на котором он будет искать себе квартиру для покупки.

Существует два типа рынка городского жилья: Откроется в новой вкладке.»>первичный и Откроется в новой вкладке.»>вторичный. Они заметно отличаются друг от друга:

  • по ценам;
  • по типам и количеству рисков;
  • по технологии покупки (порядку подготовки и проведения сделки);
  • по срокам завершения сделки (срокам получения права собственности на квартиру);
  • по широте выбора квартир;
  • по качеству квартир (хотя здесь вопрос спорный: во-первых, новые квартиры в новых домах могут продаваться и на «вторичке», во-вторых, бывает, что качество обжитых квартир в монолитных или кирпичных домах выше качества свежепостроенных).

Поэтому, оценив свои планы, и взвесив свой кошелек, нам стоит сразу определиться, какой рынок будет для нас предпочтительнее.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, при решении купить квартиру, мы в первую очередь определяемся, на каком рынке ее выбирать – первичном или вторичном, учитывая преимущества и недостатки каждого из них.

Как будем выбирать? Об этом на следующем шаге.

Покупка вторичного жилья (квартиры)

Несмотря на массу преимуществ покупки квартиры на вторичном рынке, такие сделки всегда сопряжены с риском последующего оспаривания подписанных договоров купли-продажи по тем или иным причинам. В частности, это может быть связано с нарушением прав несовершеннолетних, супругов, порядка приватизации и т.п.

Чтобы избежать подобных негативных последствий, перед оформлением сделки необходимо тщательно проверить как самого владельца квартиры, так и документацию на недвижимость.

Если уверенность в надежности продавца отсутствует, то целесообразно застраховать возможные риски по договору титульного страхования — в случае оспаривая сделки и лишения нового продавца прав собственности, это позволит получить компенсацию, соразмерную стоимости жилья.

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

Основной проблемой, которой стоит опасаться покупателям жилья на вторичном рынке, является возможность оспаривания сделки и последующего лишения их права собственности.

Риска быть лишенным приобретенной недвижимости, как и прочих проблем, можно избежать, учитывая следующие рекомендации по проверке жилья перед его покупкой:

  • Проверка продавца. Необходимо проверить подлинность паспорта, а также попросить представить справку о дееспособности, выданную психоневрологическим диспансером. Если сделка проводится представителем, он должен иметь нотариально заверенную доверенность.
  • Проверка правоустанавливающих документов. Наличие права собственности на квартиру, согласно п. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кроме того, необходимо проверить подлинность основания приобретения прав — договора купли-продажи, дарения, ренты, свидетельства о наследстве, акт о приватизации и т.п.
  • Проверка на отсутствие притязаний третьих лиц. Осуществляется путем изучения выписки из домовой книги, в которой будут указаны все зарегистрированные в квартире лица. Кроме того, важно проверить выписку из ЕГРП. Такая выписка покажет количество продаж, наличие арестов, обременений и споров в отношении жилья.
  • Проверка качества квартиры. Необходимо изучить документацию (кадастровый и технический паспорт) на предмет соответствия ее реальной площади и планировке помещения. Проведение перепланировки, согласно ст. 26 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), требует согласования с местным органом самоуправления, а «неузаконенное» переустройство чревато проблемами при регистрации купли-продажи жилья.

Подводные камни (риски) покупки вторичного жилья

В отличие от покупки жилья в новостройках (по договору участия в долевом строительстве), приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель сразу получает право собственности на нее, что является несомненным преимуществом. Однако, несмотря на визуальную надежность сделки купли-продажи, потенциальный собственник жилья несет куда больше рисков быть обманутым, нежели владелец «первички».

А кроме этого, среди самых распространенных рисков при приобретении жилья на вторичном рынке выделяют покупку квартиры:

  • Полученной по наследству, в порядке дарения, ренты и т.д. Эти сделки довольно часто не учитывают прав третьих лиц (например, право на обязательную долю в наследстве), что впоследствии становится основанием для оспаривания купли-продажи, признания ее недействительной, а следовательно — лишения покупателя жилья;
  • С нарушением прав супругов. Если жилье было приобретено в браке, оно считается совместным имуществом мужа и жены, независимо от того, на кого оно оформлено. Для продажи такой квартиры, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ), требуется нотариально заверенное согласие второго супруга, при отсутствии которого сделка может быть оспорена;
  • С нарушением прав несовершеннолетних. Если несовершеннолетний ребенок прописан или имеет долю в праве собственности на приобретаемое жилье, то его продажа допустима только с разрешения органов опеки и попечительства;
  • С заниженной стоимостью. Часто, заниженная стоимость указывается в договоре с целью понижения размера налогов, госпошлины и прочих затрат. Однако, в случае, если сделка по тем или иным причинам будет признана недействительной, обратно покупатель сможет получить только ту сумму, которая указана в договоре;
  • По договору дарения. Недобросовестные продавцы, с целью избежать уплаты подоходного налога, предлагают оформить продажу квартиры сделкой дарения. Мало того что такая сделка, согласно ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) является ничтожной (недействительной), она также обязывает к уплате подоходного налога не продавца, по факту получившего прибыль, а самого покупателя.
Читать еще:  Размер МРОТ в СанктПетербурге в 2021 году

Порядок покупки вторичной квартиры

Единственный законный способ оформления покупки квартиры на вторичном рынке — это заключение с ее владельцем договора купли-продажи.

Однако, согласно ст. 551 ГК РФ, обязательной госрегистрации подлежит переход прав собственности на недвижимость к покупателю, что требует обращения в территориальное отделение Росреестра или Многофункциональный центр.

Для проведения покупки квартиры на вторичном рынке рекомендуется придерживаться следующего порядка:

  1. Выбор жилого помещения. При поиске подходящей квартиры, помимо личных предпочтений, свой выбор необходимо основывать также на результатах проверки подлинности документации и качества жилья, следуя вышеуказанным рекомендациям.
  2. Подготовка документов. Определившись с выбором и договорившись с продавцом о цене, перед проведением сделки нужно подготовить пакет необходимых бумаг. В него входят правоустанавливающие, правоподтверждающие и устанавливающие личность документы, паспорт из БТИ, выписка из ЕГРП и т.д.
  3. Составление и подписание договора купли-продажи. Такой документ должен содержать данные, позволяющие однозначно определить предмет сделки (ст. 554 ГК РФ) — адрес помещения, вид, площадь, назначение, цену и т.д. Договор подписывается обеими сторонами. Нотариальное удостоверение купли-продажи не является обязательным, однако, рекомендуется.
  4. Регистрация перехода прав в Росреестре. Заявление для проведения госрегистрации, а также необходимые документы можно подать лично, по почте или в электронном виде. За проведение регистрации взимается госпошлина в размере 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
  5. Получение документов из Росреестра. Регистрация осуществляется в течение 10 рабочих дней, по истечении которых покупатель может получить свидетельство о праве собственности.

Документы при покупке квартиры на вторичке

Процесс подготовки документов — один из важнейших этапов проведения сделки купли-продажи, от которого будет зависеть итоговый результат. Процедура их сбора является весьма длительным мероприятием.

Так, для заключения сделки купли-продажи квартиры понадобятся следующие документы:

  • Основание возникновения у продавца права собственности (договор дарения/мены/ренты/купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.).
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  • Документы, удостоверяющие личности сторон.
  • Кадастровый паспорт.
  • Экспликация.
  • Поэтажный план дома.
  • Единый жилищный документ.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Копия финансового лицевого счета.
  • Нотариально заверенное согласие супруга (при приобретении квартиры в браке).
  • Расширенная выписка из ЕГРП.
  • Отчет об оценке квартиры.

Кредит (ипотека) на покупку квартиры на вторичном рынке

Ипотекой считается покупка жилья за счет заемных средств, получаемых в банковских учреждениях под залог приобретаемого жилья. Подписывая ипотечный договор необходимо реально оценивать финансовые возможности, особенно, если погашение кредитного обязательства предполагается за счет средств только одного из членов семьи. Кроме того, необходимо учитывать и другие особенности:

  • При заключении кредитного договора, согласно ст. 9.1 ФЗ «Об ипотеке», заемщику должен быть предоставлен график платежей с указанием дат их осуществления, а также сумм на погашение кредита и процентов по отдельности. Помимо этого, подписанный документ должен содержать полную стоимость подлежащего уплате кредита.
  • Ипотечный договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Однако, сама ипотека, должна быть зарегистрирована в Росреестре в установленном порядке.
  • Предметом залога по ипотеке, согласно ст. 75 ФЗ «Об ипотеке», будет не только сама квартира, но и доля в общей собственности на дом. Большую важность также имеет этап проведения оценки заложенного жилья.

Обращение взыскания, в зависимости от условий договора допустимо как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Страхование при покупке жилья на вторичном рынке

При покупке жилья на вторичном рынке, покупатель, с целью защиты своего имущественного интереса, может застраховать риск потери права собственности на жилье, путем подписания со страховой компанией договора титульного страхования. Страхователем по такому договору, будет новый собственник квартиры.

Как правило, договор страхования титула позволяет защитить покупателя от следующих рисков:

  • Риск признания сделки по тем или иным причинам недействительной (ст. 168 ГК РФ).
  • Риск истребования имущества у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
  • Риск истребования недвижимости, обремененной правами третьих лиц (арест, залог).
  • Риск мошенничества.
  • Риск совершения ошибок при оформлении документов.
  • Риск нарушений в процессе приватизации и т.д.

Цель страхования титула — возмещение убытков, которые может понести новый владелец в случае если договор купли-продажи квартиры будет оспорен или признан недействительным, вследствие чего жилье будет отобрано. Как правило, страховая сумма, подлежащая уплате покупателю в случае наступления страхового случая, устанавливается в размере стоимости объекта недвижимости, права на который застрахованы.

Сидоров заключил с Петровым договор купли-продажи 2-комнатной квартиры и поскольку сомневался в надежности продавца, параллельно оформил в СК «СтрахТрест» договор титульного страхования. Вскоре после подписания договора и перерегистрации прав оказалось, что Петров продал квартиру, полученную им по завещанию от матери, не учитывая при этом прав своего брата А. — иждивенца матери, на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ). На основании этого, А. обжаловал договор купли-продажи и суд признал его недействительным, чем лишил Сидорова права собственности. Однако, поскольку эта ситуация была предусмотрена в качестве страхового случая в договоре страхования титула, Сидоров получил компенсацию в размере стоимости объекта недвижимости.

Заключение

Покупка жилья на вторичном рынке, несмотря на множество подводных камней, может стать вполне выгодной сделкой. Все риски, возникающие при покупке «вторички», в большинстве случаев, можно минимизировать путем доскональной проверки документов и истории квартиры. Если у покупателя все же остаются сомнения, то он может воспользоваться услугой страхования титула.

Вопрос
Ответ

Помимо того, что в случае оспаривания довольно проблематично будет вернуть уже уплаченные деньги, Вам также однозначно придется уплатить подоходный налог — 13% от стоимости квартиры, который при оформлении купли-продажи пришлось бы уплачивать продавцу.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector