Как понять помещение свободного назначения?

Какова классификация помещений по целевому назначению?

• Функциональное и целевое назначение помещения
• Классификация нежилых помещений по целевому назначению. На каком основании выделяют типы (виды) нежилых помещений по целевому и функциональному назначению
• Изменение функционального назначения нежилого помещения: где найти порядок
• Права и обязанности собственника нежилого помещения в жилом доме

Функциональное и целевое назначение помещения

Законодательство РФ не дает точных определений терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Так, согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 Порядка ведения Единого госреестра недвижимости…, утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, помещения по назначению (без уточнения, по какому назначению) делятся на жилые и нежилые. А далее в ЕГРН уже отражаются виды разрешенного использования конкретного помещения.

Поскольку жилые помещения могут использоваться исключительно для проживания граждан, то по целевому назначению они не классифицируются.

Функциональное же назначение нежилого помещения ранее обязательно указывалось в проектной документации.

Обратите внимание! Действующая редакция закона «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ больше не содержит обязательного требования о включении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу (п. 24 ст. 1 закона «О внесении изменений…» от 03.07.2016 № 304-ФЗ). Данная информация актуальна по состоянию на 2021 год.

Классификация нежилых помещений по целевому назначению. На каком основании выделяют типы (виды) нежилых помещений по целевому и функциональному назначению

На основе анализа судебной практики и системного анализа норм законодательства (см., например, Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.03.2015 по делу № А28-6381/2014, п. 1 ст. 27 закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-ФЗ и т. д.) можно сделать следующие выводы:

1. Под целевым назначением нежилого помещения обычно понимается вид деятельности, для ведения которой будет использовано данное помещение. По данному признаку помещения можно классифицировать, например, так:
   • торговые;
   • производственные;
   • складские;
   • коммунально-бытовые;
   • объекты общепита;
   • офисные;
   • медицинские;
   • образовательные;
   • спортивные;
   • свободного назначения и т. д.
2. Под функциональным назначением понимается наличие у помещения технических характеристик и конструктивных особенностей, позволяющих использовать его как самостоятельный объект. Классификация помещений может быть такой:
   • основные;
   • вспомогательные;
   • обслуживающие;
   • коммуникационные;
   • технические.

Изменение функционального назначения нежилого помещения: где найти порядок

Учитывая неопределенность понятия функционального назначения нежилого помещения, рассмотрим 2 ситуации:

• Требуется перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот). Основные условия такого перевода и состав необходимой документации регламентированы на федеральном уровне (см. гл. 3 ЖК РФ).
• Требуется оформить смену вида производственной деятельности, указанной в проектной документации на нежилое помещение. Если такое помещение соответствует санитарным, пожарным и прочим требованиям (ГОСТ, СП, т.е. санитарные правила), представляемым к помещениям, в которых может производиться планируемая деятельность (например, для услуг общественного питания, медуслуг, детских садов и т. д.), то получать специальные разрешения именно о ведении такой деятельности в нежилом помещении не нужно (рекомендуем к прочтению нашу статью по этой теме Получаем санитарно-эпидемиологическое заключение). В некоторых случаях может потребоваться перепланировка, которую нужно оформлять в соответствии с законом.

Важно! В отношении нежилого фонда, находящегося в государственной или муниципальной собственности в конкретном регионе, могут быть установлены дополнительные ограничения.

Так, суд признал административным правонарушением использование нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности г. Москве, не по целевому назначению, указанному в договоре аренды (см. решение АС г. Москвы от 16.05.2016 по делу № А40-31532/2016-122-268).

Интересную подборку судебной практики по рассматриваемому вопросу предлагает КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, оформите его бесплатно.

Права и обязанности собственника нежилого помещения в жилом доме

Права собственника нежилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, равно как и его обязанности, аналогичны правам и обязанностям собственников жилых помещений в том же доме (Постановление АС ВВО от 29.06.2018 по делу № А43-15910/2017). В ЖК РФ не делается различий в правовом статусе жилого и нежилого помещения.

Таким образом, в правомочия и обязанности собственника входят (ст. 30 ЖК РФ):

• владение, пользование и распоряжение помещением;
• предоставление по договору во владение и пользование такого помещения иным лицам;
• содержание помещения;
• поддержание помещения в надлежащем состоянии, а также иные обязанности и права, установленные законом.

Итак, все помещения классифицируются законом на жилые и нежилые. Унифицированной классификации нежилых помещений закон не предоставляет. Смена функционального (целевого) назначения нежилого помещения обычно производится без дополнительных разрешений со стороны госорганов, при условии что такая смена не будет противоречить требованиям СанПин, ГОСТа, договора сторон или регионального законодательства.

Новости

Помещения свободного назначения: особенности и преимущества

В условиях финансовой нестабильности очень сложно найти хороший вариант инвестирования. Многие эксперты отмечают, что меньше всего инфляции подвержено инвестирование средств в покупку столичной коммерческой недвижимости. Сегодня в Москве среди всех таких объектов наибольшей популярностью пользуются помещения свободного назначения.

Особенности помещений свободного назначения

Главная особенность таких помещений заключается в возможности приспособить помещения свободного назначения под любые потребности: мастерская, торговая точка, офис и прочее. Большая востребованность подобных объектов обусловлена как раз многофункциональностью таких помещений. Если выбранное направление окажется убыточным, такое помещение легко будет переделать под иной род деятельности.

Специалисты рекомендуют при покупке помещения свободного назначения воспользоваться услугами профессионального риэлтора. Помощь такого специалиста существенно сэкономит время. Можно попробовать обойтись и своими силами, но это достаточно сложно, ведь нужно выбрать не просто помещение, а объект инвестирования, который сможет обеспечить постоянный и стабильный доход.

Поэтому такая коммерческая недвижимость должна сответствовать достаточно высоким требованиям, в которых учитываются инфраструктура, наличие удобного подъезда, удобство расположения, планировка, наличие потенциальных клиентов и пр. Профессиональный специалист по недвижимости справится с поиском помещения общего назначения в максимально короткие сроки, которое будет соответствовать требованиям клиента. Покупатель же в это время сможет сосредоточиться на решении иных вопросов.

Преимущества помещений общего назначения

Специализированная коммерческая недвижимость обычно продается дорого. Выбирая помещение общего назначения можно существенно сэкономить на таком приобретении, ведь стоимость их является сравнительно невысокой. Такие помещения можно использовать под любые коммерческие цели. Если через некоторое время возникнет необходимость, подобную недвижимость можно будет легко переоборудовать под новый род деятельности.

Перед тем как решиться на вложение средств в помещение общего назначения, следует точно определиться, будет ли подходить выбранные объект под конкретные цели. Например, помещение общего назначения, которое располагается в жилом доме, станет неудачным приобретением, если в нем планируется открывать ночной клуб, кафе или ресторан.

Это еще один повод воспользоваться услугами профессионального риэлтора, который скажет о возможностях использования каждого предложенного им объекта. Лучше несколько потратиться на оплату услуг такого специалиста и приобрести недвижимость, отвечающую всем требованиям, чем уже после приобретения объекта понять, что использовать его, так как хотелось, не получится.

На какие категории разделяют помещения по пожарной и взрывной опасности

Согласно положениям действующих нормативных актов разделение отдельных помещений по категории пожарной опасности возможно только по завершении целого комплекса мероприятий по обследованию их текущего состояния. Они проводятся с целью принятия необходимых предупредительных мер, обеспечивающих защиту людей, имущества и оборудования от разрушающего воздействия огня.

При разбивке помещений по категориям и классам к ним предъявляются особые требования, предписывающие выполнение определённых условий. В случае нарушения этих требований возможны непредсказуемые последствия, чреватые не только значительными материальными потерями, но и угрозой человеческому здоровью.

Деление на категории

В соответствии с действующими в строительстве нормативами различают пять категорий комнатных пространств по их возможности эффективно противостоять пожару и взрывной опасности.

1. Первая из них называется категорией «А» и характеризует внутренние помещения, которые принято относить к объектам с повышенной пожарной активностью. В них могут храниться или разливаться опасные смеси, а также легко воспламеняющиеся составы с температурой возгорания не более 28-ми градусов. Кроме того, здесь можно хранить и применять вещества и материалы, отличающиеся повышенной взрывоопасностью.
2. Ко второй категории внутренних помещений под обозначением «Б» (просто взрывопожароопасные объекты) относят комнаты, в которых допускается хранить всё то же самое с температурой возгорания более 28-ми градусов.
3. Третья категория помещений, подразделяющаяся на классы B1-B4, включает в себя объекты, в которых разрешается хранить и применять горючие и слабо горючие жидкие и твёрдые вещества, при определённых условиях поддерживающие свободное горение.
4. К четвертой из рассматриваемых позиций категорирования принадлежат помещения с умеренной опасностью, в которых допускается содержать и применять вещества и смеси, совсем не поддерживающие горение. При этом последние допускается хранить в разогретом или расплавленном состоянии. В процессе их обработки выделяется значительное количество энергии искровых образований, провоцирующих появление опасных очагов возгорания.
5. К пятой и последней категории (классу) принято относить помещения с пониженной пожарной опасностью. В них действующими нормативами допускается хранить негорючие материалы в не разогретом состоянии. Категории зданий по взрывопожарной и пожарной опасности мало чем отличаются от уже рассмотренных (касающихся только помещений).

Пожарная опасность В1-В4

Для назначения помещению одной из категорий В1-В4 вводится понятие удельной пожарной нагрузки, определяемой по следующей достаточно простой формуле:

g = /F (Мегаджоули на квадратный метр)

Для расшифровки используемых в формуле параметров следует рассматривать её как отношение, в числителе и знаменателе которой используются следующие величины:

• Произведение количества опасного в смысле возгорания вещества G на показатель его тепловой характеристики Q (низшее из возможных значений).
• F — площадь размещения этого вещества в пределах ограниченного пространства.

Пример расчета категории пожарной опасности

При наличии нескольких образцов таких веществ в соответствии с действующими нормативами суммарная пожарная нагрузка может быть определена как сумма указанных выше произведений. Для различных категорий помещений этот показатель в соответствии с требованиями действующих нормативов имеет следующие значения (в мегаджоулях на квадратный метр):

• В1 – более 2200;
• В2 – 1450-2200;
• В3 – 185-1400;
• В4 – 0-180.

Со значениями низших величин теплоты сгорания для горючих составов и веществ различного класса можно ознакомиться в таблице, размещённой в Приложении.

Взрыво- и пожароопасность, методы защиты

В качестве количественного критерия взрывопожарной и пожарной опасности взято избыточное давление, развиваемое при мгновенном воспламенении большого скопления взрывоопасных веществ. При показателе более 5-ти килопаскалей данное помещение имеет класс «А» или «Б» (всё зависит от свойств конкретного вещества). При меньшем значении этого показателя объект следует отнести к категориям «В» или «Д», что определяется величиной предполагаемой нагрузки.

Под термином «пожарная нагрузка» в общем случае принято понимать количество энергии, освобождаемой при сгорании опасных горючих материалов, занимающих 1,2 квадратных метра напольной площади помещения.

Для создания безопасных условий работы людей в каждом конкретном помещении должны приниматься определённые меры защиты от взрыво- и пожароопасных веществ. С этой целью могут применяться специальные системы вытяжки, предназначенные для обслуживания объектов категорий «В», «Г» и «Д». Они позволяют удалять воздух из пространства в радиусе 5-ти метров от мест хранения горючих веществ.

Категории наружных установок

По критерию пожаробезопасности все известные наружные электроустановки согласно действующим нормативам подразделяются на 5 категорий. В первой из них, обозначаемой как АН (повышенной опасности) могут находиться, разливаться воспламеняемые вещества с температурой возгорания не более 28 градусов.

В них, в соответствии с требованиями действующих нормативов, могут содержаться материалы, которые при определённых условиях способны сгорать в кислороде или воде (а также при контакте друг с другом). Они должны создавать условия для возгорания на удалении 30 метров от места нахождения наружной установки.

В установках категории БН (взрывопожароопасных) хранятся, переливаются, перерабатываются или перевозятся с места на место те же составы при температурах возгорания более 28 градусов. Для электроустановок категории ВН (пожароопасная) характерны следующие признаки. В них допускается хранение, переработка и перенос с места на место всё тех же что и ранее веществ (включая пыль и волокна). К ним же можно причислить любые другие типы электроустановок, не относящиеся к первым двум категориям.

Электроустановки, принадлежащие к категории ГН (что свидетельствует об их умеренной пожарной опасности), допускают проведение тех же операций в условиях хранения горючих веществ с выделением большого количества искр, пламени и тепла.

Под ДН понимаются установки с пониженной степенью взрывпожароопасности, в которых можно производить все уже описанные ранее операции, но при условии, что вещества и материалы находятся в холодном состоянии. К ним же следует отнести электроустановки, не относящиеся к уже рассмотренным ранее четырём категориям.

Специальные зоны по опасности взрыва

Согласно действующим в нашей стране стандартам определяются восемь категорий по взрывоопасности различных зон, различающихся следующими признаками:

• по потенциальному источнику утечки газа. Под ним понимается любой элемент оборудования или установки, способный к образованию такой утечки в количествах достаточных для получения взрывоопасной смеси;
• по степени газовой утечки, которая может быть постоянной, а также первого и второго класса, определяемого с учётом понижения вероятности её возникновения. При этом постоянная утечка определяется как действующая непрерывно или в течение длительного времени.

Для непрерывных утечек характерны несистематические или случайные её проявления (само оборудование находится при этом во вполне исправном состоянии), а для второй – очень редкие и маловероятные сбои.

Разбивка по принципу взрывоопасности

Согласно классификации по взрывоопасности промышленные объекты делятся на следующие зональные классы.

0 – зоны, в границах которых опасные пожаро- и взрывоопасные смеси находятся всё время или хотя бы один час.

1 (В-I) – участки в помещениях с исправным оборудованием, выделяющим взрывоопасные при их соединении с воздухом вещества.

2 (В-Iа) – зоны с расположенным в них исправным оборудованием, которое выделяет опасные газы, не образующие в соединении с воздухом критических взрывных соединений. Последние возможны лишь в случае аварии или технических повреждений.

(В-Iб) – особые зоны, в границах которых при условии соблюдения предусмотренных правил опасных соединений с парами воздуха не образуется. Они нормируются для внештатных ситуаций и для следующих непредвиденных случаев.

Наличие в воздухе горючих газов с критически большой концентрационной границей воспламенения (15 процентов и более) и очень резким специфическим запахом.

По содержанию опасных объёмов газообразных веществ на производственных площадках (с размещёнными на них баллонами с водородом). В таких помещениях не допускается наличие взрывоопасной водородной смеси, занимающей более 5-ти процентов от его полезной площади.

(В-Iг) – это пространства по границам помещений, на которых могут быть размещены газогенераторы или ёмкости с воспламеняющимися и взрывоопасными жидкостями различного типа.

Для электрических установок степень опасности зоны классифицируется с учётом следующих требований:

• Первое требование. Удаление от проёмов с ограждениями для помещений классов В-I, В-Iа, В-II – не менее полуметра.
• Второе требование. Расстояние от защищенного агрегата, представляющего опасность с точки зрения возгорания – от 5-ти до 20 метров (определяется конкретным типом конструкции).

20 – наиболее опасные зоны, в границах которых смеси горючей пыли и воздуха по своей концентрации не превышают допустимого значения.

21 (В-II) – зоны с установленным в здании оборудованием, способным выделять находящиеся во взвеси горючие составы, которые при определённых обстоятельствах образуют с воздушными парами взрывоопасную смесь высокой концентрации.

В скобках после основного обозначения приводятся классы деления по зонам, принятые для электроустановок.

22 (В-IIа) – пространственные зоны в помещениях, в которых исправные агрегаты не образуют повышенных концентраций взвесей или газов. Их взрывоопасное превышение допустимо лишь в случаях аварийной ситуации или при повреждении электрооборудования.

Разбивка зон в соответствии с их пожарной опасностью

По показателю пожарной опасности все рабочие зоны согласно положениям действующих нормативов подразделяются на такие категории:

• П-I – участки в помещениях с размещаемыми на них воспламеняющими веществами, у которых взрывной эффект происходит по достижении 61-го градуса.
• П-II – то же для помещений, в которых концентрация горючих выделений превышает определённый уровень.
• П-IIа – зоны в составе помещений, где наличествуют твердые горючие составы в объёмах, обеспечивающих требуемый показатель пожарной нагрузки.
• П-III – опасные места или зоны, находящиеся вне пределов помещений, где могут размещаться твёрдые вещества и горючие жидкости, с высокой взрывной температурой (значительно больше 61 градусов).

К категории пожароопасных обычно не относятся зоны в самих помещениях или же наружные площадки с электроустановками, расположенные на удалении до 5-ти метров от опасных участков. Данная оговорка действительна, если монтажные работы ведутся с применением любого вида открытого огня, или поверхности работающих агрегатов нагреваются до состояний, при которых возможно самовоспламенение микрочастиц.

Пространства за пределами 5-метровой ограничивающей зоны классифицируются в зависимости от протекающих в устройствах или агрегатах процессов. 3-х метровая зона вокруг объекта (при отсутствии специальных противопожарных мер) не относится к разряду пожароопасных.

Участки в помещениях с имеющимися в них вытяжными и приточными венткамерами, а также содержащие оборудование, в котором применён принцип рециркуляции воздуха, относятся к классу П-II.

В соответствии с действующими в строительстве нормативами, пространства вентиляционных помещений и электрощитовых также принято относить к обозначенной выше категории (П-II). При выборе электродвигателей вентиляторов, монтируемых за наружными ограждениями площадок с расположенным на них оборудованием, класс зоны должен соответствовать рассмотренной ранее категории П-III.

Как перевести помещение свободного назначения в жилое?

– Увидел объявление о продаже помещения свободного назначения. Цена хорошая. Продавец утверждает, что его можно перевести в статус «жилого». Правда ли это? Если да, сложно ли это сделать? Какие есть риски при покупке ПСН, если я там планирую жить?

Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Андрейченко:

Помещения свободного назначения (ПСН) были спроектированы под различные цели их использования, без какой-либо конкретной специализации, что позволяет застройщику при строительстве здания не следовать специальным пожарным и санитарным нормам и правилам, а также расширяет возможности приобретателя в эксплуатации такого помещения.

Перевод ПСН в жилое помещение, на наш взгляд, – довольно сложная операция, учитывая, что жилое помещение должно соответствовать определенным санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим и противопожарным требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.

В первую очередь, необходимо проверить, соблюдаются ли условия для такого перевода, а именно:

• помещение не обременено правами третьих лиц (не сдано в аренду, не заложено);
• есть возможность привести его в соответствие с требованиями, которые предъявляются к жилым помещениям.

В переводе может быть отказано, если:

• не предоставлены необходимые документы;
• не соблюдены условия перевода;
• проект переустройства не соответствует требованиям законодательства;
• по межведомственному запросу получен ответ, согласно которому запрашиваемые документы отсутствуют. В таком случае в течение 15 рабочих дней собственник может предоставить такие документы самостоятельно.

Отвечает руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг» Андрей Лихачев:

Помещения свободного назначения являются нежилыми. Чтобы сделать их жилыми, необходимо привести их в соответствие с требованиями, установленными Постановлением правительства. Если прочитать последние, на первый взгляд, сложностей нет. Но критерии достаточно размыты, а реализовать их на практике очень сложно. Так получается из-за того, что помещение изначально не проектировалось, как жилое.

Сам перевод помещения из нежилого в жилое требует санкции государственного органа. Это достаточно долгий и трудоемкий процесс, поэтому без знаний и опыта делать это самостоятельно не рекомендуется. Услуги специалистов в этой сфере стоят дорого; причина – как раз из-за объема работы.

К главному риску покупки ПСН можно отнести технологическую невозможность перевести его в статус жилого помещения. Но даже если осуществить перевод все же получится, стоимость переделок будет сопоставима с ценой квартиры.

Сделать постоянную регистрацию в ПСН будет невозможно, если перевод не получится. Поэтому пользоваться государственными услугами в этом районе вы не сможете. Нежилое помещение не будет считаться вашим единственным жильем, и при возникновении задолженности оно будет реализовано с торгов в счет ее погашения.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Вадим Кашкин:

Не каждое помещение свободного назначения можно перевести в жилое. Чтобы госорганы позволили это сделать, оно должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилью. Так, перевод возможен, если там есть все необходимые инженерные системы – электричество, вода, канализация, отопление, хорошая вентиляция и инсоляция. При этом все это должно соответствовать требованиям безопасности.

Обычно в «жилье» переводят помещения на первых этажах многоквартирных домов либо в отдельно стоящем здании/доме. Помещения, расположенные на уровне цокольных этажей, перевести точно не получится.

Сам процесс перевода достаточно трудозатратный, потому что требуется время подготовить все документы для подачи в МФЦ:

• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство/др.);
• проект переустройства или перепланировки, если будете что-то менять;
• если планируете сделать вход в жилье с лестничной клетки, нужно получить протокол общего собрания собственников, где согласие на подобную переделку изъявили все 100% владельцев МКД.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.