Ukkaskadgel.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы.

Долевая собственность – не редкость в наши дни. Возникает она на различных основаниях и зачастую между малознакомыми людьми. Что делать обладателю части квартиры, если жить с владельцами других долей нет желания? Можно ли каким-то образом продать свою долю и конвертировать ее в деньги на приобретение собственного жилья? Эти злободневные вопросы волнуют многих граждан, поэтому отвечу сразу: долю в недвижимости продать можно. Но сделка имеет ряд нюансов, о них сегодня я подробно расскажу.

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность является разновидностью общей собственности. Основная черта такого имущества – определение долей каждого владельца.

Основные черты долевой собственности:

  • несколько владельцев;
  • доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;
  • все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
  • совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
  • расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.

○ Правовое положение такого жилья.

Основной закон, регламентирующий права собственников, владеющих долями в квартире – Гражданский кодекс, Глава 16. Правила сожительства установлены Жилищным кодексом.

При отчуждении такого имущества необходимо руководствоваться:

  • Гражданским кодексом;
  • Налоговым кодексом;
  • ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности»;
  • ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»;
  • «Основами законодательства РФ о нотариате»;
  • Письмом ФНП № 1033/03-16-3, в котором даны методические рекомендации для нотариусов.

Как продать долю в квартире?

Расскажу подробнее, что указано в вышеуказанных нормативно-правовых актах, и о том, каковы особенности продажи доли в недвижимости.

Можно ли это сделать?

Продажа своей доли собственником не запрещена законом. Но не спешите искать покупателя. При отчуждении такой недвижимости действует правило о преимущественном выкупе доли сособственниками. Установлено оно в п. 1 ст. 250 ГК РФ:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

Обращение к нотариусу.

В отличие от сделки купли-продажи целой квартиры, отчуждение доли подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке:

«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению» (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

○ Как продать квартиру в долевой собственности?

Особенности продажи доли связаны с правовым режимом такого имущества. В соответствии с Гражданским кодексом распоряжение собственностью, в которой выделены доли, осуществляется по соглашению между совладельцами (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Соглашение всех собственников на продажу.

На практике такое соглашение практически не составляется, так как собрать всех совладельцев бывает практически невозможно, поэтому продавцам разрешено действовать несколько по иному «сценарию».

Алгоритм действий:

1. Сперва продавец обязан предупредить всех совладельцев о продаже доли. Извещение составляется в письменном виде, в нем указывается цена, предмет сделки и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Значимыми условиями продажи в Письме ФНП № 1033/03-16-3 признаны:

«С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.»

2. Письмо следует отправить через нотариуса или по почте. Таким образом, подтверждением извещения будет соответствующее свидетельство нотариуса или копия телеграммы, выданная почтой (п. 2.5 Письма ФНП № 1033/03-16-3).

3. Если в течение месяца ответа не последует или совладелец направит письменный отказ от сделки, можно смело продавать свою долю другому лицу.

Определение рыночной стоимости.

Как правильно можно высчитать стоимость доли? Так как в извещении обязательно указывать порядок расчетов, рекомендую обратиться к специалисту, который оценит имущество.

На рынке действует множество независимых оценщиков, действующих на основании квалификационного аттестата. После проведения необходимых расчетов специалист выдаст отчет, которым Вы сможете смело оперировать при проведении сделки.

Поиск покупателя.

Поиск покупателя необходимо начинать после получения отказов от других участников долевой собственности или спустя месяц после их извещения.

Читать еще:  Что показывает рентабельность внеоборотных активов

Если даже Вы нашли покупателя раньше, заключать сделку с ним Вы вправе только после того, как совладельцы откажутся от покупки.

Цена, предлагаемая покупателю, должна отвечать той, которая указана в извещении.

Поручить продажу рекомендуется риелтору. Он сможет учесть все нюансы следки, подготовить правильно договор и документы для регистрации в Росреестре.

Подготовка документов и продажа квартиры.

Если Вы обратились к риелтору, он Вам поможет оформить сделку правильно. Если же Вы самостоятельно продаете долю в недвижимости, проверьте в договоре наличие:

  • описания предмета договора – доли в квартиры и самой квартиры (сколько в ней комнат, количество квадратных метров жилой и общей площади, этаж, адрес);
  • цены;
  • информации об ограничениях в виде прав третьих лиц на недвижимость.

Договор заверяется у нотариуса.

Далее документы передаются в Росреестр. В пакет документов включаются:

  • заявление;
  • паспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • квитанция об уплате госпошлины (2 000 рублей – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • договор купли-продажи;
  • документы, подтверждающие извещение совладельцев о продаже доли или их отказы от ее приобретения.

После регистрации права собственности в Росреестре, новый собственник становится полноправным хозяином доли квартиры.

○ Советы юриста:

Купили долю в квартире, так как необходима была прописка, но другой собственник заявил, что ему не предлагали купить эту часть и требует признания сделки недействительной, грозит ли это чем-нибудь?

Сделку недействительной признать на этом основании не могут (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10).

Нарушение права извещения совладельца может стать поводом для его перевода в статус покупателя. Заявить в суд о нарушении порядка отчуждения имущества обиженный совладелец вправе в течение 3 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

«При предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов» (п. 1.2. Постановления Пленума ВС РФ № 4).

Таким образом, если вредный совладелец действительно хочет купить долю, он вправе оспорить сделку. В этом случае Вам деньги вернут через суд. Если у совладельца нет намерения приобретать недвижимость, оспорить договор купли-продажи он не сможет.

Брат владеет 2/3 долей от квартиры, предлагает купить мою долю, но по очень низкой цене, можно ли заставить его поднять цену?

Вы не должны продавать ему свою долю дешевле рыночной цены. Вышлите брату извещение с указанием реальной стоимости своей части недвижимости. Если он откажется, продавайте ее другим людям. Для правильности расчетов пригласите оценщика.

Специалист Барнашева Дарья расскажет Как продать долю в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Понятие общей собственности определено положениями пунктов 1 и 2 статьи 244 части первой Гражданского кодекса РФ, согласно которым имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Изменения в ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), касающиеся нотариального удостоверения сделок с долями в объектах недвижимости, вступившие 31.07.2019 г. в законную силу, ни много ни мало касаются практически каждого российского гражданина.

Как правило, квартиры и дома, принадлежащие на праве общей собственности одной семье, поделены по долям между членами семьи.

Теперь, согласно указанным изменениям, если семья хочет продать недвижимость, например, квартиру, то при продаже учитывается желание каждого члена семьи продать свою долю. В этом случае нотариальное удостоверение сделки, касающейся долей в праве общей собственности, не требуется.

На практике это должно выглядеть так.

Покупатель, с одной стороны, и члены семьи, с другой стороны, заключают один договор купли-продажи, которым отчуждаются все доли. Именно в этом случае договор купли-продажи заверять у нотариуса не нужно, можно сразу обращаться в регистрирующий орган для регистрации права собственности на покупателя.

Читать еще:  Уголовная ответственность за совращение малолетних

То же самое касается и сделок с долями при ипотеке. Не подлежит нотариальному удостоверению сделка по ипотеке доли, если в ней принимают участие все участники долевой собственности.

Исходя из вышеизложенного, следует обратить внимание на случаи отчуждения долей, при котором нотариальное удостоверение обязательно. Так, особый интерес представляет случай, при котором происходит отчуждение доли недвижимого имущества одним из участников общей долевой собственности сособственнику (сособственникам).

Например, сестрам Ивановым, Алене и Марине, на праве общей долевой собственности принадлежит квартира в равных долях (по ½ от доли – каждой), расположенная по определенному адресу. Алена решила подарить свою часть от доли Марине, являющейся её сособственницей. В данном случае отчуждение всех долей, как это указано в ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации, не произойдет, так как за Мариной сохраняется принадлежащая ей часть доли, а, значит, родственницам придется обратиться к нотариусу за оформлением договора дарения.

Также к нотариусу необходимо обратиться в случае оформления договора по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Кроме того, в продолжение темы об особенностях отчуждения долей в праве общей долевой собственности, нельзя не упомянуть о вопросах, возникающих при проведении правовой экспертизы сделок по оформлению жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала. Частью 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ «»О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» установлен вид собственности, возникающей у лиц, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала. Так, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Учитывая то, что средства материнского (семейного) капитала имеют специальное целевое назначение, не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними, жилое помещение, приобретенное только за счет средств материнского капитала, позволяется оформлять в общую долевую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) посредством оформления соглашения, заключенного в простой письменной форме, в котором сторонами будут определены размеры долей в праве общей собственности каждого сособственника.

В случае же, если жилое помещение приобретено как за счет средств материнского (семейного) капитала, так и за счет собственных средств супругов, нужно обратить внимание на следующее. В соответствии со ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Законный режим имущества супругов может быть изменен соглашением о разделе общего имущества супругов (ст. 38 СК РФ) либо брачным договором (ст. 40 СК РФ).

Таким образом, в случае, если жилое помещение приобретено в собственность с использованием собственных средств супругов и средств материнского (семейного) капитала, то при определении долей в праве собственности на такое жилое помещение представляется возможным нотариально удостоверять сложный договор, включающий в себя элементы различных видов договоров:

1) договора об определении долей в праве общей долевой собственности членов семьи на жилое помещение;

2) брачного договора, которым определяются доли супругов в жилом помещении, пропорционально средствам, нажитым в браке и использованным на приобретение данного жилого помещения;

3) договора дарения (безвозмездной передачи) земельного участка (включается в сложный договор в случае, если приобретается жилой дом, расположенный на земельном участке).

Учитывая вышеизложенные особенности при предоставлении материнского капитала, заметим, что жилье, приобретаемое с использованием указанных средств, целесообразно сразу приобрести в общую собственность родителей и детей и определить их доли в договоре купли-продажи. Также обратим внимание на то, что доля родителей будет приобретаться в общую совместную собственность.

Продажа квартиры в общей долевой собственности

Я продала квартиру, которая в собственности менее 3 лет. Квартира в общей долевой собственности с несовершеннолетней дочерью. Надо ли платить налог с продажи?

Если квартира в общей долевой собственности, то при продаже квартиры полностью (всеми сособственниками) продажа осуществляется через нотариуса как и при продаже доли или можно сразу в МФЦ?

Квартира приватизирована на 3-х человек в общей долевой собственности. Один из собственников имеет другую квартиру в собственности. Какие имеются льготы при продаже квартиры пенсионеру, проживающему в данной квартире и не имеющему другой жилой площади?

Читать еще:  263 постановление правительства о производственном контроле

Как оформляется продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности?

Нас трое собственников, общая совместная собственность, имеют ли право двое собственников продать квартиру, если третий собственник против продажи? Квартира в общей совместной собственности, не в долевой.

В чем различие продажи квартиры с общей долевой и общей совместной собственности?

Необходимо ли согласие супруга сестры на продажу квартиры, находящейся в общей долевой собственности (по 1/2 доле) сестер при продаже 3-му лицу квартиры?

Продаю 1/2 долю в праве собственности на квартиру, которая находится в 100% моей собственности. Вопрос в том, как правильно написать в договоре-продажа доли в праве собственности. или продажа доли в праве общей долевой собственности. Риэлторы написали второй вариант, завтра идти на регистрацию, но у меня сомнения — как я могу продавать долю в общей долевой собственности на квартиру, когда таковая будет только после продажи, а сейчас пока квартира не в общей, а только моей единоличной собственности. Правильно у меня, всё-таки, составлен договор?

Семья, состоящая из трех человек, в 2001 г. продала квартиру, находившуюся в общей долевой собственности. Квартира была передана в их собственность в результате бесплатной приватизации в 1995 г. Цена состоявшейся сделки купли-продажи 2 млн. руб., доли продавцов в собственности равны. Какова сумма вычета, предоставленного каждому продавцу?

Как продать долю в праве общей долевой собственности?

Как продать долю в праве общей долевой собственности?

Собственник обязан известить всех участников долевой собственности на объект недвижимости о продаже своей доли. В связи с этим продавец доли должен направить всем остальным участникам долевой собственности в письменной форме извещение о намерении продать свою долю.
В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте Росреестра. Благодаря сервису Росреестра «Извещение о продаже доли в праве» собственник может абсолютно бесплатно разместить данное извещение на официальном сайте Росреестра.
Как воспользоваться электронным сервисом?
Для начала необходимо зайти на официальный сайт Росреестра.
Затем войти в свой Личный кабинет. Для авторизации в личном кабинете Росреестра используется подтвержденная учетная запись пользователя на едином портале государственных услуг Российской Федерации.
Выбрать вкладку «Подача извещения о продаже доли в праве собственности» и заполнить заявление по форме.
Участникам долевой собственности на объект недвижимости, у которых активирован «личный кабинет», в течение трех дней с даты размещения извещения о продаже одним из собственников своей доли будет направлено уведомление о публикации такого извещения.
Проверить публикацию извещения можно также на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги и сервисы», выбрав вкладку «Извещение о продаже доли в праве собственности» и заполнив форму для поиска.
Электронные сервисы Россреестра избавляют Вас не только от траты времени, но и экономят ваши средства.
Обращаем внимание, что данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения, а в большей части касается коммерческой недвижимости и земель сельскохозяйственного назначения.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Напоминаем, что сделка по продаже доли в праве собственности на объект недвижимости подлежит нотариальному удостоверению. Продавец известив сособственников о продаже доли через сайт Росреестра, при обращении к нотариусу не обязан подтверждать данный факт. Нотариус проверит информацию в специальном разделе сайта Росреестра, в котором опубликованное извещение доступно для просмотра в течение трех месяцев.

Пресс-служба Управления Росреестра по Республике Бурятия

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector