Ukkaskadgel.ru

Документооборот онлайн
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Порядок оформления земельного участка под МКД

ВС РФ: земельный участок под МКД может быть в собственности одновременно нескольких домов

perhapzz / Depositphotos.com

Действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома. На это указали суды, проверяя законность предписания, выданного муниципальным жилконтролем в адрес ТСЖ.

Поводом к проверке послужила жалоба жителя – но не того дома, которым управляет адресат предписания, а соседнего. Жалобщик был недоволен появлением шлагбаума во дворе – он затруднял проезд к его собственному дому.

Выехав на место, инспекторы обнаружили два МКД (расположены букой «Г») в одном дворе, при этом на ОСС лишь одного из МКД принято решение организовать во дворе парковку и поставить шлагбаум. ТСЖ, управляющее «голосовавшим» домом, это решение ОСС уже исполнило, что и не понравилось соседям по двору.

При этом земельный участок, – на котором расположены и оба МКД, и спорная парковка со шлагбаумом, – является единым и неделимым, согласно данным из ЕГРН.

Контролеры сочли, что возведение шлагбаума на участке без согласия второго дома незаконно, и выдали предписание с формулировкой «устранить выявленное нарушение».

ТСЖ попыталось оспорить предписание в суде, но безуспешно:

  • ст. 36 Жилищного кодекса, п. 2 Правил № 491 установлено, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в числе прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства;
  • а согласно подп. 2, подп. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД и который относится к общему имуществу собственников помещений, относятся к исключительной компетенции ОСС помещений в МКД;
  • в данном случае земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений соседних домов, установка шлагбаума ограничивает пользование этим общедолевым земельным участком;
  • следовательно, и правовым основанием для возведения парковки и шлагбаума могло быть лишь решение общего ОСС обоих домов. А следов такого в деле не обнаружено;
  • тот факт, что ОСС «активного» дома было проведено очень давно, еще до введения в действие п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, значения не имеет, поскольку на момент установки шлагбаума были нарушены права собственников «нективного» дома на использование общего имущества. А кроме того, Гражданский кодекс (который действовал на момент проведения спорного ОСС об устройстве автостоянки и шлагбаума) требует, чтобы владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществлялось по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Верховный Суд Российской Федерации отказал ТСЖ в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 12 февраля 2021 г. № 307-ЭС21-803), отметив следующее:

  • спорный земельный участок находится в общей долевой собственности, владение и пользование им осуществляют совместно собственники двух домов; решения относительно пользования и содержания парковки, признания шлагбаума общедолевым имуществом собственников приняты собственниками только одного из домов; установка шлагбаума ограничивает пользование земельным участком;
  • следовательно, судебные инстанции верно исходили из необходимости принятия решения об установке шлагбаума на земельном участке, на котором расположены два МКД, общим собранием собственников данных домов;
  • возражения ТСЖ о том, что в качестве общего имущества собственников помещений МКД подразумевается земельный участок, на котором расположен только один дом, подлежат отклонению, поскольку не имеют правового значения применительно к предмету спора. При этом действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих МКД, а ТСЖ не лишено права совершить действия по разделу земельного участка.

Оформление земельного участка МКД в Москве: что нужно знать?

В настоящее время собственники квартир в многоквартирном доме Москвы обладают правом оформить земельный участок придомовой территории. Праву собственников корреспондирует тот факт, что государственные власти не налагают обязанность по оформлению соответствующих участков земли, поэтому прерогатива решения этого вопроса целиком и полностью лежит на жильцах.

Зачем оформлять в собственность земельный участок МКД в Москве?

При оформлении земли рядом с домом жители получают ряд преимуществ по способам распоряжения участком. К примерам возможностей по использованию недвижимости можно отнести: размещение дополнительной стоянки, установка элементов благоустройства, согласование и установка шлагбаумов, установка ограждений территории МКД.

Оформлять землю выгодно еще и по той причине, что при распространении муниципальной собственности на придомовую территорию в противовес собственности жильцов, местные власти могут, например, распорядиться о новом строительстве, которое будет выходить вразрез интересам граждан.

А вот сами жители-собственники могут умело извлечь прибыль из находящейся в их общей долевой собственности земли, сдав ее в аренду какому-нибудь предпринимателю

Но стоит упомянуть и об издержках, которые выражаются в виде появления обязанностей по уборку мусора, снега с участка. Также возникает ответственность за содержание в надлежащем состоянии дорог, тротуаров. Соответственно возрастает стоимость услуг по содержанию оформленной земли. Кроме этого, возможно увеличение кадастровой стоимостей квартир и нежилых помещений, которые приведут к увеличению налоговых отчислений.

Реновация в Москве и компенсация за оформленный земельный участок

Собственники недвижимости, которые попали в программу реновации и готовятся к получению равнозначной квартиры, могут рассчитывать на включение в сумму компенсации части от общей долевой собственности на участок земли МКД и его инфраструктуру, так как стоимость квартир образовывается не только из одного помещения для жилья, но и включает в себя цены на все здание, земельный участок на котором оно располагается.

Читать еще:  Проводки по командировочным и представительским расходам

Это подтверждает сложившаяся практика, на которую ссылается Верховный суд в своем обзоре от 29.04.2014. В судебных решениях отмечено, что в размер стоимости отчуждаемого имущества будет, в том числе, входить и стоимость доли на земельный участок.

Когда земля неоформлена, жители могут лишиться прав на дополнительные компенсации.

Порядок оформления земельного участка МКД в общую долевую собственность

Итак, для того чтобы приступить к оформлению права собственности жителей, необходимо провести общее собрание собственников квартир и вынести решение «за» освоение новых территорий. В этом же решении для участников голосования определятся размеры принадлежащей им земли на основании общей долевой собственности.

Далее вместе с заявлением, решением собрания, кадастровым паспортом (планом) можно обратиться напрямую в МФЦ Москвы или офисы Росреестра, по почте, также предлагается способ подачи через портал Росреестра в электронном формате. При необходимости потребуется приложить и другие документы, в частности при отсутствии сведений в Едином государственном реестре недвижимости о наличии прав на недвижимость, когда такие право собственности возникло до 31.01.1998, потребуется подтвердить законные основания владения.

Сколько земли отводится придомовую территорию МКД при установлении общей долевой собственности?

В специальном СНиП по планированию и застройке городских и сельских поселений предусмотрена формула расчета площади придомовой территории, как умножение площади жилых помещений на удельную величину земельной доли, т.е. фиксированная величина участка на один квадратный метр.

В Москве этими вопросами согласования межевания ведает Департамент городского имущества. В случае отсутствия межевания территории, необходимо нанять кадастрового инженера, который составит межевой план (план потребует согласования интересов владельцев соседних участков, утверждения муниципальными властями). В Москве вопросами согласования межевания ведает Департамент городского имущества.

Итог

Оформление придомового земельного участка МКД в Москве явно принесет жильцам гораздо больше плюсов чем минусов. Ведь с расширением прав собственности граждане смогут контролировать вмешательство на их территорию не только сторонних организаций и лиц, но и органов местного самоуправления.

На сайте компании «РБ Интеллект» Вы можете ознакомиться с целым перечнем услуг, которые помогут быстрее оформить земельный участок МКД:

  • проведение собрания ТСЖ по вопросам оформления участка земли МКД;
  • протоколирование решений, сопутствующее правовое сопровождение;
  • помощь в составлении межевого плана;
  • защита прав собственников от незаконных сооружений на территории МКД.

Как оформить в собственность землю под многоквартирным домом?

Жители многоквартирного дома имеют право оформить в собственность землю, на которой построен их дом. Это обезопасит их от точечной застройки во дворе, они сами смогут поставить детскую или спортивную площадку, разделить двор под парковочные места, сдать часть земли в аренду и зарабатывать на этом. Подробно об оформлении права собственности на участок под МКД рассказывает адвокат Алина Берест.

Оформление в собственность земельного участка рядом с многоквартирным домом (придомовой территории) требует некоторых усилий. Это дает владельцам недвижимости ряд преимуществ, но и накладывает обязательства. Сам процесс оформления вполне реален и представляет собой обычную бюрократическую процедуру. Да, придется походить с бумагами, зато вы и соседи сможете сами решать, что будет с землей около вашего дома.

Сколько земли полагается каждому дому?

Единого стандарта нет. Чаще всего у многоквартирного дома есть придомовая территория, размеры которой зафиксированы в кадастровом паспорте (точные данные можно получить, сделав запрос в Росреестр). Важно разобраться в терминах: речь действительно идет не только о той земле, которую занимает строение, но и о придомовой территории. Однако это может быть как узкий палисадник вдоль дома, так и участок, на котором находятся детская площадка и паркинг. В соответствии с действующими положениями Жилищного кодекса РФ (а точнее — п. 4 ч. 1 ст. 36), данная территория может быть присвоена жильцами на правах общей долевой собственности.

Что, что я один могу оформить всю землю на себя? А вдруг сосед уже.

Это невозможно. Дом ведь многоквартирный, и владение землей подразумевается коллективное. Решение нужно принять на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Общее собрание собственников МКД считается правомочным, если в нем приняли участие владельцы помещений в доме (или их представители), обладающие более чем 50% общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Получается, если земля уже зафиксирована в кадастровом паспорте, она наша?

Нет, это не так. Никто не запрещает, но никто и не обязывает владельцев оформлять придомовую территорию в совместное владение. Если вы с соседями хотите оформить землю в собственность, то нужно начинать готовить документы.

Я узнал, что границы придомового участка не сформированы – что делать?

Если в кадастровом паспорте нет данных о сформированном участке, не спешите отчаиваться. Любой из собственников или избранная на общедомовом собрании группа может обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с запросом выделить и зафиксировать придомовую территорию (в соответствии с ч. 3, 4 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и Письма Минэкономразвития России от 05.10.2017 N Д23и-5777). Например, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества – он вносит данные в кадастровую карту, если участок размежеван.

Читать еще:  Как признать лицо недостойным наследником и какие правовые последствия это имеет?

Если межевания не было, следует вызвать кадастрового инженера. Сначала он разрабатывает проект межевания, который следует согласовать с владельцами соседних участков. Этот план утверждается городом и выносится на публичные слушания. После этого инженер готовит финальный межевой план и передает его на регистрацию сам или отдает собственникам МКД, чтобы те подали заявление в Росреестр.

Мы проверили кадастровый паспорт и провели собрание, что дальше?

Нужно подать в Росреестр документы для кадастрового учета и оформления участка в долевую собственность. Это можно сделать лично в Росреесте или МФЦ, по почте или на сайте Росреестра. Перед подачей документов нужно уплатить пошлину на услугу (сейчас это 200 рублей).

Список документов следующий:

  • заявление о государственном учете и регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица, документ, подтверждающий полномочия представителя;
  • кадастровый план или документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
  • решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
  • протокол общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственников помещений в многоквартирном доме, возникшие до 31 января 1998 года (если в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав этих собственников).

Так, что нам все это даст?

После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:

  • самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
  • сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
  • гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
  • регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).

Минусов нет, что ли?

Без капли дегтя, конечно, тут не обойтись. Придется смириться с тем, что:

  • возрастет стоимость услуг по содержанию земельного участка (тем более что после определения границ его площадь может увеличиться);
  • собственники придомовой территории обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка, а это значит, что уборка снега и мусора, ремонт дорог, тротуаров и элементов благоустройства, содержание зеленых насаждений и все такое прочее — это теперь ваша ответственность;
  • после оформления права собственности могут увеличиться налоговые выплаты (так как может вырасти кадастровая стоимость квартиры или нежилого помещения).

Получается, что снег нам теперь самим чистить?

К счастью, это не обязательно. Управлением эксплуатацией благоустроенной территории будут заниматься не сами собственники, а нанятая для этого компания. Это может быть управляющая организация, ТСЖ или Территориальное общественное самоуправление (ТОС). Решение о том, кому доверить родную землю, также следует принять на общедомовом собрании собственников.

Текст подготовила Александра Лаврова

Органы прокуратуры районов и городов Приморского края:

Порядок оформления жителями многоквартирных жилых домов земельных участков, занимаемых этими домами, в общую долевую собственность

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), определяет специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, согласно части 2 статьи 16 Вводного закона, в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса.

В силу части 3 указанной статьи, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение землей, с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирным домом.

Между тем, Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П данная норма признана не соответствующей Конституции Российской Федерации в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно указанному Постановлению это означает, что впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Читать еще:  Гражданство Антарктиды в 2021 году как получить

В силу пункта 4 статьи 16 Вводного закона формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В городе Владивостоке услуги по формированию земельного участка под многоквартирным домом оказывает управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока (ул. Западная, 15). Процедура предоставления указанной услуги установлена Регламентом, утвержденным постановлением администрации г. Владивостока от 28.06.2011 № 1718, ознакомиться к которым можно на сайте: www.vlc.ru.

Согласно регламенту к заявлению необходимо приложить документ, удостоверяющий право собственности на помещение в данном доме, и копию документа, удостоверяющего личность заявителя.

Результатом предоставления данной муниципальной услуги является организация постановки земельного участка под многоквартирным домом на кадастровый учет с обязательным оформлением межевого плана и кадастрового паспорта земельного участка с выдачей заявителю кадастрового паспорта земельного участка.

Услуга предоставляется бесплатно. Формирование земельного участка осуществляется за счет средств местного бюджета. Предоставление услуги осуществляется в течение финансового года, которым предусмотрено финансирование организации постановки земельного участка под многоквартирным домом на кадастровый учет.

Вместе с тем, в силу части 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории вправе обеспечить за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обратиться с заявлением в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю (г. Владивосток, ул. Приморская, 2) об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Несмотря на то, что государственная регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права общей долевой собственности домовладельцев на участок под многоквартирным домом не является условием возникновения и существования этого права, это право может быть внесено в Реестр по инициативе правообладателей.

Регистрацию права общей долевой собственности на недвижимое имущество осуществляет управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (г. Владивосток, ул. Посъетская, 48).

Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 № 29, внесение в Реестр размера долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется на основании сведений, содержащихся в представленном на государственную регистрацию решении (протоколе) общего собрания собственников, ином соглашении участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (статья 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, статья 245 Гражданского кодекса, пункт 39 Правил ведения ЕГРП). В названном документе также указываются сведения о собственниках конкретных помещений.

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

При этом необходимо помнить, что в силу принципа платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) переход земельного участка под многоквартирным домом в собственность собственников помещений в этом доме означает возникновение у них обязанности по уплате земельного налога, который относится к местным налогам и плательщиками которого признаются организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, расположенными в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог (статьи 15, 387 и 388 Налогового кодекса Российской Федерации).

Размер земельного налога определяется пропорционально доле плательщика налога в праве общей собственности на соответствующий земельный участок.

Главными мотивами для оформления земли жителями многоквартирных жилых домов могут стать, во-первых, необходимость исключить вероятность застройки земли под окнами, появления гаражей, торговых павильонов, незаконных автостоянок, во-вторых, на законных основаниях использовать придомовую территорию для обустройства детских площадок, парковок, палисадников, других необходимых жителям объектов, в-третьих, исполнять обязанность по уплате земельного налога.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector