Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

Разъяснения по вопросу расторжения договоров управления МКД, заключенными между собственниками помещений и УК

Опубликовано чт, 10/27/2016 — 19:30 пользователем admin

Управляющая организация заключила с собственниками помещений в многоквартирном доме договор управления МКД. Порядок заключения и расторжения договора регулируется Гражданским и Жилищным кодексом. В каких случаях договор может быть расторгнут?

1. Договор может быть расторгнут по согласию сторон. Этот случай нас не интересует.

2. Договор расторгнут по истечение срока его действия. Тоже вариант, который к вашему случаю не подходит.

3. Условия расторжения договора прописаны в самом договоре. В хороших договорах управления прописываются условия расторжения договора, в том числе порядок уведомления о расторжении договора, обязанности сторон по исполнению обязательств, в случае досрочного расторжения, порядок передачи информации документации при расторжении договора и т.д. Если договором предусмотрено досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, то прописанная в договоре процедура досрочного расторжения должна быть соблюдена сторонами. Если процедура досрочного расторжения в договоре не предусмотрена, то досрочное расторжение договора возможно только по взаимному согласию сторон.

4. Расторжение договора в силу закона.

4.1. В соответствии со статьей 162 частью 8.1. «Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом». ЖК определил, что в случае если УК выбрано по конкурсу, то собственники вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии, что собственники приняли решение о выборе или об изменении способа управления домом. Решение вступает в силу по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора.

4.2. ст. 162 часть 8.2 «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом». В решении собственников должна быть указана дата расторжения договора и причины расторжения. Обращаю Ваше внимание, что договор можно расторгнуть в одностороннем порядке если условия договоры УК не исполнялись. С даты указанной в протоколе общего собрания договор считается расторгнутым. Если УК не согласна с тем, что она не исполняла условия договора, она вправе обратится в суд с требованием признать решение общего собрания не законным.

5. Расторжение договора по суду. Если есть решение суда о расторжении договора, он считается расторгнутым с даты указанной в решении суда.

Иных оснований для досрочного расторжения договора Жилищный кодекс не предусматривает.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

• организацию, ранее управлявшую домом;
• орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Примечание. В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив ( ч. 2 ст. 161 , ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? Узнать →

Порядок изменения способа управления многоквартирным домом и расторжения договора с управляющей компанией

Выбрав единожды способ управления домом или конкретную управляющую организацию, домовладельцы не лишаются возможности изменить этот способ управления домом или управляющую организацию.

В силу пункта 3 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Таким образом, если граждане недовольны способом управления многоквартирным домом, они могут поменять его, инициировав проведение общего собрания, решение принимается кворумом, включающим более 50 процентов голосов, при этом не является обязательным факт присутствия всех жильцов многоквартирного дома на общем собрании.

Для смены управляющей компании законом предусмотрено несколько способов.

Самый мирный способ расторжения договора управления многоквартирным домом – это отказ от пролонгации договора. То есть, поскольку Договор управления заключается на определенный срок и не менее чем на год, то перед окончанием срока договора собственники помещений направляют в Управляющую компанию заявление о прекращении Договора управления по истечении срока его действия, проводят общее собрание о выборе новой управляющей компании или смене способа управления.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Второй способ это расторжение Договора по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. В данном случае, при расторжении Договора в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАТЕЛЬНО должны быть зафиксированы и подтверждены факты некачественного оказания услуг со стороны управляющей компании.

Жилищный Кодекс выделяет особого субъекта договора управления — управляющую организацию, выбранную по конкурсу органом местного самоуправления. Особенность в том, что собственники помещений ограничены в праве расторжения договора, даже если выбрали иной способ управления. В случае заключения договора управления по результатам открытого конкурса собственники вправе принять решение об изменении способа управления в любое время до истечения срока действия договора, НО договор управления может быть расторгнут собственниками помещений в одностороннем порядке только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора.

Во всех приведенных ситуациях инициатором расторжения договора управления выступала сторона, получающая услуги по данному договору. Но не исключена и обратная ситуация — когда в одностороннем порядке от исполнения договора откажется управляющая организация. Этот отказ возможен по аналогичным основаниям: уведомление собственников об отказе от пролонгации Договора или за ненадлежащее исполнение Договора собственниками многоквартирного дома. В любом случае требование о расторжении договора или уведомление должно быть направлено всем собственникам помещений в многоквартирном доме как стороне по договору управления.

8(81853) 2-18-91
8(81853) 2-18-97

Госжилнадзор порекомендовал гражданам, как правильно расторгнуть договор управления многоквартирным домом

28 Января 2019, 10:12

Порядок заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом урегулированы Жилищным и Гражданским кодексами Российской Федерации. Вместе с тем, на практике не редко возникают спорные ситуации между собственниками помещений и управляющей организацией. О том, как правильно оформить документы и какие действия необходимо предпринять собственникам помещений многоквартирного дома, чтобы отказаться от услуг управляющей организации, рассказали в инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области.

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать и изменить способ управления своим домом.

В этих целях необходимо организовать и провести общее собрание собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. На общем собрании необходимо принять решение об изменении способа управления домом или о выборе иной управляющей организации, с которой будет заключен договор управления на вновь утвержденных условиях. По результатам проведения общего собрания обязательно оформляется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Рекомендуемые формы документов, используемых для проведения общего собрания собственников в очно-заочной форме можно скачать перейдя по ссылке .

Однако, принятия решения о смене управляющей организации или способа управления не достаточно.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Это значит, что собственники помещений многоквартирного дома, являясь стороной заключенного договора управления многоквартирного дома, обязаны уведомить о расторжении договора управления действующую управляющую организацию, для чего в адрес такой организации направляется уведомление о расторжении договора управления с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений. Во избежание разногласий, рекомендуется направлять такое уведомление заказным почтовым отправлением с описью вложения, позволяющим подтвердить факт его вручения адресату.

Рекомендуемую форму уведомления управляющей организации можно скачать перейдя по ссылке .

В этом случае договор управления многоквартирным домом прекращает свое действие в сроки, предусмотренные условиями действующего договора управления многоквартирным домом. Если в договоре такие сроки не определены, он прекращает свое действие в сроки, предусмотренные гражданским законодательством.

Управляющая организация, с которой договор расторгается, обязана продолжать управление многоквартирным домом до дня, с которого вновь выбранная управляющая организация будет вправе приступить к управлению домом или до дня реализации вновь выбранного способа управления домом.

В случае выбора собственниками помещений непосредственного способа управления требуется заключение договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества.