Как продать квартиру, оформленную на ребенка?

Как продать квартиру, оформленную на ребенка?

Ответы юриста

За детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Само такое отчуждение возможно в определенных случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.

На практике органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья, которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, т.е. не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое. Реже органы опеки и попечительства дают разрешение на совершение сделки при условии перечисления денежных средств от продажи квартиры на расчетный счет ребенка в банке.

Чтобы продать квартиру, оформленную на ребенка, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Обратитесь в орган опеки и попечительства за предварительным разрешением на совершение сделки.

Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, законодательством г. Москвы не установлен, поэтому рекомендуем уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства.

Справка. Примерный перечень документов в орган опеки и попечительства

Для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки могут потребоваться следующие документы:

1) заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих) (оформляется в органе опеки и попечительства);

2) паспорта родителей (законных представителей);

3) свидетельство о рождении ребенка;

4) согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры;

5) согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);

6) копия паспортов всех собственников жилого помещения;

7) свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРП;

8) акт передачи квартиры — в случае приватизации;

9) кадастровый паспорт на квартиру;

10) поэтажный план и экспликация на квартиру;

11) отчет о рыночной стоимости имущества;

12) единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;

13) аналогичные документы на приобретаемую квартиру;

14) банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

Срок, в течение которого орган опеки и попечительства должен в письменном виде выдать заявителю предварительное разрешение или отказ в его выдаче, — 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. При этом отказ должен быть мотивирован. Его можно оспорить в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Шаг 2. При наличии предварительного разрешения на совершение сделки заключите договор купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи квартиры заключается сторонами в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Он должен содержать данные, необходимые для однозначного установления квартиры (адрес и фактическую площадь), а также ее стоимость (п. 1 ст. 158, ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. 2 ст. 30 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Существенным условием договора купли-продажи квартиры является обязательное указание всех лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование квартирой (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Шаг 3. Подготовьте документы для регистрации перехода права собственности.

Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру потребуются следующие документы (абз. 1 п. 1 ст. 14, п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ; пп. «а» п. 1 ст. 2, ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

1) заявление о государственной регистрации перехода права собственности (заполняется непосредственно перед подачей документов);

2) документы, удостоверяющие личность заявителей, в том числе паспорт ребенка (для детей от 14 до 18 лет) или паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно);

3) свидетельство о государственной регистрации прав собственности ребенка на квартиру или выписка из ЕГРП;

4) договор купли-продажи (нотариально удостоверенный) и передаточный акт на квартиру. Должно быть представлено не менее двух экземпляров, один из которых — подлинник;

5) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших возраста 14 лет, или разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;

6) письменное согласие родителей, если объект отчуждается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;

7) выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).

Шаг 4. Подайте совместно с покупателем документы на государственную регистрацию.

Заявление и необходимые документы можно представить в территориальное отделение Росреестра одним из следующих способов (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ):

— лично или через представителя (при наличии у него доверенности);

— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

— в электронной форме через Интернет, в том числе через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций);

Госпошлину за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи уплачивает покупатель. Следовательно, продавец госпошлину не уплачивает.

Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру составляет 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется, однако заявитель вправе представить его по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Как продать квартиру, оформленную на ребенка

© Автор статьи: Владимир Белов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация — жмите сюда

С появлением в России приватизации и материнского капитала доля жилья, принадлежащего несовершеннолетним гражданам, существенно выросла. Если семье необходимо продать квартиру, собственником которой является ребенок, необходимо придерживаться особых правил. Иначе сделку могут признать незаконной.

Кто представляет интересы ребенка

В любых юридически значимых сделках интересы ребенка обязаны представлять родители (ст. 28 ГК РФ). Если отец и мать в разводе (никогда не состояли в браке), эту функцию на себя берет родитель, с которым ребенок проживает постоянно.

В случае отсутствия родителей, или ограничения их в родительских правах, интересы ребенка представляет официальный опекун (попечитель).

Гражданский Кодекс устанавливает:

• Полная дееспособность ребенка наступает по достижению им 18-летнего возраста. С этого момента все правовые сделки он заключает самостоятельно от своего имени.
• От 14 до 18 лет ребенок частично дееспособен. Он сам ставит подпись на договорах, но только с согласия родителей (опекунов).
• До 14-летнего возраста ребенок считается недееспособным или дееспособным частично. Он не инициирует сделки и не имеет права ставить подпись на документах.

При особых обстоятельствах полная дееспособность может наступить до достижения 18-летнего возраста (ст. 21 и 27 ГК РФ): в случае эмансипации или при вступлении в брак. Тогда гражданин сам принимает решение о совершении сделок со своим имуществом и участвует в них без получения согласия от родителей (опекунов).

Обязательные требования

Сделки с недвижимостью, если они затрагивают имущественные интересы несовершеннолетних граждан, требуют особого отношения. Они более многоступенчаты.

Любой родитель может столкнуться с необходимостью продать жилье, принадлежащее ребенку. Например, в случае переезда в другой населенный пункт или для покупки более просторной квартиры.

Законодательство РФ не запрещает сделки с недвижимостью, владельцами которой являются дети. Но устанавливает на них ограничения.

Главное заключается в необходимости получения разрешения на сделку от органов опеки и попечительства.

Это возможно только в случае, если взамен продаваемой недвижимости для ребенка приобретут иное жилье, удовлетворяющее следующим требованиям:

• Жилая площадь в новой квартире или доме должна быть не меньше, чем в продаваемой. Уменьшение возможно только при существенном улучшении качества жилья. Например, если родители продадут 3х-комнатную квартиру в доме барачного типа и приобретут 2х-комнатную квартиру в хорошем многоквартирном доме.
• Приобретаемое взамен жилье находится в уже сданном доме. Покупать долю в строящемся объекте запрещено. Допускается долевое участие, если дом выстроен более чем на 50 %. И только при условии, что ребенок будет иметь регистрацию по иному месту жительства до сдачи дома в эксплуатацию.
• Санитарные условия в новой квартире соответствуют всем требованиям СанПин. Не допускается покупать жилье в аварийном доме, в здании без подключенных коммунальных услуг (если в продаваемом жилье они были).

Внимание! Раньше в органы опеки и попечительства было достаточно представить документы о технических характеристиках продаваемого и приобретаемого жилья. Теперь этого недостаточно. Инспектор обязан посетить жилой объект, проверить условия и составить соответствующий акт осмотра.

Родителям в случае переезда в другой населенный пункт придется указывать уважительную причину такого переезда. Особенно, если из города семья уезжает в сельскую местность. Это может быть служебный перевод, необходимость смены климата из-за проблем со здоровьем и т.п.

Часто с необходимостью продажи жилья сталкиваются супруги в случае развода. Если ребенку в такой недвижимости принадлежит доля, органы опеки и попечительства без особых возражений дают согласие, чтобы исключить неблагоприятную психологическую обстановку.

Можно ли взамен не покупать жилье

Не всегда родители намереваются продать недвижимость, принадлежащую ребенку с тем, чтобы купить взамен квартиру.

Такой вариант допустим в особых обстоятельствах:

• Когда доля ребенка в продаваемом объекте очень мала, разрешат вырученные за нее средства положить на банковский счет на имя несовершеннолетнего. По достижению 18-летнего возраста он сможет воспользоваться деньгами.
• Если ребенок серьезно болен и ему требуется дорогостоящее лечение, органы опеки и попечительства тоже идут навстречу. И дают разрешение на продажу.
• Органы опеки позволят продать квартиру несовершеннолетнего и не покупать новую взамен, если родители выделят ребенку долю в уже имеющейся у них жилой собственности. С условием, что полученная недвижимость по своим характеристикам будет не хуже проданной.

Важно! Если ребенок достиг 10-летнего возраста, необходимо его согласие на сделку по отчуждению недвижимости, принадлежащей ему.

Процедура продажи жилья, принадлежащего ребенку

Продавая недвижимость несовершеннолетнего, его родителям придется посетить органы опеки несколько раз. Выбирают структуру по месту регистрации ребенка.

Этапы процедуры:

• Родители принимают решение о продаже, подыскивают покупателя и жилье, которое намереваются приобрести взамен.
• Обращаются в органы опеки и попечительства.
• Комиссия в течение 15 дней осуществляет проверку и принимает решение по заявлению.
• В течение полугода родители (опекуны) совершают сделку по отчуждению жилья и приобретению нового.
• После государственной регистрации права собственности ребенка на недвижимость в органы опеки и попечительства представляют подтверждающие документы.

Важно! Если ребенок зарегистрирован в продаваемой квартире, в договор купли-продажи включают условие о сроке снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Закон не запрещает продавать жилую недвижимость, принадлежащую детям. Для совершения сделки обязательно получение разрешения от органов опеки и попечительства. Его выдача возможна только при условии, что имущественные права ребенка не ущемляют.

© Автор статьи: Владимир Белов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация — заполните форму:

Статьи

Как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние?

Какие нюансы нужно знать при продаже жилья? А также, как продать квартиру, если несовершеннолетний является единственным собственником?

Если вы решили продать квартиру, долей в которой владеет ребенок, то сделать это можно только при получении разрешения органов опеки. При этом согласие будет дано только, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в новой квартире, причем эта доля должна быть не меньше и не дешевле предыдущей.

Самостоятельно продить сделки с недвижимостью можно только с наступлением совершеннолетия. До этого момента для продажи потребуется письменное согласие родителей, усыновителей или опекунов, даже если вся квартира полностью принадлежит несовершеннолетнему. Но в законодательстве предусмотрены некоторые исключения.

Несовершеннолетний гражданин может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16-ти лет, если будт объявлен полностью дееспособным по решению органа опеки и попечительства. Это возможно в случаях, если несовершеннолетний работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью, с согласия родителей, усыновителей, либо попечителя.

Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо по решению суда, при отсутствии такого согласия.

В остальных случаях несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают подобные сделки только с письменного согласия своих законных представителей. Однако жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом. Родители не могут по своей воле продать недвижимость, обменять или подарить ее, если она принадлежит несовершеннолетнему.

По закону дети не могут лишиться жилплощади при сделках купли-продажи родителей или опекунов. Обязательным условием при продаже жилья, часть которого принадлежит ребенку, является покупка другой жилплощади и оформление ее на несовершеннолетнего. Ребенок-собственник должен быть обеспечен квартирой такой же или большей площади.

Можно ли продать жилье, если несовершеннолетний не является собственником?

Если ребенок прописан в квартире без права собственности, либо выступает в роли наследника, то продать такое жилье возможно при соблюдении ряда условий:

Перед продажей несовершеннолетний должен быть выписан из квартиры, с обязательным предоставлением адреса, куда тот будет поставлен на регистрационный учет. По указанному адресу должны быть прописаны и родители, опекуны или законные представители ребенка.

Условия проживания несовершеннолетнего должны быть не хуже, чем раньше. Это должно подкрепляться соответствующими доказательствами.

Имущественные права не будут нарушены, если ребенок выступает наследником. В новом жилье доля отчуждаемого имущества, которая принадлежит ребенку, не должна быть меньше.

Так как ребенок, в данном случае, является лишь пользователем жилья, а не его собственником, то в сделке он не выступает как сторона купли-продажи. Но в договоре отдельным пунктом должно быть указано обязательство продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи, в том числе и ребенка.

Узнать о том, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней, можно из выписки ЕГРН.

РБК: Маткапитал, налоги и наследство: 6 мифов о правах детей на недвижимость

Может ли ребенок самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему жильем? Должны ли несовершеннолетние платить налоги на недвижимость? Ответы на эти и другие вопросы читайте в нашем материале

В начале июня в России прошла акция по оказанию правовой помощи для защиты имущественных прав детей, организованная Федеральной кадастровой палатой Росреестра. Во время горячей линии россияне задали около 300 различных вопросов. Вместе с экспертами развеиваем самые распространенные мифы, связанные с правами детей на жилье.

Миф 1. Ребенок может сам распоряжаться недвижимостью

Законные представители несовершеннолетнего ребенка — его родители или усыновители. Если несовершеннолетние остались без родительского попечения (включая лишение родительских прав), законным представителем для малолетних становится опекун, а для детей от 14 до 18 лет — попечитель. Именно они представляют интересы несовершеннолетних, в том числе в вопросах распоряжения недвижимостью.

Самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов). Вместе с тем несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Миф 2. Нельзя продать квартиру, собственником которой является ребенок

Если ребенок имеет право собственности на квартиру или долю в ней, то родители не могут распоряжаться его имуществом по собственному усмотрению. Тем не менее продать квартиру, оформленную на ребенка, можно — но только с согласия органов опеки и попечительства.

«Опека не просто дает разрешение на совершение сделки, а следит за тем, чтобы права детей соблюдались. К примеру, органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка либо его доля в приобретаемой недвижимости увеличится. Таким образом, все сделки с недвижимым имуществом ребенка должны осуществляться в его интересах», — отметили в Кадастровой палате Росреестра.

Если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, то обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Существует ряд дополнительных ограничений при совершении подобных сделок. Например, запрещены сделки по отчуждению или мене недвижимости между несовершеннолетним и его опекунами, попечителями или близкими родственниками.

Миф 3. Квартирой, купленной с использованием маткапитала, родители могут распоряжаться по своему усмотрению

Один из самых популярных способов использования средств материнского капитала — покупка квартиры или строительство дома, в том числе в ипотеку. Но ключевым условием таких сделок является наделение детей долями, дети в данном случае становятся собственниками наравне с родителями.

Если квартира была куплена с использованием материнского капитала, при ее продаже или обмене потребуется согласие органов опеки, отмечает юрист Юрий Капштык. В новом доме или квартире детям также нужно будет выделить доли. При этом у детей жилищные условия должны как минимум сохраниться, но в приоритете — улучшиться. Так что продать жилье, купленное с помощью маткапитала, можно, только получив согласие органов опеки и попечительства.

Александр Иноядов, адвокат адвокатской палаты города Москвы: — Вопрос распоряжения недвижимостью с детскими долями сейчас актуальнее всего для объектов, приобретенных с привлечением средств маткапитала. Не всегда выделение доли ребенка оформляется своевременно, это влечет отсроченные риски и для продавца, и для покупателя такой квартиры. Сделку могут признать недействительной. Так что подготовка к сделкам с маткапиталом требует своевременных действий и всегда связана со значительными издержками.

Миф 4. Несовершеннолетние могут сами вступать в наследство

От имени несовершеннолетних граждан, которые еще не достигли 14 лет, наследство принимают их родители, усыновители или опекуны. Лица в возрасте от 14 до 18 лет принимают наследство с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

«Чтобы принять наследство несовершеннолетнему, предварительного разрешения органов опеки и попечительства на это не требуется. Для принятия наследства в течение шести месяцев со дня открытия наследства необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о его принятии по последнему месту жительства наследодателя», — пояснила ведущий юрисконсульт Кадастровой палаты по Республике Хакасия Ирина Синюкина-Балацкая.

Миф 5. Несовершеннолетнему нельзя подарить недвижимость

Дарить недвижимость несовершеннолетним можно, но здесь есть свои нюансы. Особенность договора дарения квартиры такова: если ребенку нет 14 лет, то договор подписывается его законными представителями; если ребенку от 14 до 18 лет, то договор подписывается самим ребенком с согласия законных представителей (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ).

При дарении квартиры единственным родителем своему малолетнему ребенку родитель выступает одновременно на двух сторонах договора. Передача третьему лицу полномочий на принятие в дар имущества от имени ребенка в данной ситуации не требуется. Чтобы оформить такую сделку, нужно подписать договор дарения и зарегистрировать его. После чего дети станут собственниками недвижимости.

Миф 6. Дети не должны платить налоги за недвижимость

Сами дети не должны платить налоги, но эту обязанность за них должны выполнять их законные представители — родители или опекуны. Налог на квартиру — это налог на имущество физических лиц. Порядок его обложения установлен гл. 32 Налогового кодекса России. «Положения о том, что дети — владельцы облагаемого имущества освобождаются от его уплаты, глава не содержит. В связи с этим дети по налогу на квартиру несут ту же налоговую обязанность, что и взрослые», — отметил член Ассоциации юристов России Николай Пивоваров.

Родители и опекуны — это представители детей в силу закона, в том числе и перед налоговыми органами. Поэтому, хотя дети и наделены обязанностью платить налог на квартиру, к ответственности за его неуплату с большой долей вероятности будут привлечены именно их родители или опекуны, пояснил Николай Пивоваров.

«Родители или опекуны (попечители) несут полную ответственность за своих детей, и, если квартира оформлена на их ребенка, они обязаны оплачивать расходы по ее содержанию. И это надо помнить», — добавил юрист Юрий Капштык.

Бесплатные консультации

Россияне могут получить консультацию специалистов Росреестра по вопросам жилищных прав несовершеннолетних не только в ходе проведения тематических горячих линий, но и круглосуточно по телефону контактного центра 8 (800) 100-34-34 (звонок по России бесплатный). Также можно оставить обращение специалистам на сайте Росреестра в разделе «Обратная связь».