Ukkaskadgel.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Коммунальный переворот как поменять УК на ТСЖ?

Является ли ТСЖ управляющей организацией? Как заключить договор с УК?

Что такое ТСЖ

В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с разрешения остальных, управляют общим имуществом. На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК. ТСЖ имеет печать, счета в банке и создается на неопределенный срок.

Задача ТСЖ – содержать, сохранять и приумножать общее имущество, обеспечивать жильцам поставки коммунальных ресурсов. Собственной материально-технической базы ТСЖ не имеет, поэтому заключает договоры с подрядными организациями, которые обслуживают дом.

Товарищество заинтересовано в снижении затрат на ресурсы, поскольку каждый его участник является собственником жилья в этом доме. Сэкономленные деньги идут на благоустройство придомовой территории, организацию детских и спортивных площадок, установку домофона, наем консьержа и другие удобства.

Минусы ТСЖ

  1. Высокие затраты на капитальный ремонт. Как правило, дома, срок эксплуатации которых превышает 30 лет, требуют значительных вложений. До тех пор пока дом находится под управлением управляющей компании (далее УК)? собственники жилья в нем несут лишь затраты, указанные в квитанции. Cумма слишком мала, поэтому потребуется несколько лет, чтобы капитально отремонтировать здание. Надеется на государственные субсидии тоже не стоит, так как наше Правительство не особо вникает в проблемы жилищного фонда. Таким образом, плюсы и минусы ТСЖ в старом доме, определяются контингентом жильцов и их платежеспособностью. Эксперты полагают, что образование товарищества в жоме старого фонда — это непосильная ноша.
  2. Трудности регистрации товарищества. Для подачи заявки на регистрацию ТСЖ необходимо предоставить Протокол собрания и волеизлияния жильцов дома. Легитимность выборов зависит от явки собственников или арендатор. Считается, что они законны, если количество присутствующих превысило 50%. Для проведения выборов в обязательном порядке собирается инициативная группа.
  3. Высокие затраты на эксплуатацию здания. Стоит отметить, что члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Все, что касается благоустройства жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.
  4. Законодательные барьеры. К сожалению, члены ТСЖ могут столкнуться с трудностями при взаимодействии с органами власти. Срок обращения в суд для взыскания задолженности с неплательщика такой же, как и для других юридических лиц. Все это все коммунальные платежи товарищество обязано покрывать из резервных средств.
  5. Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.
  6. Отсутствие профессионализма. Далеко не всегда в доме проживают грамотные люди, которые умеют вести жилищное хозяйство. Нередко бразды управления оказываются у лиц, не имеющих представление о схемах получения доходов и т.д. В таком случае наступает «кадровый голод». Возможно привлечение специалистов со стороны, но такие услуги станут лишь дополнительной статьей расходов некоммерческой организации.

Плюсы и минусы ТСЖ и управляющей компании: что выгоднее для жильцов

Более 80% жилого фонда в РФ обслуживается управляющими компаниями. Столь высокий показатель не случаен: четкого законодательства регулирования деятельности товариществ нет.

К весомым аргументам в пользу УК можно отнести:

  • решение большинства вопросов без участия собственников квартир. Уборка территории и подъездов, вывоз мусора производятся своевременно;
  • эксплуатационные работы проводятся даже при наличии злостных неплательщиков. Из-за ограниченности ресурсов ТСЖ может на время прекратить проведение эксплуатационных работ.

Основные доводы против УК сводятся к следующим:

  1. Отсутствие прозрачности деятельности. Жильцы дома не осведомлены об объемах поступлений денежных средств и статьях их расходования. Хотя сейчас действует закон № 731, на основании которого собственники квартир обязаны быть ознакомлены с бюджетом их дома. Такая информация должна содержаться на доске объявлений. На практике ФЗ работает редко.
  2. Самостоятельный выбор подрядчиков. В большинстве случаев УК оформляет отношения с организациями, которые за свою работу берут меньше, что сказывается на их качестве.
  3. Большой штат сотрудников. Расходы на содержание управленческого аппарата в несколько раз превышают затраты ТСЖ.
  4. Главная цель — прибыль. УК работает на коммерческой основе. Для получения большего дохода она экономит на подрядчиках, ремонте дома и т.д. Это отражается на благоустройстве подшефного дома и настроению жильцов.

Таким образом, рассмотрев плюсы и минусы ТСЖ и УК, можно прийти к выводу: товарищество — перспективный способ ведения хозяйства, но при условии внесения поправок в законодательство. Когда будет принят измененный законопроект по ТСЖ, еще не известно. Сегодня большинство собственников отдают свой голос УК, так как это стабильность и полное отсутствие забот. Они оплачивают квитанции и ни о чем больше не думают.

В чем плюсы УК и ТСЖ

Управляющие компании имеют такие преимущества:

  • С 2015 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.
  • У них есть собственная материально-техническая база.
  • От их услуг можно отказаться в любое время, если жалоб на некачественное обслуживание будет слишком много.

Но и у ТСЖ много положительных моментов:

  • финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
  • важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
  • ТСЖ может получать дополнительные доходы на общие цели, например сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
  • жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой.

УК несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей. ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.

Плюсы товарищества

  1. Большая степень влияния на политику некоммерческой организации. Все решения принимает собрание ТСЖ. Каждый собственник имеет право высказать свое мнение.
  2. Возможность вести предпринимательскую деятельность и сокращать расходы жильцов на содержание дома. Члены товарищества имеют право сдавать в аренду подвалы, нежилые помещения с целью получения прибыли. Эти деньги — хороший резерв собственников жилья на непредвиденные расходы.
  3. Право выбора поставщиков услуг и контроль их деятельности. ТСЖ может самостоятельно выполнять все технические и эксплуатационные работы по дому. На те, которые ей не по силам, оно может нанимать сторонние компании.
  4. Благоустройство территории. Чистые дома, детские площадки, газоны во дворе — пожалуй, именно то, что отличает дома под управлением ТСЖ. Эксперты рынка недвижимости констатируют факт, что стоимость жилья в ТСЖ выше, чем рыночная.

Недостатки УК и ТСЖ

Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:

  • Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
  • Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
  • УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
  • Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.

Есть минусы и у ТСЖ:

  • В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
  • Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
  • Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
  • Объединение жильцов сложно ликвидировать.
Читать еще:  Горячая линия опеки и попечительства телефон и официальный сайт

Что выбрать: УК или ТСЖ?

С одной стороны, управляющие компании с большим опытом и квалифицированными кадрами лучше, чем ТСЖ, могут обеспечить бытовой комфорт. Но за это придется регулярно платить, и немало. Даже если для большинства жильцов цена не имеет приоритетного значения, в многоквартирном доме всегда найдутся те, для кого этот вопрос актуален. Поэтому с точки зрения экономичности лучше ТСЖ.

Выбрать товарищество стоит, если в него наверняка войдут честные, инициативные люди:

  • с управленческим опытом;
  • имеющие свободное время и желание управлять домом;
  • во главе с опытным, амбициозным председателем, в идеале не новичком в сфере ЖКХ.

Не забывайте о цели создания ТСЖ – и следуйте ей во всём

Виктор Ежов, говоря о взаимодействии ТСЖ с жителями дома, обратил внимание на роль председателя в структуре и в системе управления домом, который должен быть на связи в любое время суток. Он отметил, что жители дома настолько привыкли обращаться к нему, что зачастую их вопросы даже не относятся к сфере содержания общего имущества. И он старается откликнуться и помочь.

«Часто дети в каких-то ситуациях во дворе звонят не своим родителям, а мне. Например, бегает во дворе чужая собака. Они мне звонят, говорят, что боятся её. И я иду её выгонять», – рассказал председатель ТСЖ «Смоленский — 8/2».

Единственной целью своей работы, миссией ТСЖ он видит создание и поддержание комфортных условий для проживания в доме людей. В том числе товарищество работает и для себя, в своих интересах, ведь все его члены – жители управляемого дома. Остальные жители также заинтересованы в изменениях, они уже привыкли к тому, что в доме «всё неплохо», и гордятся своим МКД.

Также Виктор Ежов, делясь опытом управления домом, отметил два важных в этой работе аспекта. Во-первых, в многоквартирном доме всё взаимосвязано. Не получится обеспечить надлежащее содержание дома, работая только над чем-то одним. Не будет комфортных условий в доме, если протекает крыша, в квартирах холодно или в подвале протекают трубы. Всё нужно устранять в системе.

Во-вторых, отстаивать своё право приходится «с кулаками». Инертная позиция удобна, в таком случае на дом не обращают внимания контрольные и надзорные органы, орган МСУ, жители соседних домов. Как только дом перестаёт быть «как все», выделяется, им тут же начинают интересоваться надзорные органы.

Так, за 10 лет в суде было рассмотрено 49 исков с участием ТСЖ, 47 из которых было выиграно. Причём товарищество не привлекало юриста; нет такого специалиста и в штате ТСЖ. Представляет интересы жителей дома сам Виктор Ежов, не имеющий юридического образования.

Вся работа ТСЖ «Смоленский — 8/2» и его председателя подробно освещается на сайте товарищества: здесь можно найти информацию об ОСС, о выполненных работах и оказанных услугах, о судебных делах, в которых участвовало ТСЖ, а также финансовую отчётность, фотографии дома и придомовой территории. Так, согласно отчёту за 2021 год, ТСЖ заработало на сдаче в аренду и использовании части общего имущества дома более 1 млн рублей.

Как перейти с УК на ТСЖ

Если тарифы УК, по мнению большинства жильцов, завышены или управляющая компания не выполняет обязательств, форму управления домом можно изменить.

  • Инициативная группа организует собрание собственников, на котором принимают принципиальное решение о смене формы управления большинством голосов (более 50 %).
  • Договор с УК не продлевают, если срок его действия подходит к концу. В других случаях его расторгают по обоюдному согласию или на основании невыполненных со стороны УК обязательств. Для этого достаточно большинства голосов «за».
  • Организуется товарищество. На общем собрании выбирают председателя и членов правления, определяют срок полномочий, поставщиков ресурсов и подрядчиков для оказания разовых коммунальных услуг.
  • После оплаты госпошлины ТСЖ регистрируется в налоговой службе (пакет документов включает протокол собрания, устав и сведения о голосовавших).
  • По результатам регистрации запись вносится в ЕГРЮЛ.
  • Товарищество встает на учет в Пенсионном фонде, органах статистики и фонде социального страхования, изготавливает собственную печать.

Прежде чем отказываться от УК в пользу ТСЖ, стоит провести аудит управляющей компании и просчитать расходы на самостоятельное содержание дома. Возможно, выгоднее оставить все как есть.

В помощь собственникам жилья

Смена одной управляющей организации на другую

Собственники помещений в многоквартирном доме, вправе, в том случае если их не устраивает их управляющая организация, сменить ее.

Сразу следует оговориться, что речь идет исключительно о смене управляющей организации, то есть ранее выбранный способ управления — управление управляющей организацией — остается неизменным.

То есть из этой рекомендации мы исключаем случае, когда в доме создается товарищество собственников жилья.

Немного о правовой стороне вопроса.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Самый простой способ — истечение срока действия договора управления многоквартирным домом. Срок договора управления составляет от 1 года до 5 лет.

В этом случае, необходимо за несколько месяцев до истечения срока действия договора управления провести легитимное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором будет принято решение о выборе новой управляющей организации. протокол данного собрания необходимо передать новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию.

Прежняя управляющая организация, согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации,

Изменение управляющей организации до истечения срока действия договора управления.

Если до истечения срока действия договора длительный период времени, измеряемый годами, то требуется расторжение договора управления в одностороннем порядке.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Читать еще:  Как отказаться от набора социальных услуг и получить денежную компенсацию?

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства должен быть юридически оформлен. Идеальным вариантом является привлечение управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению конкретным домом к административной ответственности государственной жилищной инспекцией.

Если такие факты имели место, причем неоднократно и в распоряжении собственников помещений имеются необходимые документы, следующим шагом должно стать проведение общего собрания в повестку дня которого должны быть включены, как минимум, два вопроса:

  • расторжение договора управления с действующей управляющей организацией;
  • выбор новой управляющей организации;
  • утверждение существенных условий (сроки, цена, услуги и т.д.) с новой управляющей организацией.

Поскольку договорные правоотношения по управлению домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, может быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.

Если данные действия не будут выполнены, то можно утверждать, что порядок расторжения заключенного с управляющей организацией договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.

Кроме того по данному вопросу рекомендуем изучить мнение Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащееся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008.

Как сменить управляющую компанию в Подмосковье

Детская площадка во дворе жилого дома в Мытищах

Жилищный кодекс РФ предоставляет право собственникам жилья самостоятельно выбирать организацию, занимающуюся управлением общедомовым имуществом. Собственники квартир не обязаны терпеть холодные батареи, грязные подъезды и сломанные перила. От услуг недобросовестной организации можно отказаться. Подробнее о том, как жителям Подмосковья действовать при смене управляющей компании, читайте в материале портала mosreg . ru .

Чем должна заниматься управляющая компания

Инженерные коммуникации в жилом доме

В обязанности управляющей компании входят:

— контроль качества коммунальных услуг (энергоснабжения, водоснабжения, канализации, вывоза мусора);

— прием и расчет коммунальных платежей, направление денежных средств снабжающим предприятиям (если не заключен договор с МособлЕИРЦ);

— распределение средств и организация ремонтной и хозяйственной деятельности;

— создание условий для безопасной эксплуатации дома.

Управляющая компания обязана выполнять работы, перечисленные в договоре с собственниками жилья. Сюда обычно включены:

— осмотр общедомового имущества (например, два раза в год);

— текущий ремонт помещений;

— подготовка здания к зиме;

— устранение аварий внутри дома в сроки, установленные стандартом;

— обеспечение чистоты подъезда и двора;

— озеленение территории, если она относится к общедомовому имуществу;

— обеспечение работы счетчиков;

— выявление расхитителей энергетических ресурсов;

— учет регистрации собственников жилья;

— предоставление отчета о проделанной работе на общем собрании жильцов (не реже одного раза в год).

Если жильцов не устраивает объем или качество предоставляемых компанией услуг, они могут предъявить требование о перезаключении договора с целью его изменения и дополнения. В случае отказа они вправе сменить управляющую компанию.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией

Источник: РИАМО, Александр Манзюк

Самый простой способ сменить управляющую компанию – дождаться окончания срока действия договора. Обычно документ продлевается автоматически, но если собственники заявили о желании его расторгнуть, прекратить отношения с управляющей компанией не составит труда.

Если срок договора не закончился, прервать его можно следующим образом:

— по соглашению сторон;

— согласно действующему договору, если в нем регламентирован порядок действий при досрочном расторжении;

— путем создания на общем собрании товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое откажется от услуг управляющей компании и само займется управлением домом или наймет другую организацию;

— в судебном порядке при существенных нарушениях условий договора (холод в квартирах, неработающие лифты, нерегулярное энерго- и водоснабжение, изношенность кровли, несвоевременность ремонта и устранения аварий и т.д.);

— на основании общего собрания собственников многоквартирного дома без существенных замечаний к работе компании.

В любом случае решение о смене управляющей компании принимается на общем собрании жильцов. На нем создают уполномоченную группу, участники которой действуют по доверенностям от других собственников.

Порядок действий при смене управляющей компании

Смена управляющей компании происходит в несколько этапов:

1. Создание инициативной группы.

2. Сбор необходимых документов. Управляющая компания обязана предоставить акты выполненных работ и оказанных услуг за последний год, акты осмотра инженерных сетей дома за последние 2 года, договор обслуживания или управления.

3. Организация общего собрания жильцов. Инициативная группа должна известить о нем всех собственников квартир письменно, не позднее чем за 10 дней до проведения. Официальные предупреждения вручаются владельцам жилья под роспись. При заочном голосовании к ним прикрепляют бюллетени для голосования.

В дополнение к этому информация о собрании публикуется в объявлении, содержащем:

— сведения о форме собрания (очной или заочной);

— паспортные данные инициаторов собрания;

— дату, время, место проведения;

— при заочном голосовании – место приема бюллетеней, даты начала и окончания их сбора;

4. Проведение общего собрания собственников. В протоколе перечисляются нарушения управляющей компанией условий договора и претензии жильцов. Решение о смене организации считается принятым, если «за» высказались более 50% собственников квартир. При этом количество голосов у каждого конкретного собственника зависит от того, сколько квадратных метров жилой и общей площади дома ему принадлежит.

5. Выбор новой управляющей компании. Инициативная группа представляет список кандидатов на управление домом и макеты договоров с ними. Список работ и услуг по содержанию и ремонту дома имеют право определять владельцы квартир. При этом Жилищным кодексом РФ определены обязательные пункты:

— состав общего имущества, входящего в зону ответственности управляющей компании;

— списки работ и услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, коммунальных услуг;

— порядок внесения изменений в эти списки;

— порядок расчета платежей за коммунальные услуги, содержание и ремонт дома;

— перечисление способов внесения платы;

— порядок осуществления контроля деятельности компании.

6. Подписание протокола общего собрания членами счетной комиссии, председателем и секретарем. Документ обязательно должен содержать:

— описание хода голосования;

— описание процедуры оповещения управляющей компании о решениях собрания;

— описание процедуры оповещения жильцов, в том числе не участвовавших в собрании.

7. Вручение протокола собрания прежней и новой управляющим компаниям. Передача документов должна состояться в течение 30 дней.

Как решать спорные вопросы

Источник: РИАМО, Николай Корешков

Если управляющая компания отказывается передать дела другой организации и не признает решения общего собрания жильцов, надо письменно зафиксировать все нарушения прав собственников. Новая управляющая компания имеет право жаловаться в Госжилинспекцию и прокуратуру, обращаться в суд.

Нередки случаи, когда отстраненная управляющая компания отказывается передавать техническую документацию или вовсе не имеет необходимых бумаг. В этом случае необходимо также обращаться в суд. Он обяжет прежнюю организацию восстановить и представить утраченные документы. Новая управляющая компания может заняться этим сама и взыскать понесенные расходы со своих предшественников.

Читать еще:  Как подарить земельный участок?

Долги прежней управляющей компании

Источник: РИАМО, Николай Корешков

Собственники квартир вправе требовать от прежней управляющей компании средства, оставшиеся на ее счетах. Для этого надо запросить у организации отчет о финансово-хозяйственной деятельности, в котором указаны:

— список выполненных работ и их стоимость;

— договоры с подрядчиками;

— сметы и акты выполненных работ и т.п.

С помощью отчета можно выяснить, какую сумму прежняя управляющая компания должна перечислить своей преемнице. Если собственники квартир подозревают организацию в обмане и сокрытии средств, юристы новой управляющей компании или председатель ТСЖ могут инициировать строительно-техническую экспертизу и требовать вернуть деньги в суде.

Как выбрать новую управляющую компанию

Работы по проведению капитального ремонта возобновят в Подмосковье

В Подмосковье существует специальный рейтинг управляющих компаний. Его ежеквартально публикуют на сайте региональной Госжилинспекции. Классификацию организаций проводят по аналогии с оценкой гостиниц по системе звезд. Рейтинг составляют на основе голосования жителей по 13 критериям. Среди них качество взаимодействия с советами многоквартирных домов, качество содержания подъездов и дворов, своевременность расчетов с ресурсоснабжающими организациями, организация работы диспетчерского обслуживания населения, выполнение ремонта подъездов, бесперебойная поставка коммунальных услуг.

Коммунальный переворот: как поменять УК на ТСЖ?

LIVING разобрался, как грамотно сменить управляющую компанию или выбрать новый способ управления многоквартирным домом.

Жилищно-коммунальное хозяйство – «больная» тема для многих россиян. По данным ВЦИОМ, 8% граждан считают проблемы ЖКХ одной из главных бед России. Жители городов страдают от высоких цен на коммунальные услуги и от некачественной работы управляющих компаний. Побороть недобросовестных коммунальщиков бывает непросто. LIVING разобрался, как грамотно сменить УК или выбрать новый способ управления многоквартирным домом.

Какие существуют способы управления многоквартирным домом?

Есть три типа управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление.

2. Управление товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом.

3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией

В чем разница каждого из этих способов?

Непосредственное управление возможно только в небольших домах – не более чем на 30 квартир. В крупных городах таких домов мало, поэтому большинство московских и петербургских многоэтажек обслуживают управляющие компании и ТСЖ.

В доме под управлением ТСЖ председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: за ремонт, благоустройство территории и другие работы. ТСЖ или ЖСК может заключить договор с управляющей компанией, не меняя при этом форму управления домом. Тогда ответственность за качество обслуживания ложится на наемную компанию.

Если дом находится под управлением УК, то она самостоятельно устанавливает стоимость своей работы, решает вопросы с зарплатой сотрудников, и может работать с любым количеством жилых домов.

Может ли один дом обслуживать сразу несколько УК? И бывает ли так, что в одном доме действует сразу несколько способов управления?

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники обязаны выбрать только один из способов управления многоквартирным домом. А непосредственное управление домом может осуществлять только одна организация.

Однако надзорные органы регулярно фиксируют нарушения установленных норм. Например, в декабре 2016 года Жилищная инспекция обнаружила Петербурге 96 многоквартирных домов, разделенных по парадным, которыми управляют различные организации.

«Одновременное управление одним многоквартирным домом несколькими организациями порождает такие проблемы как: ненадлежащее содержание общего имущества; различные способы формирования фонда капитального ремонта на одном доме и, как следствие различные сроки проведения одних и тех же видов работ; нарушения прав граждан на владения, пользование и распоряжение общим долевым имуществом», — предупреждают в Жилищной инспекции.

Какой способ управления домами выбирают чаще всего?

В Петербурге пальма первенства принадлежит УК: под их управлением находится подавляющее большинство домов.

По данным Жилищного комитета, в городе насчитывается более 22 тысяч многоквартирных домов, из них в 4,5 тысячах создано ТСЖ, остальные 19 тыс. домов обслуживают УК. Из них 16,5 тыс. обслуживают УК с участием городского капитала, остальные компании частные.

«Такая расстановка сил существует уже многие годы, и редко кто берется менять способ управления домом. Чаще всего сменить УК или создать свое ТСЖ пытаются жители новых домов, в которых уже назначена УК», — сообщает пресс-секретарь Жилищного комитета Тамара Панченко.

Когда стоит задуматься о смене УК или способа управления домом?

Существуют объективные показатели того, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями. «Смена УК оправдана, когда компания не справляется с предоставлением качественных коммунальных услуг. Если у вас большой платеж, а УК ничего не делает, например, не проводит уборку лестничных клеток, не выполняет текущий ремонт, а на сайте нет информации о финансово-хозяйственной деятельности», — поясняет Тамара Панченко.

Имеет смысл передать управление домом в руки ТСЖ, если в активе дома есть крепкий хозяйственник: человек, готовый взять на себя хлопоты о комфорте жильцов.

Как сменить УК или перейти к другой системе управления?

В Жилищном комитете поясняют: для начала необходимо провести общее собрание, на котором рассмотреть вопрос о смене УК или способа управления домом. Собственники должны составить протокол общего собрания, выбрать новую организацию (либо новый способ управления) и утвердить условия договора (сроки, цену за обслуживание, состав общего имущества). После этого отвергнутая УК обязана передать новой обслуживающей организации техдокументацию на дом.

«На этом этапе сложности возникают чаще всего. Если УК не хочет уступать законным требованиям, тянет время, то надо обращаться в жилищную инспекцию, которая и занимается такими случаями», — поясняет Тамара Панченко.

Отказ передать техническую документацию на дом считается грубым нарушением. На этом основании жилинспекция может изъять дом у УК без решения суда.

С какого момента покупатель квартиры может принимать участие в собрании собственников жилья?

Раньше участвовать в собраниях имели право лишь те, кто уже зарегистрировал право собственности на квартиру. С этого года голосовать за смену УК смогут и те дольщики, которые только получили жилье по актам от застройщика, но еще не успели зарегистрировать право собственности.

Кто может инициировать собрание жильцов?

Собрание может инициировать любой собственник. По закону, УК, ТСЖ и ЖСК обязаны предоставить ему реестр собственников жилья, без которого собрание не будет иметь законной силы.

«Следует отметить, что реестр собственников жилья является обязательным приложением к протоколу общего собрания. Без него протокол собрания будет считаться оформленным с нарушениями. А это может привести к отмене решений, принятых на собрании», — поясняет юрист юридической компании «АВТ Консалтинг» Анастасия Жукова.

Собрать всех жильцов невероятно сложно, как решается этот вопрос?

Действительно, собрать всех собственников в одном помещении одновременно почти невозможно. Между тем, для смены УК необходимо набрать более 50% голосов. Поэтому голосование по важным опросам, как правило, проводится в очно-заочной форме, и те жильцы, которые не смогли присутствовать на собрании, голосуют в другое удобное время.

Ожидается, что в весеннюю сессию Госдума рассмотрит законопроект, позволяющий проводить собрания жильцов в виде конференций, чтобы можно было участвовать в собрании не лично, а делегировать на него представителя подъезда.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector