Ukkaskadgel.ru

Документооборот онлайн
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

Можно ли сдать в аренду неприватизированную квартиру

Фотография на тему: Можно ли сдать в аренду неприватизированную квартиру

Читайте также

Как приобрести жилье в Подмосковье, какой информацией необходимо владеть, чтобы получить кредит по ипотеке с выгодой для себя. Во—первых, купить квартиру в ипотеку в Подмосковье довольно выгодно.

Создавая семью, каждая пара мечтает о своем уголке и тут появляется вопрос: как приобрести квартиру молодой семье? К сожалению, молодожены обычно не имеют свою жилплощадь.

В ЖК Андерсен квартира станет отличным приобретением для каждого любителя комфорта и спокойной жизни. Этот малоэтажный комплекс от надежного застройщика АО «Десна-Лэнд», предлагает жилье комфорт и бизнес класса по сравнительно недорогим ценам и предоставляет все необходимое для удобного проживания людей, ведущих самый разный образ жизни.

Многих интересует вопрос «Можно ли сдать в аренду неприватизированную квартиру»? Можно сдавать любую недвижимость, даже ту что состоит на балансе муниципалитета и не обязательно что бы она была частной собственности. В данный момент остается очень много не приватизированных квартир и у каждой имеется свой наймодатель, допустим муниципалитет.

Но согласно гражданскому кодексу такую квартиру можно сдавать только с разрешения арендодателя.

Документально такая сделка называется «Сдача помещения по договору поднайм». Так вот предварительно перед поиском жильцов для сдачи им квартиры следует в письменной форме от наймодателя получить официальное разрешение на заселение других жильцов. Для этого нужно будет в произвольной форме написать обращение, где сформулировать просьбу о разрешении заключения договора поднайма. Лица, проживающие в данной квартире в обязательном порядке должны письменно подтвердить свое согласие на сдачу квартиры в поднайм.

После получения разрешения на сдачу квартиры следует пообщаться со своими соседями и предупредить их о новых жильцах. В ЖЕК также следует обратиться с предупреждением о новых жильцах и их количестве. Хотя оповещение соседей о новых жильцах не является обязательной процедурой, все же лучше перестраховаться от неадекватной реакции соседей на появление новых людей в своем подъезде. В ситуации с ЖЭКом все немного сложнее. Если коммунальные платежи начисляются по количеству проживающих, то следует сообщить о точном количестве проживающих новых жильцов. При этом персональные данные квартиросъемщиков сообщать не следует, хотя сам закон о «персональных данных» запрещает это делать.

В любом случае не стоит утаивать от коммунальщиков информацию о новых жильцах и о том, что квартира сдается, и лучше всего будет дополнительно оставить им свой номер телефона.

Сам договор поднайма в принципе не чем не отличается от обычного договора аренды, все пункты в них абсолютно одинаковы. В случае если жилье сдается с мебелью и техникой, то все следует указать в договорен с некоторым описанием. В договоре можно будет указать, кто будет оплачивать коммунальные платежи, хозяева или люди снимающие квартиру. Но в любом случае все претензии по поводу задержки платежей по коммунальным услугам будут предъявляться владельцу, так как обязательства по оплате остаются за ним. Поэтому, отвечая на вопрос «можно ли сдать в аренду неприватизированную квартиру» смело можно сказать, да, можно.

Можно ли неприватизированную квартиру сдать в аренду?

Сдать квартиру, которая находится в собственности — нет ничего проще. Однако, что делать, если речь идет о неприватизированной квартире? Возможно ли сдавать ее в аренду по договору или делать это можно только неофициально?

Сдать в аренду неприватизированную квартиру. Что говорит закон?

Как показывает практика, на рынке недвижимости лучше ничего не делать не официально. Это касается и сдачи в аренду неприватизированной квартиры. Тем более, что правовая возможность сдавать её законно — есть. Об этом говорит 685 статья ГК РФ. Стороны должны будут заключить договор поднайма жилого помещения.

Особенности поднайма неприватизированной квартиры

Дело в том, что технически, человек, который проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма, не является её собственником, он имеет право только пользоваться ей, но не распоряжаться по своему усмотрению. А значит, чтобы «пересдать» обозначенную квартиру в аренду, он должен будет получить разрешение наймодателя на это. В случае с неприватизированным жильем, этим наймодателем является государство, местные органы власти. В Москве это Департамент городского имущества. Как правило, на получение такого разрешения потребуется примерно месяц.

Еще одна сложность, связанная со сдачей в поднайм неприватизированной квартиры, связана с тем, что «благословение» на это должны дать все лица, зарегистрированные (прописанные) в квартире, включая несовершеннолетних (или их представителей). Такое согласие должно быть не просто письменно составлено, но заверено у нотариуса. В противном случае, все прописанные в квартире должны будут лично присутствовать при заключении договора поднайма.

Как и в случае с поднаймом квартиры, находящейся в собственности, ответственность за неприватизированную квартиру перед собственником (государством), будет нести наниматель, указанный в договоре социального найма.

Еще одна особенность поднайма. Если наниматель намеревается поселить жильцов в неприватизированной квартире, он должен понимать, что он не сможет «забить» ее людьми, как бочку и «притоптать» содержимое квартиры ногами. Придется соблюдать определённые нормы. К примеру, если жилплощадь небольшая, около 35 квадратных метров, поселить в ней с десяток человек не выйдет.

Читать еще:  Уведомление о втором гражданстве через сайт Госуслуги

Договор поднайма неприватизированной квартиры и его регистрация

В договоре поднайма, как и в обычном договоре найма, прописывают размер ежемесячной платы за поднаем, порядок ее внесения, кто и когда оплачивает «коммуналку».

Срок договора стороны определяют сами. Однако, он не должен быть больше срока договора социального найма. Если срок в договоре не указан, то договор автоматически считается заключенным на один год.

Договор поднайма неприватизированной квартиры подлежит обязательной регистрации, причем, в каждом регионе страны оформляет его специальный уполномоченный орган. В столице это ГУП «Московский городской Центр арендного жилья». Причем, при регистрации на месте присутствовать должны обе стороны договора, наниматель и поднаниматель.

Таким образом, неприватизированную квартиру сдавать можно, но эта процедура подготовки к оформлению договора поднайма, регистрация соглашения, достаточно длительная и трудозатратная. Особенно непросто получить согласие собственника на сдачу жилья в поднаем. А без этого согласия специалисты действовать не советуют.

Последствием такой сдачи квартиры в тайне, от арендодателя, может стать расторжение договора найма квартиры с арендатором. Письменное согласие собственника необходимо, чтобы подстраховаться и не остаться без крыши над головой вообще.

Сдавая жилье: Как избежать рисков. Риски наймодателя

Риск 1: аферисты.Квартира в субнаем или на продажу

Сначала рассмотрим самые распространенные схемы мошенничества на рынке найма жилых помещений. Особенно эффективны два способа: пересдача квартиры в субнаем и продажа жилья по поддельным документам.

Первый способ действенен с теми собственниками, кто уезжает в длительную командировку в другой город или страну и в течение долгого времени не может осуществлять контрольные проверки квартиры. По возвращении наймодатель приходит в квартиру и обнаруживает, что там живут совсем другие люди. Наниматели сдали ее в субнаем, взяв с новых жильцов кругленькую сумму за несколько месяцев вперед. Новые жильцы утверждают, что имеют право жить в квартире в течение какого-то времени, но наймодателя такой вариант не устраивает. Он-то денег за вторичный наем квартиры не получал. А в случае если сдавал свою единственную квартиру, то ему еще и негде жить.

Чтобы обезопасить себя от такого способа мошенничества, необходимо заключать договор найма с нанимателем. Если в нем отдельно не написано о возможности сдачи квартиры в субнаем, наниматель не имеет права это делать. А собственник квартиры может попросить новых жильцов покинуть помещение и предложить все разногласия решать с теми, кто сдал жилплощадь в субнаем.

Еще одним методом защиты от мошенничества выступает договор доверительного управления с агентством недвижимости, в котором описаны все условия найма, выдвигаемые хозяином. Квартиры, находящиеся в доверительном управлении, застрахованы от пожара, залива водой, взрыва газа и противоправных действий третьих лиц . Финансовую и имущественную ответственность в таком случае несет агентство недвижимости, оно же будет разбираться с любыми проблемами.

Второй распространенный способ мошенничества — продажа арендованной квартиры. Это гораздо сложнее субнайма. Однако и прибыль с аферы довольно велика. Подготовка квартиры на продажу занимает около двух-трех месяцев: изготовление фальшивых документов, поиск покупателей.

Конечно, сделка, проведенная мошенниками, будет впоследствии признана недействительной и квартиру вы вряд ли потеряете. Но сколько нервов и сил вы потратите, чтобы выселить незаконных собственников из своей квартиры!

Избежать мошенничества по этой схеме можно только будучи особенно бдительным: никогда не оставляйте документы на недвижимость в самой квартире, не давайте их и собственный паспорт нанимателям на долгое время. Ведь снять копии с таких бумаг, а потом подделать их проще простого. Во время контрольных проверок в течение первого-второго месяца и когда приходите за оплатой, смотрите внимательно: живут ли в квартире постоянно или только наведываются, чтобы ответить на ваши телефонные звонки. Нелишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит и т. п.

Риск 2: неприватизированная квартира

Сдавать неприватизированную квартиру несколько сложнее, чем собственную. Нужно письменное согласие проживающих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи и муниципалитета, интересы которого представляют жилищно-коммунальные конторы. Но дело даже не в этом: неприватизированную квартиру могут попытаться приватизировать наниматели.

Подделать правоустанавливающие документы не составляет особого труда.

Поэтому, прежде чем сдавать квартиру внаем, потрудитесь ее приватизировать, то есть сделать своей собственностью. У собственника и прав больше, и проблем меньше.

Риск 3: испорченное имущество

Мысль о порче имущества в сданной квартире наверняка посещает всех арендодателей. Однако один хозяин стремится себя обезопасить и прилагает к этому некоторые усилия, а другой пускает все на самотек в надежде, что его-то жильцы на такое не способны. Но к сожалению, получив сломанную мебель, испорченную сантехнику и бытовую технику, незадачливый наймодатель вынужден расстаться с кругленькой суммой на ремонт квартиры и замену вещей. Проблемой также является запах животных, которым пропитывается квартира и от которого довольно сложно избавиться.

Читать еще:  Выписать Человека Из Квартиры Через Суд Исковое Заявление Образец

Советов можно дать много. Во-первых, мощный источник грязи — животные. Если вы не хотите долгое время отмывать и проветривать квартиру после кота или ремонтировать паркет, поцарапанный очаровательным щенком, наложите запрет на животных. Или впишите отдельным пунктом в договор требование об устранении последствий содержания животных в квартире.

Во-вторых, допустимо застраховать обстановку в квартире за свой счет, составить опись имущества и акт приема-передачи. Особенно важно это для дорогих квартир, находящихся в ценовой категории выше средней. Часто такое жилье сдают с элитной мебелью и хорошей бытовой техникой, а значит, необходимо заключать договор найма, подписывать акт приема-передачи имущества или оформлять договор доверительного управления.

В-третьих,сдавая квартиру внаем, собственнику придется смириться с тем, что жильцы могут быть разными: кто-то более чистоплотен, кто-то — менее. При выезде из квартиры вы не сумеете заставить бывших жильцов привести ее в полный порядок, главное — должно быть цело ваше имущество. Отмывать квартиру перед въездом новых жильцов собственнику придется самому. Поэтому имеет смысл нанять уборщицу из специальной службы, которая за определенную сумму (довольно небольшую, если сравнить с ежемесячным доходом от квартиры) отмоет ее после отъезда арендаторов.

Еще один нюанс: платить за естественную амортизацию квартиры наниматели не обязаны. То есть если сломали новый диван или стиральную машину, собственник вправе потребовать от квартирантов деньги на их ремонт. Но старые обои или рассохшийся от старости стул — это проблемы хозяина квартиры.

Риск 4: неоплаченные междугородные разговоры

Некоторое время назад самым действенным способом обезопасить себя от такого обмана было отключение . Но сегодня, сделав это, собственнику придется значительно снизить арендную плату или долго искать жильцов. Ведь не всякий наниматель согласится на столь ощутимое неудобство: сложно звонить на мобильные телефоны, заказывать междугородные разговоры. Довольно эффективная мера, способная предохранить от обмана, — брать залог за междугородные разговоры. Но даже в этом случае необходимо быть начеку, требовать все квитанции об оплате и хранить их у себя. Благо сейчас есть специальная служба, позвонив в которую можно узнать сумму счета еще до того, как квитанция на оплату попадет в почтовый ящик квартиры.

Риск 5: сдали одному, а жить приехали вдесятером

К сожалению, нередки случаи, когда собственник сдает квартиру семейной паре, а жить в однокомнатную квартиру приезжают две-три семьи или бригада каменщиков из Украины.

По закону наниматель имеет право вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя. Следовательно, все остальные желающие могут проживать в квартире, только если это указано в договоре найма. Заключая такой договор, следует предусмотреть многие спорные моменты: если вы сдавали квартиру семье из трех человек, то остальных вы сумеете выселить по суду, потребовав возмещения ущерба.

Риск 6: съедут, не заплатив за квартиру

Нередки случаи, когда наниматели обманывают хозяина, слезно умоляя его отсрочить оплату на пару месяцев (дескать, потом все вернут). Но через один-два месяца арендаторы съезжают, так ничего и не заплатив. Найти обманщиков не представляется возможным, даже если хозяин квартиры записал все паспортные данные квартирантов и место постоянной регистрации. Ведь многие люди прописаны в одном месте, а живут в другом.

Однако обезопасить себя от такого обмана реально. Во-первых, необходимо оформить договор найма и внести в него все паспортные данные нанимателей, указать реальный размер арендной платы. Во-вторых, у собственника квартиры должны быть дополнительные сведения о нанимателе: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон (последний, к сожалению, легко поменять). Но, зная место работы квартиранта, собственник получит хоть какие-то рычаги воздействия на недобросовестного нанимателя.

Сдавая квартиру внаем самостоятельно, собственник обязан зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и платить налоги — 13 % от полученного дохода. Если же хозяин получает деньги через агентство недвижимости (доверительное управление), подоходный налог удерживает с него данное агентство.

За сокрытие налогов придется заплатить штраф. Его размер зависит от суммы, которую сотрудники налоговой службы признают сокрытой. Очень часто именно этим шантажируют своего хозяина наниматели. Ведь от налоговых платежей не освобождает даже короткий срок сдачи квартиры внаем и тем более отсутствие договора.

Обмен неприватизированных квартир

Неприватизированные квартиры достаются гражданам России по договору социального найма. В результате физическое лицо не становится фактическим собственником жилья, а арендует его у государства. По закону продажа, дарение или передача по наследству такой недвижимости невозможны. Единственным вариантом улучшения жилищных условий является обмен жилой площади в Москве, если она не приватизирована. При этом обменивать нужно тоже на муниципальную квартиру или дом.

Правовые аспекты размена муниципальной квартиры

До того момента, пока наниматель не решит добровольно участвовать в сделке по приватизации, помещение будет относиться к государственному фонду. Решив произвести обмен муниципальной квартиры, гражданин столкнется с рядом особенностей:

  • Заключение договора не передает прав собственности, поэтому нет нужды в обращении в регистрационные органы (Росреестр) для переоформления.
  • Обмен муниципального жилья по объявлению возможен лишь при условии согласия всех граждан совершеннолетнего возраста, которые проживают на жилплощадях.
  • Заключение договора по обмену жилья на муниципальное требует письменного согласия от наймодателей с обеих сторон. Отказать в проведении сделки они имеют право лишь на основаниях, взятых из жилищного кодекса России.
  • Наниматели не распоряжаются жильем, как своей собственностью, поэтому не имеют право заключать договоры возмездного характера (с получением прибыли).
Читать еще:  Ипотека и дети Несовершеннолетние собственники

Подробно узнать, как обменять неприватизированную квартиру, можно в агентстве. В любом случае, граждане имеют право сами выбирать варианты изменения жилищных условий, составляя взаимовыгодный договор и обращаясь к наймодателям для оформления сделки. В реальной жизни жители муниципальных квартир часто заключают неофициальные договора с доплатой в случае обмена объектов с отличной ценой.

Какие нужны документы для обмена социального жилья

Задаваясь вопросом, как разменять государственную квартиру, необходимо разобраться с перечнем документов для заключения сделки:

  • заявление на обмен жилплощади, составленное по форме;
  • договор аренды;
  • разрешение на обмен, если это ведомственная квартира или дом;
  • выписка из миграционной службы;
  • подтверждение состава семьи выпиской из домовой книги;
  • план квартиры;
  • справка, подтверждающая санитарно-техническое состояние объекта;
  • одобрение попечительства или органов опеки.

Обмен двух неприватизированных квартир

Через агентство социального найма недвижимости часто производится муниципальный обмен квартир между гражданами, но также нередко люди заключают неофициальные соглашения и меняются с доплатой. При этом правовых последствий передача денег не несет, так как объекты не находятся в собственности физических лиц. Порядок действий при принудительном размене муниципальных квартир такой:

  1. Получение одобрения всех жильцов частного дома или квартиры для проведения сделки.
  2. Поиск подходящего варианта на муниципальный размен.
  3. Согласование условий обмена государственной квартиры в совместном документе-соглашении.
  4. Предоставление этого договора каждому наймодателю.
  5. Подготовка письменного согласия жильцов на обмен.
  6. Переоформление договоров социального найма через агентство.

Обмен гражданами занимаемого жилого помещения не вызывает проблем, но лучше делать все через агентство – так будет быстрее и проще.

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную

Частым вопросом является, можно ли разменять муниципальное жилье на приватизированный дом или квартиру? По закону такая операция была разрешена до 2005 года, после чего законодательство изменили. В жилищном кодексе России есть статья 72 (часть 3), в которой говорится о невозможности обмена, покупки или продажи приватизированной квартиры на неприватизированную.

Для проведения такой сделки необходимо приватизировать жилье, а затем приступить к обмену. Сложность заключается в том, что приватизация – это долгий процесс, требующий существенных капиталовложений. При этом нотариусы сегодня предлагают возможность срочно приватизировать жилплощадь, но за это тоже придется заплатить.

Если решите разменять приватизированную квартиру, проведенную сделку признают недействительной, а произойдет это сразу или спустя некоторое время. Специалисты не рекомендуют соглашаться на подобные махинации, даже если вас уверяют в их полной законности.

Можно ли сдать государственную квартиру?

По жилищному кодексу России и другим нормативно-правовым актам приватизированное жилье – это собственности муниципалитета, то есть государства. Живущие и даже зарегистрированные лица на объекте – не собственники, а наниматели. Таким образом, чтобы сдавать в аренду неприватизированную квартиру, нужно добиться письменного согласия от владельца (муниципальный округ, город).

Для получения документа руководителю управления направляется заявление, в котором гражданин излагает просьбу разрешить сдавать объект. Заявление подписывается всеми жильцами, которые относятся к ордеру на квартиру. Также подписываются потенциальные арендаторы. В течение десяти дней заявление должно быть рассмотрено.

Если все бумаги утверждаются, можно сдавать муниципальное жилье в аренду. При этом новый жилец становится поднанимателем. В случае правильного оформления договора поднайма владелец имеет право выселить жильцов раньше времени только через суд (даже если наниматель перестанет оплачивать аренду).

Когда обмен и размен неприватизированных квартир невозможен?

Можно ли продать/купить/обменять государственное или муниципальное жилье, будь то частный дом или квартира, мы выяснили. Осталось рассмотреть ситуации, при которых принудительный обмен неприватизированных объектов запрещен законом:

  • Наниматель имеет задолженности перед коммунальными службами. Долги – повод для суда, а иск не позволяет совершать обмен или продажу квартир по соц. найму.
  • Квартире требуется капремонт. Закон запрещает совершать сделки с аварийными объектами недвижимости. Это касается и муниципальных квартир в Москве.
  • Когда на несовершеннолетнего приходится меньше 12 кв. м площади, это тоже становится прямым препятствием к обмену неприватизированных квартир.

Есть и другие условия, не позволяющие проводить сделки обмена, но каждое из них рассматривается в судебном порядке индивидуально.

Агентство недвижимости Вотчина поможет правильно обменять Ваше жилье, а также окажет весь спект услуг рынка недвижимости. К нам часто обращаются с подобными вопросами, и за 18 лет своего существования мы накопили большой опыт в данной сфере. Также обращайтесь к нам, если Вам нужно обменять квартиру район на район в Москве.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector