Ukkaskadgel.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ограничение пользования придомовой территорией многоквартирного дома

Порядок использования придомовой территории собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме

Зачастую у собственников помещений в жилом доме возникают конфликты относительно порядка совместного пользования общей территорией. В особенности остро, как правило, такой вопрос стоит для собственников нежилых помещений, а также новоселов. Двор нередко оказывается закрыт шлагбаумом или воротами, а все парковочные места на придомовой территории – распределены между «старожилами».

Каким образом решить проблему и получить доступ к проезду во двор и парковке?

Прежде всего, необходимо понимать механизм правового взаимодействия между жильцами многоквартирного дома, а также порядок пользования территорией, прилегающей к дому. Для этого разберем вопросы:

1. Каким образом формируется земельный участок под домом и как оформляются права на него жильцами дома?

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 1, 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.

При этом формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (п.4, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом, если земельный участок под домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (п.67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирный дом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Таким образом, с момента формирования земельного участка под домом он презюмируется в качестве находящегося в общей собственности собственников помещений.

Учитывая всё вышеперечисленное, можно говорить о том, что даже в случае, если земельный участок под домом не сформирован надлежащим образом, это не препятствует собственникам помещений владеть и пользоваться им в установленных пределах, в том числе, устанавливать ограждения (при условии соблюдения соответствующего порядка).

2. Каким образом определяется порядок пользования придомовой территорией, законно ли ограничение доступа к придомовой территории (установка ворот, шлагбаума)?

Полномочия по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме закон относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых). К компетенции общего собрания также относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пп.2 п.2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Правоотношения, связанные с установкой ограждений на придомовых территориях многоквартирных домов в городе Москве и их демонтажем, урегулированы Постановлением Правительства Москвы от 02.07.2013 N 428-ПП «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве» (Порядок), в соответствии с пунктами 4, 7 которого установка ограждающих устройств осуществляется на основании принятых на общих собраниях решений собственников помещений всех таких многоквартирных домов с последующим согласованием Советом депутатов муниципального округа, на территории которого планируется размещение соответствующего ограждающего устройства.

Таким образом, установку ворот (ограждающего устройства) при въезде на территорию двора жилого дома необходимо осуществлять на основании общих собраний собственников и согласовывать с Советом депутатов муниципального округа.

3. Правомерно ли ограничение прав собственников нежилых помещений, а также новых собственников недвижимости (новоселов) на использование придомовой территории по сравнению с правами собственников жилья; каков порядок определения порядка использования придомовой территории?

Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, как для собственников жилых, так и нежилых помещений, устанавливается статьей 37 Жилищного кодекса РФ в пропорциональном размере к общей площади помещения, принадлежащего конкретному собственнику.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений несут бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, доля участия каждого собственника в несении таких расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, при определении прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме закон не делает никакого разделения между правами лиц, владеющих на праве собственности жилыми или нежилыми помещениями, а также не различает права собственников в зависимости от длительности владения ими недвижимостью. Доступ на придомовую территорию также должен осуществляться с учетом обеспечения баланса интересов собственников жилых и нежилых помещений.

В соответствии с пунктами 6, 11 Постановления Правительства Москвы от 02.07.2013 N 428-ПП «О Порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве», въезд на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений в многоквартирном доме и иных лиц осуществляется в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Установка и содержание ограждающих устройств осуществляется за счет собственных средств собственников помещений в многоквартирном доме. Соответствующую информацию об утверждении общим собранием собственников соответствующего Порядка использования придомовой территории можно запросить в Управляющей компании и у Председателя Совета дома. Существует возможность оспорить соответствующие решения общего собрания собственников помещений в доме в судебном порядке (перспективы такого обжалования необходимо определять с учетом сроков исковой давности, в зависимости от времени принятия соответствующего решения).

4. Каков порядок получения отчетности об использовании денежных средств на эксплуатацию ворот (содержание охраны)?

Для получения информации по основаниям и порядку использования придомовой территории необходимо обратиться с письмом в товарищество собственников (ТСЖ) либо в Управляющую компанию (в зависимости от того кто является управляющей организацией) за разъяснением вопросов и для получения копий определенных документов. Письмо должно содержать следующие пункты:

  • на каком основании (на праве собственности или праве аренды) собственниками помещений в доме осуществляется использование придомовой территории;
  • предоставить копии документов, подтверждающих права собственников помещений в доме на земельный участок придомовой территории (договор аренды с множественностью лиц, иной документ о предоставлении земельного участка, удостоверяющий права на земельный участок);
  • на каком основании была осуществлена установка ворот(ограждения, шлагбаума), ограничивающих въезд на придомовую территорию дома;
  • предоставить заверенную копию протокола Общего собрания собственников Дома, на котором было принято решение об установке указанных ворот (ограничении доступа на придомовую территорию дома);
  • предоставить заверенные копии протоколов Общего собрания собственников Дома, устанавливающих порядок пользования придомовой территорией со стороны собственников жилых и нежилых помещений в Доме;
  • предоставить заверенные копии протоколов Общего собрания собственников Дома относительно установления размера платы за обслуживание таких ворот и содержание охраны, уплачиваемой собственниками помещений в Доме.

В соответствии с положениями пункта 3 Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», Управляющая организация обязана предоставлять по запросам собственника, в том числе, следующую информацию:

  • информацию об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов);
  • сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);
  • информацию о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;
  • информацию об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);
  • информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
  • информацию о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);
  • информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;
  • отчет об исполнении управляющей организацией договора управления.
Читать еще:  Порядок получения страхового возмещения по договору каско

Таким образом, информация о расходах на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома должна предоставляться Управляющей организацией по запросу собственника.

В случае если расходы по содержанию ворот (охраны, ограждения, шлагбаума) не подлежат сбору через Управляющую организацию, а собираются непосредственно Советом дома, размер таких расходов должен быть установлен решением Общего собрания.

Собрав всю необходимую информацию, собственник нежилого помещения сам либо с дополнительной юридической помощью может решить свои вопросы в зависимости от собранных им данных путем переговоров с представителями жильцов либо, в случае недоговоренности, судебным порядком.

Юридические консультации

Если вы попали в подобную ситуацию, вы можете задать вопрос или обратиться за помощью к специалистам нашей компании

11.03.2019 | Установка шлагбаумов и ворот на земельном участке под МКД

При разрешении вопросов установки ворот и шлагбаумов​, которые ограничивают право прохода или проезда посторонних лиц на территорию многоквартирного дома, в первую очередь необходимо определить собственника земельного участка, проезд/проход на который ограничивается такими конструкциями, а именно: находится ли земельный участок в собственности собственников помещений многоквартирного дома или же он является собственностью публично-правового образования (муниципалитета), а также ограничивает или нет установление ворот и/или шлагбаумов право прохода (проезда) на территорию соседнего земельного участка или дома. Эти и некоторые иные вопросы разберем в настоящей статье.

Если земельный участок принадлежит собственникам помещений МКД

Согласно ч. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме.

При этом такое решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Отметим, что в случае установки запирающих устройств (шлагбаумов, ворот), ограничивающих доступ на придомовые территории двух и более многоквартирных домов, необходимо, чтобы соответствующие решения были приняты собственниками помещений всех таких многоквартирных домов. Если между несколькими МКД находится земля, являющаяся собственностью муниципалитета, необходимо получить согласие муниципалитета.

При принятии решения об установлении запирающего устройства к собранию необходимо подготовить проект его размещения, в котором учесть затраты, необходимые для установки и обслуживания шлагбаума или ворот. Также сразу на собрании в соответствии с п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ можно решить вопрос о заключении договора на определенных условиях и о лицах, которые от лица общего собрания будут заниматься решением вопроса об установке запирающего устройства.

Требования к проектным решениям, касающимся установки оград, предусмотрены разделом 7 СП 82.13330.2016. Свод правил. Благоустройство территорий. Актуализированная редакция СНиП III-10-75, утвержденного Приказом Минстроя России от 16 декабря 2016 г. № 972/пр.

Отметим, что важно обеспечить беспрепятственную возможность использования ворот, шлагбаума для всех собственников помещений многоквартирного дома. Если необходимо, нужно подготовить и выдать каждому собственнику устройства, обеспечивающие доступ на придомовую территорию (пропуск, электронный ключ и пр.).

Также указанные средства доступа должны иметь экстренные и специализированные службы, а если это невозможно, они должны иметь незамедлительный доступ на территорию дома (открытие ворот, шлагбаума осуществляет консьерж, сторож и т.д.). Так, например, в соответствии с п. 365 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. № 390 ко всем строящимся и эксплуатируемым зданиям (в том числе временным), местам открытого хранения строительных материалов, конструкций и оборудования обеспечивается свободный подъезд.

В связи с этим, представляется необходимым согласовывать решение об установлении запирающего устройства с МЧС России, полицией, службой скорой помощи.

При установке шлагбаумов и ворот, особенно в арках домов, может возникнуть вопрос о согласовании его установки с органами, ответственными за дорожную безопасность (например, органы ГИБДД). Законодательно такой обязанности нет, поскольку придомовая территория не относится к автомобильным дорогам. Отметим важность установления факта, что земельный участок не является именно дорогой, поскольку ограничение движения по дороге собственниками МКД недопустимо.

Хотелось бы обратить внимание и на то, что в случае установки запирающего устройства, в любом случае, независимо от наличия или отсутствия права собственности на помещение, мнения собственника при голосовании на ОСС, наличия или отсутствия автомобиля или иных обстоятельств, необходимо выдать ключи доступа и не ограничивать в праве прохода/проезда нанимателей, пользователей жилых и нежилых помещение МКД, а также их гостей.

Если земельный участок принадлежит публично-правовому образованию

Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии с п. 18 Постановления Правительства РФ от 03 декабря 2014 г. № 130 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» к перечню видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, относятся ограждающие устройства (ворота, калитки, шлагбаумы, в том числе автоматические, и декоративные ограждения (заборы), размещаемые на дворовых территориях многоквартирных жилых домов.

При этом законодательство не ограничивает собственников МКД, которые в установленном законодательстве порядке не оформили земельный участок в собственность. Собственники могут принять на общем собрании решение об установлении запирающего устройства на придомовой территории, которая не поставлена на кадастровый учет и является собственностью публично-правового образования, только при согласовании проекта установки ограды с таким публично-правовым образованием (получения письменного разрешения). В ряде субъектов РФ приняты специальные Правила, регулирующие данный вопрос, в таком случае необходимо будет руководствоваться порядком, установленным субъектом при получении разрешения соответствующего органа местного самоуправления или государственной власти. При этом, скорее всего, собственникам необходимо будет обосновать необходимость установления такого запирающего устройства.

Читать еще:  Досудебный порядок урегулирования подборка проблемных вопросов

В качестве примера приведем Постановление Верховного Суда РФ от 13 марта 2015 г. № 306-АД14-7076 по делу № А55-6068/2014. Судом было установлено, что земельный участок не передавался ТСЖ для эксплуатации многоквартирного дома и не был в установленном законодательством порядке сформирован, из чего сделан вывод о нахождении шлагбаума на земле муниципального образования без проектной документации, предусмотренной действующими нормами и правилами, муниципальными правовыми актами на территории города. В связи с нарушениями ТСЖ было привлечено к административной ответственности.

Запирающие устройства в арках МКД

Что касается установления запирающего устройства в арках многоквартирных домов, или в одной из них, то к ним применяются общие правила установления шлагбаумов и ворот на придомовой территории.

Отметим, что в любом случае при установлении запирающего устройства необходимо иметь в виду, является ли огораживаемая территория проходной и единственно возможной для обеспечения прохода на территорию иного земельного участка, многоквартирного дома или иного объекта. В указанном случае возможно установление сервитута (права прохода или проезда) на огораживаемый земельный участок.

Более подробно об установлении сервитутов можно прочитать в статье, опубликованной на сайте АКАТО 13.08.2018.

Правила и ограничения при использовании придомовой территории многоквартирного дома

Придомовая территория является общей собственностью и принадлежит всем жильцам дома. Использовать придомовую территорию собственники могут по своему усмотрению, исходя из имеющихся потребностей и преследуемых целей. Однако законом установлены определенные правила и ограничения, соблюдение которых обязательно при реализации правомочий собственника.

На практике повсеместно встречаются прямые нарушения закона при использовании общего придомового участка. Многие собственники даже не задумываются о необходимости соблюдения установленных требований на частной территории, поэтому убеждены в правомерности своих действий. Подобная безответственность может привести к судебным разбирательствам и многочисленным расходам для всех жильцов дома.

Что относится к придомовой территории

По действующим строительным нормативам и правилам участок земли, который прилегает к многоквартирному дому, является придомовой территорией.

Данная земля принадлежит всем собственникам квартир и может быть использована ими по своему желанию, но при этом необходимо соблюдать установленные правила пользования.

ЖК РФ предусматривает, что для удовлетворения личных потребностей жителей МКД может быть оформлен в собственность и использован земельный участок. На нем разрешено размещать любые объекты и элементы инфраструктуры: газоны, площадки для детей и спорта, зоны отдыха, парковочные места. С целью благоустройства и повышения комфорта жильцы могут осуществлять и другие действия.

Чаще всего участок каждого дома обозначается, либо огораживается, чтобы его можно было легко выделить. Все объекты, расположенные на земле, принадлежат жильцам дома. Все что находится за пределами – собственность муниципалитета, либо других организаций.

Порядок содержания МКД

ЖК РФ устанавливает, что за каждым домом должно быть установлено управление одним из разрешенных способов. На общем собрании собственников проводится голосование за выбор формы управления:

  • самостоятельно силами жильцов;
  • организацией ТСЖ, либо другого кооператива;
  • с помощью УК, с которой заключается договор об оказании услуг.

В большинстве случаев многоквартирный дом отдается под управление УК. ТСЖ и личное управление не так распространены в связи с большой ответственностью и необходимостью личного участия каждого жильца.

Управляющая компания оказывает услуги на основании заключенного договора, в котором прописывает конкретный перечень проводимых работ, порядок их предоставления, тарифы и размеры ежемесячных платежей. Обычно срок договора – 1 год и по результатам прошедшего года принимается решение о его продлении.

Законом предусмотрен перечень обязательных услуг, которые должна оказывать управляющая компания, независимо от заключенного соглашения. К таким работам относится регулярная уборка внутренних помещений МКД и придомовой территории, содержание общего имущества в надлежащем состоянии, обеспечение коммунальными услугами.

УК может выполнять работы как самостоятельно, так и с помощью подрядчиков. В таком случае жильцы заключают дополнительные соглашения с новыми организациями.

Санитарное обслуживание заключается в организации централизованного сбора отходов, а также их вывоза для дальнейшей утилизации. Объем предоставляемых услуг зависит от сезона: в зимнее время обязательна чистка улиц и дорог от снега, сбивание наледи и обработка пешеходных зон специальным раствором.

В каждом регионе могут дополнительно устанавливаться собственные нормы по работе управляющей компании. Чтобы узнать полный перечень обязательных услуг, необходимо изучить местные нормативные правовые акты.

Правила использования придомовой территории.

Земельный участок с домом, а также прилегающая к нему земля – это собственность жителей данного дома. Они имеют право использовать участок в пределах, установленных законом.

Каждый из жильцов имеет долю в имуществе и определенные правомочия собственника. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом происходит только на основании решения, принятого на собрании дома. Согласно ст. 44 ЖК РФ, по результатам проведенного собрания:

  • может быть разработан план дальнейших действий, связанных с принадлежащим земельным участком. Собственники вправе определить программу благоустройства, принять решение о возведении дополнительных объектов инфраструктуры;
  • могут быть приняты правила использования, установлены ограничения по распоряжению землей.

Использование придомовой территории многоквартирного дома носит преимущественно диспозитивный характер. Пользоваться и распоряжаться принадлежащей землей разрешено любым способом, если это не ограничено законом.

Допускается не только возведение дополнительных объектов, но и отчуждение земельного участка по различным договорам. Жильцы могут сдавать в аренду саму землю, помещения и иное имущество, которое на ней расположено. Полученные доходы зачисляются на общий счет и могут быть использованы согласно принятому решению собрания.

Самое распространенное нарушение, связанное с неправильным использованием придомовой территории – ограничение прав других граждан.

В некоторых случаях нарушаются права самих собственников. Обычно это выражается в ограничении прохода и проезда по территории, путем заграждения парковочных мест и установки шлагбаума.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Законное использование придомовой территории

При установке заграждений, либо иных ограничивающих доступ устройств важно соблюсти права других граждан. Практике известные случаи, когда пострадавшие от незаконных действий лица обращались в суд и получали крупную денежную компенсацию, выплачивать которую обязаны все жители дома.

Решение об установке любого запирающего устройства должно быть принято на собрании жильцов (не менее 2/3 отданных голосов). Если территория принадлежит сразу нескольким МКД, такое решение принимается совместно. В некоторых случаях часть земли является собственностью органов муниципальной власти, поэтому предварительно нужно получить разрешение в местной администрации.

Требования к самим заграждающим устройствам установлены в Приказе Минстроя № 972. Во избежание принудительного сноса необходимо соблюсти данные положения.

Правом пользования и возможностью прохода и проезда на территорию должны обладать все собственники жилых и нежилых помещений МКД. Нельзя ограничивать в доступе арендаторов, пользователей и других лиц, имеющих законные права. Обеспечить это можно несколькими способами: выдача каждому жильцу индивидуального ключа, либо открытие ворот сторожем.

В результате установки шлагбаума или иного заграждения не могут нарушаться правила пожарной безопасности. Все аварийные службы должны иметь право беспрепятственного доступа на территорию.

Специальных правил по использованию общей собственности МКД в иных случаях не предусмотрено. Важно соблюдать общие требования законодательства, поскольку за их нарушение виновные лица будут привлечены к юридической ответственности.

Как законно установить шлагбаум или забор на придомовой территории?

В сознании многих обывателей наличие забора или шлагбаума внутри городского пространства на своей придомовой территории воспринимается как показатель дополнительной премиальности дома. Между тем, есть определенная процедура или регламент любых действий, связанных с придомовой территорией и ее использованием.

Зачем нужен шлагбаум или забор

Помимо приданию статусности и премиальности придомовой территории любые ограждения способны решать реальный набор проблем и запросов собственников. В их числе:
1. Решение проблемы парковочного пространства (коллективных автостоянок). Если придомовая территория будет являться закрытой, то ее отсечение от чужих позволит обеспечить достаточное количество парковочных мест непосредственно жителям данного дома, а не жителям соседних домов, которые ставят машины не на своей придомовой территории.
2. Решение вопросов несанкционированного доступа на придомовую территорию посторонних лиц. Это добавляет спокойствия родителям, которые смогут смело отправлять своих детей гулять во двор одних (с присмотром из окна или без него).
3. Решение проблем с обслуживанием придомовой территории. В случае, если посторонних машин во дворе дома ставиться не будет, то управляющая организация сможет составить список транспортных средств с телефонами владельцев. В дальнейшем, например, при уборке снега, будет возможным вызванивать конкретных владельцев и просить их убрать машину на период уборки. Это ликвидирует «подснежники» и повысит уровень сервиса.
4. Наконец, действительно, забор или шлагбаум на придомовой территории не входит в минимальный перечень работ, который должна осуществлять управляющая организация, а наличие таких устройств повышает цену квартиры и статусность дома.

Читать еще:  Технический директор должностная инструкция обязанности BusinessManru

Минусы забора или шлагбаума состоят в том, что их нужно включать в состав общего имущества, закладывать в тарифе и надлежащим образом обслуживать за счет средств собственников помещений многоквартирного дома.

Процедура установки: федеральное законодательство

Решение об установке забора или шлагбаума должно приниматься на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Состав вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений, установлен в п. 2 ст. 44 ЖК РФ. Прямого вопроса о заборе или шлагбауме в этом перечне нет. Однако есть следующие вопросы:
— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ);
— принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке (пп. 2) п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

И если решение по вопросу о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, то решение по вопросу о благоустройстве земельного участка принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). То есть, по второму вопросу голосовать легче и проще.

Большинство рекомендаций по установке забора или шлагбаума говорят о том, что данные действия являются введением ограничения пользования земельного участка (то есть, собирать нужно 2/3 голосов). Однако с этим можно спорить и рассматривать забор или шлагбаум как направление по благоустройству земельного участка (во всех муниципальных правилах благоустройства заборы и шлагбаумы поименованы, как правило, как «элементы благоустройства»).

В этом случае задача по кворуму резко снижается. В любом случае, в условиях отсутствия в законе прямых формулировок про забор или шлагбаум, проверку признаков ничтожности по кворуму в данных решениях может дать только суд. Таким образом, многое будет зависеть от формулировки самого вопроса, выносимого на повестку общего собрания.

Принять решение только об установке забора или шлагбаума – недостаточно. Тратить деньги собственников надлежит на содержание общего имущества. Таким образом, чтобы законно финансировать содержание забора или шлагбаума, нужно включить эти объекты в состав общего имущества и заложить их в тарифе (либо путем повышения тарифа, либо без повышения, если текущий тариф достаточен).

Право собственников на определение состава общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию заложено в «пп. «А» п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)).

А необходимость определить тариф достаточный для содержания забора или шлагбаума следует для собственников из п. 31 и 33 Правил № 491.
Довольно часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда забор или шлагбаум устанавливаются застройщиком одновременно со строительством дома. В этом случае важно доказать, что данные объекты благоустройства изначально входили в состав общего имущества, а потому должны надлежащим образом финансироваться. Это можно сделать проверив договор долевого участия или проектную декларацию застройщика на многоквартирный дом. Если в этих документах никаких сведений о заборе или шлагбауме нет, то желательно провести описанную выше процедуру на ближайшем общем собрании, чтобы избежать потенциальных проблем с властями и проблемными собственниками.

Особенности муниципальных правил

Нужно учитывать, что помимо федерального законодательства есть ряд муниципальных ограничений, связанных с обязанностью для управляющей организации согласовать забора или шлагбаума с органами местного самоуправления.

Например, ст. 27 Правил благоустройства территорий городского округа Королёв Московской области (утв. Распоряжением №143-РВ от 01.07.2015 г. Министерства ЖКХ Московской области) устанавливает требования к установке ограждений (заборов), которая должна производиться исходя из необходимости, сформированной условиями эксплуатации или охраны территорий, зданий и иных объектов, а также с учетом архитектурно-художественных требований к внешнему виду ограждений

Согласованию с Администрацией городского округа Королёв Московской области подлежат не только забор, но и газонные и тротуарные ограждения.
П. 3 и 4 ст. 27 данных Правил указывают на применение различных видов ограждений: по назначению (декоративных, защитных, ограждающих), по высоте (низких – 0,3-1,0 м, средних – 1,1-1,7 м, высоких – 1,8-2,0 м), по виду материала их изготовления, степени проницаемости для взгляда (прозрачных, глухих), степени стационарности (постоянных временных, передвижных). При этом высота ограждений не должна превышать двух метров.
Есть и определенные запреты, например, установка ограждений из бытовых отходов и их элементов не допускается (чтобы было понятнее – это ограждение из шин, лебеди из шин в виде декора и пр.). Одновременно есть запрет на ограждений из сетки-рабицы (потому что она травмоопасна).
Аналогичные требования по согласованию часто распространяются и на шлагбаумы.

Такая муниципальная практика есть не во всех муниципальных образованиях (где-то сложнее, где-то проще). Довольно часто муниципальные власти согласовывают заборы и шлагбаумы без проблем. Однако в любом случае муниципальные нормы стоит учитывать при принятии собственниками решений об установке забора или шлагбаума.

Большинство споров по заборам или шлагбаумам связаны с негаторными исками об обязании устранить препятствия в пользовании придомовой территорией – земельным участком, обеспечении беспрепятственного подъезда путем демонтажа шлагбаума.

Так, в рамках дела № А50-29385/2019 индивидуальный предприниматель обратился с иском осуществить демонтаж шлагбаума, но судом ему было отказано на том основании, что все процедуры по использованию земельного участка были оформлены протоколом общего собрания собственников.
А вот другой пример (дело № А42-8034/2019). Арендаторы магазина «Детский мир» (г. Мурманск) обратились с иском к ТСЖ с требованием предоставить ключи от шлагбаума с целью ведения погрузо-разгрузочных работ со двора многоквартирных домов. Помещение магазина являлось встроенно-пристроенным нежилым помещением подвального этажа. Суд указал, что правом на негаторный иск обладает собственник вещи или иной титульный владелец, лишенный возможности пользоваться или распоряжаться ею.

В другом случае (дело № А50-29385/2019) с иском к ТСЖ обратился уже собственник, но и ему было отказано в демонтаже шлагбаума, поскольку суд посчитал, что возможность использования собственниками помещений земельного участка ограничена как требованиями к использованию земельного участка, установленными нормативными актами, так и использованием земельного участка способами, не допускающими нарушения прав других участников общей долевой собственности, установленные принятым ТСЖ порядком. Суд указал, что деятельность, осуществляемая в помещениях общественного назначения не должна ухудшать условия проживания и отдыха людей, проживающих в жилых зданиях. Хозяйственная деятельность истца не должна нарушать права и законные интересы жителей дома, а невозможность, либо неудобство подъезда к его помещениям и возможные убытки из-за расторжений договоров аренды относится к рискам его деятельности.

Делая общий вывод нужно отметить, что в установке забора или шлагбаума есть определенные нюансы, поэтому управляющей организации крайне важно иметь необходимые документы, разрешения и согласования, даже если они прямо не требуются. Это позволит решить проблемы и потенциальные споры в будущем.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector