Ukkaskadgel.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нюансы покупки дачного участка в садовом товариществе

Как купить дачу и не быть обманутым?

Приобретение дачного домика и участка – дело рискованное. Часто объектом сделки становится «кот в мешке»: вместо заветного отдыха на свежем воздухе покупателям достаются проблемы. Например, могут отсутствовать технические документы или строения в кооперативе – находиться под угрозой принудительного сноса. В этой статье мы расскажем как правильно выбрать и купить дачу, на что стоит обратить внимание в первую очередь.

Информация об СНТ

Лучшим временем для покупки дачи считается осень – цены традиционно снижаются, а на рынке появляется много интересных предложений. Выбор участка следует начать с определения наиболее важных критериев. Кто-то хочет иметь домик недалеко от города, другие мечтают о большом огороде и плодовых деревьях.

В любом случае перед покупкой дачу нужно тщательно осмотреть:

  • Подъездные пути. И опять же, осень – лучшее время, чтобы оценить их. Если покупаете дачу зимой или летом, дорога может быть накатана в этот момент, а в межсезонье превращаться в непролазную грязь.
  • Состояние дома. Внимательно осмотрите строение снаружи и изнутри. Если нужно, возьмите с собой специалиста по недвижимости, который сможет заметить возможные проблемы. Риэлторы, например, специально приезжают на осмотр в дождливые дни, чтобы заметить, не протекает ли кровля.
  • Отопление. Электрическое или газовое можно сразу проверить, а дровяную печку – хотя бы осмотреть на предмет целостности или попросить хозяев заранее ее затопить.
  • Забор и надворные постройки. Посмотрите, в каком они состоянии и не выходят ли за границы участка.
  • Состояние огорода и сада. Если вы осматриваете дачу в период дождей, сможете заметить, что влага застаивается на участке (это говорит о том, что грунтовые воды находятся слишком высоко). На такой земле сложно поставить септик, выкопать овощную яму, да и фундамент может подмывать.
  • Есть ли электричество. Часто причиной низкой цены дачи является как раз отсутствие света. Этот момент стоит выяснить заранее.
  • Вода. Есть ли собственная скважина или водоснабжение общее. Во втором случае нужно уточнить период подачи воды (обычно с мая по сентябрь).
  • Возможность регистрации. Если участку присвоен адрес, на нем можно будет прописаться.

Если покупаете дорогой загородный дом, стоит заказать строительную экспертизу – иногда серьезные недостатки способны обнаружить только специалисты. Эксперты укажут на имеющиеся проблемы и посчитают цену их исправления. По результатам проверки можно будет попросить у продавца хорошую скидку.

Нелишним будет изучить правила, которые действуют в СНТ. В частности, уточните, как подается вода, сумму ежегодных членских взносов, по каким тарифам придется платить за электроэнергию. Обязательно пообщайтесь с будущими соседями: так вы сможете узнать о порядках в кооперативе, есть ли шумные компании и бывают ли кражи на участках.

Документация продавца

Если вы не сильны в правовой сфере, нужно обратиться за помощью к специалисту – риэлтору или юристу. Важной частью сделки является проверка юридической чистоты недвижимости.

Какие документы нужно запросить у продавца при покупке дачи:

  • Выписка ЕГРН. В ней указывается владелец участка и имеющиеся ограничения. Внимательно изучите документ, в первую очередь на предмет наличия залога, ареста, правопритязаний третьих лиц, особых условий использования земли (например, нахождение в охранной зоне нефте- или газопровода, ЛЭП и т. д.).
  • Документы, на основании которых продавец владеет недвижимостью (договор купли, свидетельство о наследстве и пр.).
  • Кадастровые паспорта на землю и дом (если он зарегистрирован). Обратите внимание на наличие границ участка (он должен быть размежеван), если их нет – сделку не зарегистрируют.
  • Технический паспорт на строение (при наличии).
  • Если недвижимость куплена в браке, должно быть нотариальное согласие супруга или он сам ставит подпись в договоре (при долевой собственности).
  • Когда дача оформлена на ребенка, требуется разрешение органов опеки на продажу.
  • Если продавец ведет себя странно или находится в преклонном возрасте, можно запросить справки из псих- и наркодиспансера. Это необходимо, чтобы снизить риски оспаривания купли-продажи.
  • Квитанции об оплате электричества. Не забудьте сверить данные счетчика и в платежных документах. Если оплату принимает казначей или председатель кооператива, нужно встретиться с ними и убедиться в отсутствии долга.

Если у владельца на руках свидетельство о праве собственности старого образца, все равно запросите свежую выписку ЕГРН. Дело в том, что владение недвижимостью теперь фиксируется только в электронной форме (благодаря чему его легко проверить) – бумажный документ ничего не значит.

Заказать выписку можно онлайн, например, через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра. Стоимость данной услуги можно уточнить по телефону горячей линии или непосредственно на электронном ресурсе.

Часто бывает, что право собственности на дачу возникло до 1998 года. В таком случае продавцу необходимо сначала внести сведения об участке в ЕГРН (подав заявление в МФЦ) и только после этого регистрировать сделку купли-продажи.

Нельзя соглашаться на покупку, если вам предлагают просто переоформить запись в «садовой книжке» кооператива, но при этом не проводить документы через Росреестр. Такая «сделка» не имеет юридической силы, и велика вероятность, что вы лишитесь и денег, и недвижимости. Лучше потерять время, но совершить покупку согласно букве закона.

Кроме того, необходимо выяснить реальные границы земельного надела. Часто собственники ставят заборы там, где им захочется, не сверяясь с кадастровыми метками. В результате возникают споры с товариществом садоводов и соседями.

Ваша задача – при осмотре на местности определить, где именно заканчивается данный участок. Сделать это можно при помощи виртуальной кадастровой карты: она бесплатная и позволяет в режиме реального времени сверить границы с данными со спутника. Для этого вам потребуется только номер объекта недвижимости по кадастру и приложение на телефоне.

Еще один возможный подвох – предстоящее изъятие участков для нужд муниципалитета, например, под строительство скоростной магистрали или железнодорожной ветки. Если владельцы не согласны с предложенной компенсацией, как правило, они пытаются поскорее избавиться от дачи. Узнать о проекте можно, открыв в интернете генплан развития территории, но он не всегда информативен. Лучше по возможности «пробивать» такие сведения по каналам в администрации или пообщаться с соседями и председателем кооператива.

Оформление договора

Договор заключается в письменной форме, количество экземпляров соответствует числу участников сделки. Используется стандартная форма, бланк которой можно скачать в интернете. Но лучше обратиться к юристу, который составит документ, отвечающий требованиям законодательства.

Договор должен содержать следующие пункты:

  • Данные продавца и покупателя: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес прописки. Если сделка проходит по доверенности, указываются ее полные реквизиты.
  • Сведения об объекте недвижимости: адрес, номер участка (если есть), имеющиеся строения.
  • Реальная цена, за которую продается дача. Иногда продавцы просят занизить стоимость в договоре, чтобы не платить налоги, но соглашаться на это не стоит. Дело в том, что если сделку не зарегистрируют или она будет аннулирована, вам вернут только сумму по договору.
  • Порядок передачи денег (на банковский счет, наличными) и сроки.
  • Отсутствие правопритязаний со стороны третьих лиц (например, супругов или наследников).
  • Когда передаются ключи от дачного домика.
  • Подписи сторон и дата.

Нужно дополнительно составить акт приема-передачи или включить в договор пункт о том, что дача принята в момент подписания. Но первый вариант предпочтительнее – важно удостовериться, что недвижимость находится в том же состоянии, что и при первом осмотре.

Большой фактор риска – продажа загородного дома по доверенности. Необходимо лично пообщаться с владельцем имущества и убедиться в его желании совершить сделку. Не забудьте спросить, почему он не может продать участок сам. Если преград для этого нет, требуйте его личного присутствия. Также желательно проверить подлинность доверенности, посетив выдавшего ее нотариуса.

Не внушают доверия объекты недвижимости, продаваемые по цене значительно ниже рыночной. Если причина продажи в переезде или в том, что срочно нужны деньги, владелец может снизить стоимость на 5-10%. Такое расхождение считается нормальным, но если оно больше – скорее всего, есть какой-то подвох.

Проведение сделки

Оформление купли-продажи дачи происходит исключительно в Росреестре. Запись в «садовой книжке» товарищества не может его заменить. Как правильно провести сделку:

  1. Подберите дачный участок, отвечающий вашим требованиям.
  2. Закажите проверку правовой чистоты объекта в агентстве недвижимости или у юриста. Для этого попросите у продавца копии паспортов всех собственников и документов на дачу.
  3. Затем составьте договор купли и подпишите его (это должны сделать все владельцы дачного участка). Одновременно происходит оплата – деньги можно передать наличными или перевести на банковский счет. В первом случае продавец оформляет расписку или в конце договора от руки пишет, что получил указанную сумму. Во втором – подтверждением оплаты служит платежное поручение (попросите кассира указать, что средства перечислены по данному договору).
  4. Если предусмотрен акт приема-передачи, его тоже нужно подписать. Для этого следует снова приехать на участок и все повторно осмотреть.
  5. Подписанный договор сдается на регистрацию. Самый простой способ – сделать это через МФЦ. Специалист в центре проверит полноту пакета документов и выдаст расписку, где указывается дата получения готовых бумаг.
  6. После назначенного числа нужно вновь прийти в МФЦ и забрать документы (выписка ЕГРН на ваше имя и зарегистрированный договор).
Читать еще:  Совершение завещания и общие правила касающиеся формы и содержания

Если вы оформляете ипотеку на приобретение дачи, необходимо сначала согласовать недвижимость с банком. Его специалисты проведут собственную проверку, а потом примут решение, возможна ли покупка в кредит. Кредитный договор подписывается одновременно с договором купли, они оба сдаются на регистрацию в Росреестр (если дача отходит в залог банку). Затем залоговое имущество страхуется на протяжении всего срока выплаты ипотеки.

Но помните, что банковская проверка не может заменить правовую оценку сделки. Кредитор оценивает только собственные риски (например, потери права собственности), до остальных проблем ему дела нет. К тому же, часто такое согласование носит формальный характер.

Если подойти к покупке дачи должным образом, получится снизить риски насколько это возможно. Но учитывая, что сделка имеет множество «подводных камней», лучше выбирать участок и оформлять документы с помощью специалиста по недвижимости.

«Подводные .

О недвижимости Республики Беларусь

«Подводные камни» при покупке дачи Птн, Мар 27. 2009

На что обращать внимание при выборе фазенды, чтобы она оправдала ваши ожидания.

В последнее время в связи с кризисом повышается интерес к недорогим дачам и садовым участкам, где можно не только наслаждаться природой, но и выращивать овощи-фрукты на пропитание. На что обращать внимание при выборе фазенды, чтобы она оправдала ваши ожидания?

Жить, копать или отдыхать?

Вначале точно определитесь: чем вы хотели бы заниматься на своем будущем загородном участке. Исходя из этого, выяснится целевое назначение необходимой вам земли, которое должно значиться в регистрационных документах.

Для этого пройдите несложный тест:

1. Хотите ли вы жить в загородном доме постоянно и оформить в нем регистрацию по месту постоянного жительства (прописку)?
Если ответ «да», то вам нужно приобретать строение, где в документах на участок значится: «для строительства и обслуживания жилого дома».

2. Хотите и готовы ли вы на своем участке только выращивать сельскохозяйственные культуры — овощи-фрукты и другие полезно-съедобные растения (это будет в нашем тесте вариант А). Или вы мечтаете отдыхать от стрессов на даче с участком, засеянном исключительно декоративной травкой без огорода (это будет вариант Б).

— Если вы выбрали А, то подойдет участок «для ведения коллективного садоводства и огородничества», на котором возведение дома не обязательно, или «ведения личного подсобного хозяйства», где строительство не предусмотрено.

— Если вы выбираете вариант Б, то можно приобретать участок «для дачного строительства», где строительство дома-дачи обязательно, а вот ежегодная перекопка земли под грядки — нет.

Имейте в виду: на землях для садоводства, огородничества и ведения личного подсобного хозяйства закон не только разрешает, но и обязывает владельцев выращивать плодовые, бахчевые или иные сельскохозяйственные культуры — то есть использовать участки ПО НАЗНАЧЕНИЮ. Бдительные соседи зорко следят за степенью запущенности пограничных наделов, да и местные исполнительные органы обязаны постоянно контролировать их целевое использование. Конечно, не обязательно разрабатывать под огород все сотки. Важно не допускать зарастания участка сорняками. А количество посаженных деревьев и огурцов никто подсчитывать не будет.

Участок «в законе»

Многие, кто впервые увидел вживую документы на дом или дачу с участком, вздыхают: попробуй разберись! Мы не будем грузить вас подробными разъяснениями. Только уточним, какие документы однозначно свидетельствуют о полноценных правах владельца на землю. Во всех конкретных случаях, чтобы не ошибиться, лучше обратиться за консультацией к специалисту: показать хотя бы копии (надежнее — оригиналы) документов, предлагаемых продавцом. Ведь может оказаться, что проколы в документации сделают долгожданную покупку юридически невозможной либо повлекут за собой впоследствии столько дополнительных действий, что хлопот не оберешься.

В идеале набор документов на земельный участок должен включать:

  • — Правоустанавливающий документ на участок и, если предусмотрено законодательством, на строение, расположенное на нем. В нем отражено, каким образом данное недвижимое имущество досталось в собственность или пользование (такое также встречается) нынешнему продавцу. Это может быть договор купли-продажи, дарения, безвозмездной передачи в собственность, мены, свидетельство о праве на наследство, решение местных органов о передаче в собственность, регистрация создания объекта и др.
  • — Государственный акт на земельный участок (голубой или желтый бланк), выдаваемый правообладателям до 2005 г.
  • — Регистрационное удостоверение на земельный участок (чисто-белое или с каймой синего орнамента), выдаваемое с 2005 г.

Дополнительно (но не обязательно) владелец может предоставить покупателю выкопировки земельного участка, план застройки участка, проект будущего дома и т.д.

А постройку оформлять надо?

По статистике почти четверть участков предлагаются к продаже с незарегистрированными домами. Некоторые продавцы считают: новый счастливый обладатель сам элементарно узаконит постройку. Так ли это?

Уточним несколько важных моментов. Если дом находится на участке в садовом товариществе или кооперативе, его действительно можно оформить после отчуждения. Если же строение находится на участке для строительства и обслуживания жилого или дачного дома — сделку без регистрации построек свершить НЕВОЗМОЖНО. Ну а возведение каких-либо капитальных и временных сооружений на участке для ведения личного подсобного хозяйства является вообще НЕЗАКОННЫМ.

Обратите внимание на важные нюансы:

Все действия по узакониванию капитальных строений начинаются с обращений владельцев земельных участков в местный исполнительный орган за получением разрешения на строительство нового или на регистрацию существующего дома.

Все земельные участки имеют две важные характеристики: «категория земель» и «целевое назначение». Участки, о которых идет речь в статье, относятся к категории «земли населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства». Основные типы участков по целевому назначению: для строительства и обслуживания жилого дома, для ведения личного подсобного хозяйства, для ведения коллективного садоводства и огородничества, для дачного строительства.

Проблемы в подарок к дому: подводные камни при покупке дачи для ПМЖ

«Устал от города. Хочу домик, огородик и черешню» – эта мысль посещает многих жителей Краснодара и других мегаполисов страны, которые рассматривают наш город для переезда. Мы выяснили, все ли так радужно в жизни с огородиком.

Сначала желающие сменить прописку отправляются в интернет, где самые дешевые предложения на сайтах недвижимости – дома в дачных поселках. А если денег нет, но очень хочется, – это тот случай, когда некоторые идут на уступки, игнорируя привычные блага: школы, дороги, поликлиники.

Радость от урожая с огорода и «похмелье» от цветения собственной вишни испаряется, когда человек окунается в быт СНТ и приходит осознание серьезности тех самых проблем, на которые закрывали глаза в самом начале. На дачах может сгореть электрощит, дожди размывают и без того плохие дороги, а обещанный продавцом газ через год может так и не появиться… Весь этот ком свалившихся проблем собственнику предстоит «раскатывать» вместе с соседями по участку, но не с помощью администрации. Потому как по форме – это то же ТСЖ. Претензий тут предъявлять некому. Все проблемы – лишь ваши проблемы.

Хоть шалаш, хоть роскошный дом

Сегодня многие живут в СНТ круглый год. Только на территории Прикубанского и Карасунского округов садовых товариществ более 200! В объявлениях о продаже расписываются плюсы жизни вдали от города: тишина, размеренная жизнь, близость к городу… Диапазон предложений очень широк – от простейшей летней избушки до многоэтажных роскошных домов. Можно найти дома от 1 млн рублей, да еще с сотками земли. Предложение заманчивое – ну прямо как в сказке!

Читать еще:  Что делать, если в декларации 3-ндфл допущена ошибка?

К примеру, на одном из специализированных сайтов нашла такое объявление: участок 4 сотки, дом 95 кв. м от собственника, предчистовая отделка (стяжка-штукатурка). Свет подведен, есть септик. Дом расположен в тихом, спокойном месте. В пешей доступности гипермаркет, магазины, остановка общественного транспорта. В ближайшем будущем СТ будет газифицировано… Цена вопроса – 1 млн 900 тыс. руб.! Ну где вы найдете еще за такую цену целый дом с земельным участком? Продавец был неприятно удивлен, когда я начала задавать вопросы: о состоянии дорог, на каком автобусе можно добраться, и какая существует инфраструктура в товариществе.

– Это же дача! Вы слишком много хотите за такую цену, – вот и весь ответ.

А многие не задаются такими вопросами. Верят, покупают, начинают жить и сталкиваются с трудностями. Хотя само название говорит за себя: садоводческое товарищество, и оно никогда не было предназначено для постоянного проживания.

На огороде поликлинику не строят

Ольга Леонидовна Третьякова и рада бы переехать жить в дачный дом, расположенный в СНТ «Железнодорожник», но опасается многих проблем:

– Нет дорог, не говоря уже о тротуарах, большие проблемы с электричеством, нет газа. Конечно, без нормальных благ цивилизации очень сложно прожить на даче. Я вот не смогла. Поэтому ни о какой продаже квартиры речь не идет. А дачу я использую по прямому назначению: занимаюсь огородом. Часто, особенно летом, остаюсь.

А вот Максим Боровский рискнул и вместе с семьей переехал на ПМЖ в СНТ «ЗИП». Говорит, что если бы раньше знал обо всех нюансах проживания в садоводческом товариществе, то купил бы частный дом в микрорайоне с развитой инфраструктурой.

– Проблем очень много. У меня есть городская прописка, но в то же время СНТ не относится к Краснодару. Есть большие проблемы с электричеством, нет детских площадок, дорог, тротуаров – словом, всего того, что нужно каждому человеку для комфортного проживания. Дочь возим в детский сад, расположенный в Комсомольском микрорайоне, по времени это около часа в одну сторону. И как я понимаю, перспектив на то, что ситуация существенно изменится в лучшую сторону, нет.

В Карасунском округе отмечают: в федеральном законе №66 четко прописаны права и обязанности членов садоводческого товарищества. Это определенная территория, за которую несут ответственность сами же дачники. Это общее имущество владельцев домов, собственно, как и в многоэтажках. Разница, и очень значимая, в том, что многоквартирные дома построены в городе и собственникам не нужно ломать голову, кто построит им школу, детский сад или отремонтирует дорогу. Они отвечают за свои дома и придомовые территории. А дачники должны для себя создавать дороги, тянуть водопроводную или газопроводную трубу, решать вопросы с электричеством… Поэтому вопрос, кто должен возводить на огороде поликлинику или школу, скорее, риторический.

Что касается учащихся из СНТ, то администрация города организовала их доставку к близлежащим учебным заведениям на школьных автобусах. До поликлиник добираются сами, собственно, как и любой житель города. По прописке прикреплены к больницам. Другое дело, что одни товарищества находятся в черте города, а другие – на окраине. Но статус у всех один и тот же.

Кстати, картинка схожа с ситуацией в Музыкальном микрорайоне. Все знали, что его строительство, мягко говоря, велось с нарушениями, но квартиры все равно сметались по смешной цене. Теперь же требование хороших дорог, всех социальных благ превращается в некую манипуляцию.

На самом деле проблема садовых товариществ – общероссийского масштаба. Дачная амнистия позволила жителям страны приобрести в собственность неоформленные ранее должным образом участки. В том числе наследство от бабушки и дедушки с правом прописки. Люди ею воспользовались и попали в капкан. Сегодня многие города, равно как и Краснодар, ждут появления большой федеральной программы, которая поможет разобраться и даст, наконец, ответы на острые дачные вопросы. Наш город решить этот ворох проблем самостоятельно точно не сможет.

Мощностей не хватает!

Заместитель директора филиала АО НЭСК «Краснодарэнергосбыт» Вадим Лесной подтверждает проблемы с электроснабжением в садоводческих товариществах:

– Энергомощностей, конечно, не хватает, потому что в свое время земельные участки выделялись для садоводства. И никак не для индивидуального жилого строительства. Дачники построили большие дома, к тому же им разрешили прописываться, многие живут постоянно. А мощностей-то не прибавилось. Поэтому наблюдаются перебои с электричеством, горят щитки, часто происходят аварии на подстанциях.

А вот что по этому поводу говорит Евгений Первышов,
глава Краснодара:

– Это не поселки, не населенные пункты – это садоводческие товарищества, и земля предоставлена была под огороды и сады. Обустройство этих участков не входило никогда в планы муниципалитета. Не предусматривалось никогда там строить школы и детские сады. Сегодня мы констатируем полное отсутствие возможности для размещения социальных объектов, даже в теории, потому что нет земельных участков под эти цели. У людей есть возможность получить регистрацию в Краснодаре, но назначение земель это не меняет. Город, безусловно, будет помогать, но решать проблемы надо с участием владельца каждого садового участка.

Всеволод Нетреба не один год общается с представителями садоводческих товариществ. Вначале, когда был главой администрации Пашковского сельского округа, и сейчас – в должности заместителя главы администрации Прикубанского округа.

– Основные проблемы – это электроснабжение, газоснабжение, состояние подъездных путей к СНТ. Сейчас появился еще один острый вопрос: товарищества существуют без образования юридического лица. Это происходит, к примеру, если аннулирована лицензия. То есть на бумаге СНТ не существует, а на деле и в жизни есть. Есть вопросы, которые члены садоводческих товариществ должны решать сами: строительство, ремонт дорог внутри дачных поселков. Порядка 30% СНТ можно ставить в пример, и в этом вопросе очень многое зависит от правления, председателя. Еще три года назад никто не хотел быть председателем, все только требовали. На одной из дач даже было написано: «Кто последним заплатит членский взнос, тот на следующий год будет председателем». Соответственно, председатели назначались по остаточному принципу. Но дачникам не стоит обольщаться: никто не придет и за них не решит разом все копившиеся годами проблемы. Это можно сделать только сообща.

85 538 земельных участков расположено в садоводческих товариществах Карасунского и Прикубанского округов. Общая площадь участков – 6460 га. На территориях дачных массивов проживает в общей сложности порядка 27,7 тыс. человек.

С чего начать обустраивать жизнь за городом? Советы новым дачникам

В России набирает обороты новый дачный бум, вызванный пандемией, ограничениями на пересечение границ и страхом перед перспективой снова оказаться на самоизоляции в тесных городских квартирах. Неудивительно, что о покупке загородной недвижимости задумались даже те, кто ни о каких «домиках в деревне» раньше и слышать не хотел. Мы подсобрали важные советы для тех, у кого созрело желание хотя бы на время стать загородным жителем, но нет понимания, как это сделать без лишних трат времени, сил, нервов и денег.

Понять, для чего нужен загородный дом

В первую очередь надо помнить, что сценариев загородной жизни может быть несколько. Определившись с тем, для чего вам нужна дача, можно выбрать оптимальный вариант покупки подходящей загородной недвижимости.

Например, если дом за городом должен стать новым постоянным местом жительства, лучше выбирать участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). То есть подыскивать тот самый «домик в деревне» — усадьбу в обычном селе, на обычной улице, с огородом, банькой и вот этим всем. А потом проводить реконструкцию, доводя свое загородное имение до приемлемого уровня комфорта, или все сносить и перестраивать уже «под себя». Возможно, повезет найти еще не застроенный участок. Благо в растущих поселениях (все еще есть и такие) под ИЖС вовлекаются в оборот все новые земли.

Читать еще:  Должностные обязанности заведующего складом в 2021 году

Обратите внимание: для тех же целей — построить дом для постоянного проживания — подойдет и личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Но очень важно, чтобы участок под ЛПХ располагался на землях населенного пункта.

В противном случае — если это будут земли сельхозназначения — все строения, включая дом, окажутся лишь временными вспомогательными постройками.

Второй сценарий — это классика: дача для сезонного проживания или поездок туда в конце недели. В этом случае можно обойтись такими же классическими шестью сотками в садовом некоммерческом товариществе (СНТ). Снова обратите внимание: никаких «дачных участков» и, соответственно, «дачных кооперативов», «дачных поселков» и прочего «дачного» с точки зрения закона (217-ФЗ от 29.07.2017) в России больше нет. Как правило, юридически теперь это все СНТ.

Как из дачи сделать жилой дом, чтобы оформить в нем прописку?

Конечно, площадь садового участка может оказаться и меньше шести соток (сейчас установлен минимум в 400 квадратных метров), а может, и значительно больше. В любом случае такое решение, скорее всего, окажется дешевле по сравнению «домиком в деревне». И может стать неплохим вложением на перспективу, ведь теперь закон позволяет возводить полноценные жилые дома и на «шести сотках». Правда, по-прежнему не везде, и это один из многочисленных нюансов, которые следует учесть при принятии решения, брать землю в садовом товариществе или все же поднакопить на полноценное ИЖС.

Наконец, третий и самый простой вариант и вовсе не предполагает сколько-нибудь масштабное строительство. Речь идет об огородных земельных участках. По 217-ФЗ наряду с СНТ существуют и ОНТ — огороднические некоммерческие товарищества. На этих землях капитальное строительство запрещено вообще. Так что, если в вашем представлении загородная жизнь — нечто большее, чем сезонный отдых в легком сооружении без фундамента, — это точно не ваш случай. Зато такой вариант окажется самым доступным по цене.

Узнать, где и что можно строить

В случае с ИЖС все более или менее ясно — при условии, что все в порядке с документами, достоинства участка будут определяться его локацией и инфраструктурным обеспечением. Не все так просто с более доступными по цене садовыми участками. Как уже было сказано, не на каждом садовом участке его владелец вправе поставить даже сезонное строение, а не только жилой дом. В том числе по этой причине нередко попадаются объявления о продаже участков с вполне добротными, но не зарегистрированными постройками.

«Строительство таких объектов на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства», — сказано в пояснениях органов Росреестра, где оформляют права на недвижимость.

Говоря проще, не везде местные власти позволяют вести капитальное строительство. А значит, строение не получится зарегистрировать, оформив на него право собственности.

Чаще всего так бывает, если у властей появились виды на конкретную территорию: провести дорогу, пустить под массовую застройку. С такими участками, конечно, лучше не связываться.

Владельцам загородной недвижимости придется раскошелиться на услуги архитекторов, обмерщиков и юристов

Планы территориального развития должны быть в открытом доступе — как правило, на сайте местной администрации. В поиске подходящего места эти планы полезно изучить. Особенно если закралось подозрение, что участок предлагают по неадекватно низкой цене. Попросите своего риелтора собрать вам исчерпывающую справку об участке — он ведь вам помогает не кота в мешке купить…

Наконец, всегда можно обратиться в правление СНТ, а еще лучше — в местную администрацию. Ткните пальцем в схему и задайте прямой вопрос: вот участок, что я могу на нем построить?

Зарегистрировать постройки на участке прежним владельцам, возможно, не удалось и по другим причинам — например, не вписались в параметры застройки. Отсутствие права собственности на такую недвижимость — полбеды, можно унаследовать еще и риски однажды получить предписание демонтировать самовольную постройку за свой счет.

В общем, покупать участки с незарегистрированными строениями советуем лишь в одном случае: если вы сразу сами собираетесь все это сносить или реконструировать — с тем, чтобы новые новые или обновленные объекты недвижимости соответствовали всем требованиям и без проблем прошли оформление.

Оценить условия, найти подводные камни

Если строительству загородного дома ничего не мешает юридически, это вовсе не означает, что нет других препятствий. Например, болью многих садовых товариществ сегодня остаются до крайности изношенные электросети. При том, что нагрузка на них объективно растет с каждым годом, а новый дачный бум ее только добавляет.

Как правило, сетевое хозяйство принадлежат садовому товариществу, которое и отвечает за обслуживание и развитие сетей. Но по факту далеко не в каждом СНТ есть даже свой электрик… В общем, если вы не собираетесь обзаводиться автономной системой энергообеспечения, то надежность электроснабжения дачного поселка должна стать одним из ключевых критериев поиска, не менее важным, чем оценка транспортной доступности. Иначе качество жизни за городом будет под постоянным вопросом.

Кстати, это еще один довод в пользу покупки участка под ИЖС. Ведь в обычных населенных пунктах за состоянием сетей следят электросетевые компании. А аварии на сетях, питающих жилую застройку, устраняются в первую очередь.

Еще одна особенность СНТ, о которой часто забывают, — это обязательства перед товариществом, даже если вы в нем не состоите. Многие покупают участок в садоводстве, не вступая в члены СНТ. Такое по закону допускается, но на практике статус единоличника не дает никаких особенных выгод. Ведь владелец земельного участка в границах СНТ все равно обязан платить назначенные товариществом взносы, наряду со всеми другими. При этом у индивидуала нет прав выбирать органы управления товарищества, а значит, хотя бы косвенно влиять на это управление.

Поэтому наш совет — по возможности участвовать в жизни коллектива, с которым вы решили поселиться на одной территории. Заодно обеспечите более лояльное отношение к себе, а это часто имеет значение.

Платить ли дачникам налог с теплиц и туалетов и почему загородную недвижимость лучше регистрировать

Стоит помнить об еще одной, действительно неприятной вещи. С конца 90-х как грибы после дождя появлялись новые дачные поселки, которые, если не стали частью населенных пунктов, после вступления в силу 217-ФЗ тоже преобразовались в садовые некоммерческие товарищества. Их происхождение довольно типичное: индивидуальный предприниматель скупал бывшие колхозные паи, а потом распродавал территорию по кусочкам, притом достаточно дешево.

Подвох может быть в том, что земли общего пользования остались, по сути, в частных руках. И регулярно собирать деньги за это общее пользование — часть бизнес-плана. Повлиять на это почти невозможно: покупая землю в таких товариществах, вы, скорее всего, не становитесь членами СНТ, потому что это блокируется правлением и общим собранием — как правило, ближайшими родственниками предпринимателя. А дальше вариантов немного — или платить, или бороться с этими бесконечными поборами. Если вы не встанете в позу, то на территорию своего дома вас, конечно, будут пропускать — потому что обязаны по норме о публичном сервитуте (когда право собственности другого лица ограничивается, если это единственный способ не нарушить ваши права). Но ходить по территории поселка вы сможете, например, только пешком…

Совет тут один — присматриваясь к садовому участку, сразу поинтересуйтесь, находятся ли садовые дороги и прочие земли общего пользования в коллективной собственности. А если все-таки они принадлежат кому-то одному, проясните условия, на которых вы сможете пользоваться этой инфраструктурой. И конечно, следует навести справки, нет ли в приглянувшемся садовом товариществе серьезного внутреннего конфликта — даже если вы не станете его прямым участником, он так или иначе вас все равно затронет. Оно вам надо?

Подготовлено на основе материала подкаста «Простые вопросы».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector