Ukkaskadgel.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Каковы особенности договора купли-продажи жилого дома с земельным участком?

Каковы особенности договора купли-продажи жилого дома с земельным участком?

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ст. ст. 549, 550 ГК РФ).

Обязательной нотариальной формы такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению сделки по отчуждению (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

  • недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
  • долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ; ч. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ).

При продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок (ст. ст. 273, 552 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Поэтому одним из важнейших условий договора является точное формирование его предмета, в котором необходимо указать все идентификационные признаки отдельно по дому и отдельно по земельному участку (ст. 554 ГК РФ):

1) для жилого дома такими признаками будут точный адрес, площадь, кадастровый (инвентаризационный) номер, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), указанные в его свидетельстве о государственной регистрации, выданном до 15.07.2016, или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП);

2) для земельного участка необходимо указать точный адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации, выданном до 15.07.2016, или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП).

Несмотря на то что при продаже жилого дома к покупателю по закону переходит и право собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен, в предмете договора купли-продажи необходимо перечислить полный состав отчуждаемого недвижимого имущества, а именно жилой дом, а также земельный участок со всеми идентифицирующими их признаками (п. 2 ст. 552, ст. 554 ГК РФ; ч. 1 ст. 57 Закона N 218-ФЗ).

Наряду с предметом договора цена продаваемой недвижимости является вторым существенным условием, которое необходимо отразить в договоре купли-продажи. Как правило, установленная договором цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим зданием соответствующей части земельного участка или права на нее (п. п. 1, 2 ст. 555 ГК РФ).

Передача недвижимости от продавца к покупателю

Фактическую передачу недвижимости от продавца к покупателю следует оформить отдельным актом либо указать в договоре, что сам договор является одновременно и актом приема-передачи недвижимости (ст. 556 ГК РФ).

Доходы от продажи облагаются НДФЛ, если имущество находилось в собственности менее установленного минимального срока. Продавец вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере, не превышающем 1 000 000 руб., либо уменьшить доходы на сумму расходов, связанных с приобретением имущества. Также и покупатель имеет право на имущественный вычет в размере расходов, не превышающем 2 000 000 руб. ( ст. 210 , п. 17.1 ст. 217 , пп. 1 , 3 п. 1 , пп. 1 , 2 п. 2 , пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Став собственником, покупатель становится плательщиком налога на имущество физических лиц и земельного налога ( ст. ст. 388 , 401 НК РФ).

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? Узнать →

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Оформление купли-продажи дома с земельным участком

Продажа дома и участка земли, на котором он находится, должна проводиться с соблюдением правил и требований закона. Главное, о чем никогда не стоит забывать желающим продать или купить дом или землю, — это то, что дом и земельный участок под ним и прилегающий к нему, неотделимы. Нельзя продать или купить одно без другого, так как это противоречит здравому смыслу и правилам.

Оценка

Важным этапом в оформлении купли-продажи дома считается оценка объектов, подлежащих отчуждению. От того, насколько правильно оценены продаваемые объекты, зависит выгодность сделки для обеих сторон.

Оценку может произвести сам продавец, исходя из личного опыта и информации из различного рода источников. Однако если продавец сомневается в своих силах, лучше воспользоваться услугами организаций, занимающихся оценкой.

Читать еще:  Табель учета рабочего времени скачать чистый бланк

Документы

Необходимые бумаги для оформления сделки:

  • паспорт гражданина РФ;
  • документы, подтверждающие права продавца на законность владения недвижимостью и землей;
  • государственная регистрация права собственности на дом и землю (свидетельства), подтверждающая принадлежность объектов именно продавцу;
  • технический паспорт дома и паспорт на сопутствующие строения, если таковые имеются;
  • согласие супруга(и) продавца на совершение продажи. Необходимо только в том случае, если продаваемые объекты нажиты совместно в браке;
  • согласие иных собственников. Если дом с земельным участком находится в совместной собственности, необходимо нотариально заверенное согласие на отчуждение всех остальных владельцев;
  • кадастровый паспорт участка земли;
  • справка из налоговых органов, гарантирующая отсутствие долгов по налогам на землю и недвижимость;
  • выписка из ЕГРП.

Предварительный договор

Для предварительного обсуждения деталей и удобства стороны могут составить предварительный договор. В нем содержатся все основные условия, на которых участники сделки хотели бы ее заключить. Последующее заключение основного документа купли-продажи происходит на базе предварительного.

  • значимые условия осуществления сделки;
  • условия, касающиеся непосредственно предмета сделки;
  • период времени, отведенный сторонами на заключение основного договора.

Основной договор и передача денег

Основанием считать осуществление купли-продажи дома с земельным участком состоявшимся выступает договор. Он заключается между заинтересованными сторонами и обязательно подписывается ими. При обоюдном желании можно заверить его у нотариуса, но это не обязательно. Обязательные положения такого документа:

  1. Наименование;
  2. Дата и место заключения;
  3. Перечень всех объектов, которые охватывает договор с указанием характерных признаков;
  4. Сумма сделки (цена продажи);
  5. Любые дополнительные условия, оговоренные и принятые сторонами, и не противоречащие законам РФ.

Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в 3 экземплярах:

  • первый — для продавца;
  • второй — для покупателя;
  • третий — для последующей регистрации права собственности.

Непосредственную передачу указанного в договоре имущества правильнее оформить отдельным актом передачи.

Передача денег может осуществляться несколькими путями:

  • наличными средствами;
  • по безналичному расчету.

Если безналичный расчет подтвердить легко, то передачу наличных средств лучше выполнить при свидетелях или оформить соответствующим документом, устанавливающим факт передачи денежных средств (расписка).

Государственная регистрация

Окончательно совершенной и законной сделка купли-продажи дома с земельным участком считается после осуществления государственной регистрации. Для этого необходимо написать заявление и представить собранный пакет документов, в который входят:

  • все перечисленные документы для оформления купли-продажи дома и земельного участка;
  • договор купли-продажи, уже подписанный обеими сторонами;
  • акт передачи, при условии его оформления.

Кроме того, придется оплатить государственную пошлину за совершение регистрации. Квитанция обязательно должна прилагаться к переданным в регистрирующий орган документам.

После принятия документов сотрудник Росреестра выдаст расписку об их получении. Участникам сделки остается только дождаться регистрации, которая производится в срок максимум 10 суток. По истечению срока покупатель может явиться за свидетельством о государственной регистрации права.

Нюансы, которые следует знать

Существуют моменты, которые покупатель или продавец может упустить из виду:

  1. Если продавец владел продаваемой недвижимостью менее 3 лет, то после ее продажи придется заплатить налог ставкой 13%. Однако и право на получение вычета также имеется (не более 1 млн.руб.).
  2. Покупателю не стоит забывать, что с момента приобретения дома и земельного участка и его государственной регистрации, он становится плательщиком соответствующих налогов.
  3. Несоблюдение рекомендаций по сбору документов может кончиться плачевно, особенно для покупателя. Например, если продавец не представил письменного, нотариально заверенного согласия иных собственников на продажу объектов, сделку купли-продажи в последующем они смогут легко оспорить в суде.
  4. Если кто-то из участников сделки не уверен в своей правовой грамотности, лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов.

Таким образом, купля-продажа дома с земельным участком – серьезная и ответственная сделка. Для оформления договора необходимо собрать все документы и договориться об основных условиях. После подписания договора и акта передачи имущества сделку нужно зарегистрировать соответствующим образом.

Каковы особенности договора купли-продажи жилого дома с земельным участком?

Параграф 7 Гражданского кодекса РФ (Продажа недвижимости) содержит специальную статью закрепляющую особенности продажи жилых помещений (ст.558), тем самым, законодатель акцентирует внимание на обороте такого объекта недвижимости как жилые помещения.

Систематический анализ положений § 7 ГК РФ позволят сформулировать следующее определение договора купли-продажи жилых помещений. Это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену.

Договор купли-продажи жилых помещений является консенсуальным, двухстороннеобязывающим. Такой договор должен быть заключен в письменной форме (ст.550 ГК РФ). Подчеркнем, что в подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6) [1] .

Читать еще:  Исковое заявление об отмене договора дарения. образец заполнения и бланк 2021 года

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

Во-первых, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (ст.554 ГК РФ). Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (точный адрес, его площадь и иная необходимая информация).

Во-вторых, существенным условием договора продажи жилого помещения является цена продаваемого имущества (ст.555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

В-третьих, особенностью купли-продажи жилых помещений является выделение в качестве существенного условия договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением) (п.1 ст.558 ГК РФ).

Такое существенное условия с одной стороны является гарантией «чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении.

К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.

В заключение данного параграфа подчеркнем, что необходимо учитывать особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений. Так, согласно п.6 ст.42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

По общему правилу ст.552 ГК РФ по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п.2 ст.552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

[1] Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6 «Неправильное применение норм материального и процессуального права повлекло ошибочное разрешение спора о признании недействительной сделки купли-продажи дома. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания» (извлечение) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. — 2004г. — №5.

Договор купли-продажи дома с земельным участком

  • 1 Особенности процедуры купли-продажи
  • 2 Правила оформления договора купли-продажи дома с земельным участком
    • 2.1 Стоимость
  • 3 Порядок регистрации соглашения сторон

По закону, когда гражданин приобретает частный дом, то участок, на котором расположена жилая недвижимость, также переходит к нему на правах собственности. Также законодательством предусмотрено, что переход прав собственности на дом и земельный участок можно оформить с помощью договора купли-продажи.

Составлять договор купли-продажи нужно в соответствии с положениями Гражданского Кодекса. Если не соблюдать установленные государством правила, то сделка будет признана недействительной и все действия по ней будут аннулированы.

Особенности процедуры купли-продажи

Договор купли-продажи дома с земельным участком отличается от иных соглашений по продаже жилой недвижимости. Различие заключается в передаче прав собственности покупателю не только на дом, но и на землю, которая также зарегистрирована по нормам закона.

Все аспекты, касающиеся отчуждения дома с земельным участком по договору купли-продажи, содержатся в тексте ГК. Скачать текст гражданского закона России можно по ссылке. Изучив настоящий законодательный акт, продать дом с землей не составит труда. Далее подробно будут описаны нюансы оформления соглашения по продаже жилой недвижимости с земельным участком.

Читать еще:  Выселение из служебного жилья перспективы судебного разбирательства

Правила оформления договора купли-продажи дома с земельным участком

Алгоритм действий при продаже дома с земельным участком:

  • сбор и подготовка документации;
  • согласование продавцом и покупателем нюансов сделки купли-продажи в устной форме. На данном этапе стоит учитывать положения не только ГК, но и руководствоваться содержанием Земельного Кодекса (скачать земельный закон можно здесь);
  • оформление устной договоренности в письменную форму;
  • подписание договора купли-продажи дома с земельным участком продавцом и покупателем;
  • проставление отметки специалиста нотариальной конторы на бланке договора.

Чтобы сделка имела юридическую значимость, важно правильно ее оформить. В договоре купли-продажи дома с земельным участком указывается следующая информация:

  • общие сведения о документе:
    • название акта;
    • номер соглашения;
    • место и дата оформления;
    • сведения об участниках, заключающих сделку купли-продажи. Здесь указываются данные из удостоверения личности.
  • предмет сделки — дом с земельным участком. Требуется подробно описать продаваемый объект:
    • параметры дома;
    • количество комнат;
    • коммунальные условия;
    • материал, из которого сделан жилой объект;
    • количество кв. метров жил. площади;
    • площадь земельного участка;
    • иная информация.
  • цена сделки купли-продажи дома с земельным участком:
    • условия оплаты — наличные или безналичные;
    • сроки осуществления расчетов;
    • размер аванса;
    • возможность рассрочки платежа.
  • права и обязательства обеих сторон сделки;
  • ответственность за несоблюдение условий договора;
  • росписи сторон.

Чтобы составить свой договор купли-продажи дома с земельным участком, можно воспользоваться представленным примером соглашения.

Когда соглашение о продаже дома с земельным участком составлено, подписано и все условия сделки выполнены, необходимо оформить передаточный акт. После составления настоящего документа, нужно обратиться в регистрационное учреждение с прошением о передачи прав собственности на жилую недвижимость и землю, прилегающую к ней.

Стоимость

Стоимость заключения договора купли-продажи состоит из следующих расходов:

  • оплата государственной пошлины;
  • услуги нотариальной конторы;
  • уплата обязательного налогового сбора;
  • услуги оценочной компании.

Чтобы оценить дом и земельный участок, продавец может воспользоваться услугами оценочного агенства. Какой будет размер вознаграждения за проведенную работу, зависит от стоимости объекта.

Договор купли-продажи недвижимости требует нотариального заверения. Поэтому, чтобы специалист проставил отметку о заверении соглашения, необходимо заплатить. Сумма составляет 5 процентов от стоимости дома. Но размер вознаграждения не должен превышать 20 000 рублей, данное положение закреплено на законодательном уровне.

Передача прав собственности на жилой объект — дом с земельным участком облагается государственной пошлиной. Размер госпошлины зафиксирован в Налоговом кодексе. На сегодняшний день, заявитель за регистрацию договора купли-продажи заплатит 2000 рублей. Без оплаты государственной пошлины, процедура регистрации не будет осуществлена.

Согласно закону, сделка по продаже дома с земельным участком подлежит налогообложению. Государством удерживается сумма в размере 13 процентов от стоимости объекта договора. Налог не взимается в следующих случаях:

  • продавец является владельцем дома с земельным участком период времени, превышающий три года;
  • по оценке кадастра стоимость жилой недвижимости и прилегающей к ней земли не превышает 1 млн рублей.

В остальных случаях, оплата 13-процентного налога обязательна.

Порядок регистрации соглашения сторон

Все сделки купли-продажи, осуществляемые с недвижимыми объектами, подлежат обязательной государственной регистрации. Переход прав собственности возможно зарегистрировать только в государственном учреждении в Росреестре.

Государственная регистрация требует предоставления следующего пакета документов:

  • удостоверение личности — оригинал + копия;
  • идентификационный номер в оригинале;
  • паспорт жены (мужа) — оригинал + копия;
  • разрешение от второго супруга на отчуждение дома с земельным участком. Согласие обязательно должно быть удостоверено у нотариуса;
  • акт о заключении брачных уз;
  • сведения о составе семьи;
  • технические бумаги на жилье;
  • оценка объекта недвижимости, предоставляемая кадастром;
  • акты, свидетельствующие, что дом и земля принадлежат продавцу на законных правах собственности. Например, договор купли-продажи, завещание или дарственная.
  • паспорта гражданина России — оригинал и копия;
  • идентификационный номер, полученный в налоговом учреждении;
  • акт о браке или о его расторжении;
  • если покупатель состоит в брачных отношения, то предоставляется оригинал и ксерокс удостоверения личности его супруги.

Договор купли-продажи дома с земельным участком предоставляется в Росреестр в трех экземплярах. По закону, два акта остаются у продавца и покупателя, а третий остается в регистрационном органе.

Кроме вышеуказанного перечня документов, от покупателя и продавца требуется предоставление квитанции, подтверждающей, что процедура перехода прав собственности была оплачена в виде государственной пошлины.

Если одна из сторон не предоставляет документы в надлежащем виде или не весь перечень, то в осуществлении регистрации договора купли-продажи земельного участка будет отказано.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector