Ukkaskadgel.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Ответ недели: Порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве

Являюсь участником долевого строительства, дом в эксплуатацию в срок не сдан, присылают уведомления о переносе завершения строительства, дополнительного соглашения об этом я не подписывала. Могу ли я написать претензию о взыскании пени с застройщика?

Сообщаю Вам следующее:

Застройщик должен уплатить гражданину — участнику долевого строительства неустойку (пени), если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта — ч. 2 ст. 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Дополнительно сообщаем, что, в связи с пандемией коронавируса правительство установило, в частности, что с 3 апреля до 1 января 2021 года не начисляется неустойка за нарушение застройщиком срока передачи дольщику объекта долевого строительства.

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Застройщик должен уплатить гражданину — участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

  • если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта;
  • при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Не подлежит включению период с 03.04.2020 по 01.01.2021 при исчислении неустойки по ч. 2 ст. 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, присужденной решением суда по день фактического исполнения застройщиком своего обязательства, независимо от того, до или после введения моратория принято судебное решение (вопрос 12 Обзора ВС РФ от 17.02.2021 N 3).

Неустойка и проценты за нарушение ДДУ не начисляются до 2021 года

В связи с пандемией коронавируса правительство установило, в частности, что с 3 апреля до 1 января 2021 года не начисляется неустойка:

— за нарушение дольщиком срока внесения платежа по договору участия в долевом строительстве (ДДУ);

— нарушение застройщиком срока передачи дольщику объекта долевого строительства.

При определении размера убытков за нарушение обязательств по ДДУ не учитываются убытки, причиненные в период с 3 апреля до 1 января 2021 года. То же самое касается убытков, возникших из-за введения режима повышенной готовности или ЧС на территории, где находится строящийся объект.

Также в указанный период не начисляются проценты, которые застройщик должен уплатить дольщику (например, если последний отказался от ДДУ в одностороннем порядке).

До 1 января 2021 года предоставлена отсрочка по уплате названных процентов и неустойки, возмещению убытков, требования о которых предъявлены застройщику до 3 апреля.

Документ: Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423

Ответ подготовил эксперт Регионального информационного центра

сети КонсультантПлюс ООО «ТелекомПлюс»

Четвертных Светлана Юрьевна

Как дольщику взыскать неустойку с застройщика после пандемии?

Размер неустойки при нарушении сроков передачи жилого помещения дольщику может оказаться меньше ожидаемого, поскольку при ее начислении не будет учитываться период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. К тому же дольщик вовсе лишится возможности получить ее, если подпишет соглашение о переносе сроков

В феврале Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по борьбе с распространением в России коронавирусной инфекции (подробнее об этом – в новостях «Президиум ВС утвердил третий коронавирусный обзор» и «Эксперты прокомментировали наиболее значимые положения третьего коронавирусного обзора ВС»).

Один из пунктов этого документа посвящен вопросам взыскания неустойки при нарушении застройщиком условий договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Разберемся, в каких случаях можно получить компенсацию с учетом новых положений и при каких условиях она не выплачивается.

Пандемия скорректировала правила начисления неустойки?

Согласно действующему законодательству в сфере долевого строительства при нарушении застройщиком установленных сроков передачи объекта по ДДУ дольщику начисляется неустойка. Компенсация выплачивается из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки с даты, когда жилое помещение должно было быть передано, до даты фактической передачи (подписание соответствующего акта).

При этом пандемия и связанные с ней ограничения привели к задержке в строительстве многих объектов по объективным причинам. И законодатель, чтобы поддержать строительную отрасль и не допустить массового банкротства компаний, временно ограничил ответственность застройщиков: штрафные санкции за срыв сроков в период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. не применяются. Причем это положение действует независимо от того, до или после его введения суд принял решение о начислении неустойки по день фактического исполнения застройщиком своего обязательства.

Читать еще:  Каковы сроки предъявления претензии для защиты прав потребителей?

При начислении неустойки уже после вынесения решения суда (так, при срыве сроков в период моратория неустойка исчисляется со 2 января 2021 г.) ее размер определяется судебным приставом-исполнителем. Если есть вопросы касательно суммы, подлежащей уплате, пристав может обратиться в суд за ее расчетом. Независимо от даты вынесения решения суда период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. при начислении не учитывается.

Как взыскать неустойку?

Для взыскания неустойки потребуются договор участия в долевом строительстве и документы, подтверждающие его оплату. Также к ДДУ могут прилагаться договор уступки прав, соглашение об изменении условий договора, например в части срока передачи, акты осмотра и т.д.

Для начала следует обратиться к застройщику с претензией, в которой излагаются требования к компании (уплата неустойки, возмещение материальных затрат, например расходов на аренду квартиры, компенсация морального вреда). В документе нужно указать расчет неустойки и конкретные суммы требований. Обычно в ДДУ прописывается порядок досудебного урегулирования споров, в том числе срок ответа на претензию. По истечении этого срока можно подавать заявление в суд.

Как правило, компании стараются не доводить до суда подобные дела, так как нарушение прав дольщиков грозит и начислением штрафа. Но застройщик может попытаться избежать ответственности. Так, вам могут предложить подписать соглашение о переносе сроков, которое, по сути, меняет условия основного договора. После подписания такого соглашения требовать выплаты компенсации вы уже не сможете. Если вы не согласны с переносом сроков и хотите получить неустойку, то обращение лучше подавать сразу – в таком случае больше шансов, что на счетах компании останутся средства для удовлетворения требований.

Как взыскать неустойку при просрочке исполнения застройщиком обязательства по передаче «дольщику» объекта долевого строительства?

Стоимость юридических услуг — от 7 тыс. рублей, первичная консультация и юридический анализ документов — бесплатно!

Основания для взыскания неустойки (пени) при просрочке исполнения застройщиком обязательства по передаче «дольщику» объекта долевого строительства предусмотрены ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г . № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой з астройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В этой же статье определен размер неустойки (пени) – одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки – если участником строительства является юридическое лицо.

Если участником долевого строительства является гражданин , предусмотренная неустойка (пени), уплачивается застройщиком в двойном размере.

С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. Ключевая ставка — процентная ставка по основным операциям Банка России по регулированию.

Формула расчета:

Если участником строительства является юридическое лицо:

1/300 – размер пени в силу закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ для юридических лиц

N – количество дней просрочки

X % – ключевая ставка

A – цена Договора долевого участия в строительстве

A * N * X : 100 : 300 = Y

1/300 – размер пени в силу закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ для юридических лиц

200 – количество дней просрочки

10,50 % – ключевая ставка

3 000 000 – цена Договора долевого участия в строительстве

3 000 000 * 200 * 10,50 : 100 : 300 = 210 000

Если участником строительства является физическое лицо:

1/150 – размер пени в силу закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ для граждан

N – количество дней просрочки

X % – ключевая ставка

Читать еще:  Какое наказание грозит за домогательство до несовершеннолетнего?

A – цена Договора долевого участия в строительстве

A * N * X : 100 : 150 = Y

1/150 – размер пени в силу закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ для граждан

200 – количество дней просрочки

10,50 % – ключевая ставка

3 000 000 – цена Договора долевого участия в строительстве

3 000 000 * 200 * 10,50 : 100 : 150 = 420 000

Определяем период неустойки:

При расчете неустойки необходимо учитывать положения ст.ст. 191, 193 Гражданского кодекса РФ, согласно которым течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Так, например, если по договору долевого участия в строительстве передача объекта долевого участия в строительстве по акту передачи предусмотрена до 31 декабря 20165 г ., то с учетом праздничных дней, днем окончания срока считается 11 января 2016 г ., следовательно, неустойку считаем со следующего дня, то есть с 12 января 2016 г .

Неустойку, как правило, рассчитывают на день подачи иска или на день вынесения судебного акта.

Перед подачей иска необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, если таковой предусмотрен договором или законом.

Уменьшение размера неустойки судом по данной категории споров может иметь место только в исключительных случаях (См.: Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2015 № 4-КГ14-39).

Каков порядок взыскания неустойки при просрочке исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если участник долевого строительства является непервоначальным кредитором?

Если участник долевого строительства является непервоначальным кредитором по отношению к застройщику, поскольку им жилое помещение было приобретено по договору уступки права требования, право на взыскание неустойки с застройщика возникает у такого лица с момента просрочки исполнения обязательства застройщиком, а не с момента государственной регистрации договора цессии (См.: Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2015 № 2-КГ14-1)

От какой суммы следует рассчитывать неустойку, указанной в договоре долевого участия в строительстве или в договоре цессии?

Распространенной ошибкой дольщиков является то, что они рассчитывают неустойку от суммы приобретенных требований, которая, как правило, выше стоимости объекта долевого участия, указанной в договоре долевого участия в строительстве.

Однако, расчет неустойки должен быть произведен исходя из суммы, внесенной первоначальным участником долевого участия в строительстве.

Так, в силу ст. 384 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

При этом, ограничения, предусмотренные ст. 384 Гражданского кодекса РФ не применяются при определении размера неустойки.

Так, застройщики, в тех случаях, когда первоначальным участником долевого строительства было юридическое лицо, а затем по договору цессии право требования к застройщику (в том числе и на взыскание неустойки) перешло к физическому лицу, ссылаются на ст. 384 Гражданского кодекса РФ, говоря о том, по смыслу данной статьи право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, следовательно новый кредитор (гражданин) уже не может требовать неустойку в двойном размере согласно ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г . № 214-ФЗ.

Согласно разъяснениям (п. 10) Верховного Суда РФ в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г .)», к отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Таким образом, Верховный Суд РФ подтвердил наличие равного объема прав дольщиков, изначально приобретших права требования для личных, семейных (потребительских) нужд от застройщика и прав тех дольщиков, которые получили право требования квартир по договорам цессии, когда первоначальными кредиторами являлись юридические лица.

Читать еще:  Основные обязанности слесаряремонтника по должностной инструкции

Адвокат Савостьянова Ольга Николаевна

© Адвокат Ольга Савостьянова
Телефоны: 8 (962) 998-00-18

Взыскание неустойки с застройщика по дду

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

С 1 января 2005 года в России действует закон № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно этому закону, правовые отношения дольщиков и застройщика в обязательном порядке регулируются путем заключения договора долевого участия в строительстве (далее — ДДУ), и при этом важно знать, что на другие договорные форму или договор совместного строительства, инвестирования и прочие действие закона № 214 не распространяется. Получается, что дольщики не защищены от произвола застройщика в полной мере, и при обращении в суд их требования попросту не будут удовлетворены. Договор долевого участия заключается в письменной форме и подлежит обязательной регистрации.

Покупая квартиру в новостройке, вы заключаете договор, и часто это договор долевого участия. А затем случается неприятная ситуация: вы ждете, срок передачи объекта недвижимости, указанный в ДДУ, проходит, а застройщик «кормит» обещаниями вручить ключи от квартиры. Что предпринять в такой ситуации? Однозначно действовать. И первое, о чем стоит подумать, это взыскание неустойки с застройщика — вы имеете на это полное право.

Порядок взыскания неустойки по ДДУ

Процедура взыскания неустойки может проходить в добровольном (досудебном) и принудительном (судебном) порядке.

Досудебное взыскание неустойки с застройщика

Порядок досудебного взыскания за несвоевременную сдачу квартиры заключается в направлении письменного предложения застройщику возместить неустойку. В таком предложении следует ссылаться на Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьи 309 и 310 Гражданского кодекса РФ, а также на условия договора. Если застройщик принял ваше требование во внимание и готов уплатить неустойку – вам повезло. На практике такое случается редко. Однако миновать этот этап не стоит, если вы хотите обратиться в суд. Более того, при обращении в суд шансы взыскать убытки сверх полагающейся суммы возрастают.

Взыскание неустойки с застройщика в суде

Первое, что необходимо сделать – это подготовить исковое заявление в суд и документы к нему. Разумеется, в данном случае эффективны услуги по взысканию неустойки с застройщика, предлагаемые юристами. Почему? Если иск к застройщику составлен неправильно, или приложены не все необходимые документы – суд вправе отказать в принятии искового заявления к рассмотрению. А это значит, что процедуру подачи документов в суд, включая доработку иска, придется повторить. Если вы цените свое время и деньги, обращение за профессиональной помощью сэкономит и то, и другое. Стоимость услуг адвоката взыскивается с застройщика.

Участие в судебном процессе необременительно, если исковые требования подготовлены грамотно и приложены все необходимые документы. Дольщик по своему желанию может самостоятельно отстаивать свои права в суде, а может оформить доверенность на юриста. По завершении процесса и вступлению решения суда в законную силу выдается исполнительный лист. С этим документом можно поступить следующим образом: передать в районный отдел службы судебных приставов или прийти с ним в банк, где у должника имеется открытый расчетный счет.

Как взыскать неустойку, если застройщик банкрот

При банкротстве застройщика вы также имеете право на взыскание неустойки и на компенсацию морального вреда, причем если раньше для взыскания морального вреда необходимо было обращаться в суд общей юрисдикции, теперь же данные требования дольщика рассматривает арбитраж. Судебные расходы при этом включают в 4 очередь реестра кредиторов застройщика.

Преимущества сотрудничества с ЮК «Сфера» для граждан

Что Вы получите, обратившись к профессионалам компании «Сфера»?

  • Неустойку за нарушение срока передачи квартиры
  • Возмещение морального вреда
  • Убытки
  • Расходы на наши услуги
  • Пятидесятипроцентный штраф от суммы, присужденной судом в Вашу пользу.

Выгодный момент: возможна оплата услуг юристов после получения Вами денежных средств от застройщика. Наши специалисты предоставляют скидки при коллективном обращении.

Цены за услуги можно узнать по телефону 8 (8342) 31-48-00 или записаться на консультацию по форме на сайте.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector