Ukkaskadgel.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотека и дети Несовершеннолетние собственники

Как продать ипотечную квартиру?

Квартира, купленная в ипотеку, принадлежит собственнику, и он может распоряжаться своим имуществом: сдавать в аренду, прописывать членов семьи, делать ремонт и даже продавать. Но до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, поэтому продажа имеет свои особенности.

Почему люди продают квартиру, купленную в ипотеку

Обычно займ берется на десятки лет, а за это время обстоятельства жизни могут измениться. Например, у заёмщика появились дети, и теперь нужна квартира побольше. Или перестал устраивать район, захотелось другую планировку или класс жилья. Бывает, что у заёмщика меняется место работы, и необходимо переехать в другой город. В таком случае заёмщик может сдать своё жильё в аренду, но если нет возможности следить за квартиросъемщиками, проще пойти на продажу.

Способы: как продать ипотечную квартиру

Действуют 4 схемы продажи:

  1. Досрочно закрыть ипотечный долг и продать квартиру без обременения.
  2. Продать и погасить долг благодаря вырученным от продажи средствам.
  3. Передать ипотечный долг покупателю — новому владельцу обремененной квартиры.
  4. Передать право продажи банку.

Раскроем каждый вариант подробнее.

С помощью досрочного погашения ипотечного кредита

Вариант осуществим, если у покупателя есть вся сумма для покупки. Банк можно не предупреждать о готовящейся купле-продаже, нужно лишь предупредить о намерении досрочно закрыть ипотеку.

Подробнее рассмотрим алгоритм сделки:

  1. Обе стороны заключают предварительный договор, где указано, что собственник обязуется продать квартиру покупателю, когда банк снимет обременение.
  2. Покупатель по договору задатка передает продавцу деньги, необходимые для погашения ипотечного долга.
  3. Продавец вносит полученные деньги в счёт досрочного погашения, берёт в банке подтверждение о полном закрытии долга и через МФЦ снимает обременение со своей жилплощади.
  4. Стороны подписывают обычный договор купли-продажи, и право собственности переходит новому владельцу.
ПлюсыМинусы
Не обязательно просить разрешение банка на сделку.Придётся найти покупателя, у которого есть полная сумма на покупку.

Погасить долг по ипотеке в ходе сделки

Если выбран такой вариант, то к сделке необходимо привлекать банк, выдавший ипотеку. И покупатель так же, как и в первом варианте, должен иметь всю сумму для приобретения недвижимости. Какие шаги в данном способе:

  1. Собственнику нужно передать в свой банк заявление, в котором он выражает намерение выставить недвижимость на продажу, и получить согласие банка на сделку.
  2. Найти покупателя и предупредить его о выбранном варианте сделки.
  3. Покупатель по соглашению с банком переводит кредитной организации сумму для закрытия ипотеки. По документам эта сумма будет считаться авансом, если она меньше стоимости жилья.
  4. Остаток стоимости покупатель переводит продавцу.
  5. Банк закрывает ипотечный кредит, с квартиры снимается обременение.
  6. Заключается стандартный договор купли-продажи.

Такой вид продажи обремененного жилья обычно более привлекателен для покупателя: надёжность сделки гарантирована благодаря участию банка.

ПлюсыМинусы
Благодаря привлечению банка у покупателя больше доверия к сделке.Придётся спрашивать разрешение банка на куплю-продажу.
Придётся найти покупателя, у которого есть полная сумма на покупку.

Продать квартиру вместе с ипотекой

Если покупатель намерен приобрести недвижимость в ипотеку, можно передать ему остаток ипотечной задолженности. Происходит переоформление кредита: банк закрывает ипотеку у одного клиента и передаёт её другому.

Как действовать, чтобы продать квартиру вместе с ипотекой:

  1. Найти покупателя, который готов на займ в этом же банке.
  2. Сообщить банку о намерении уступить долг.
  3. Банк проверит данные нового потенциального заёмщика (занятость, доходы, кредитную историю)
  4. Если банк всё устроит, то заключается договор цессии (переуступки прав по займу) или новый кредитный договор с новыми условиями.
  5. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи
  6. Банк сам через Росреестр занимается передачей прав собственности от прошлого владельца к новому.

Стоимость квартиры может быть больше, чем остаток долга по ипотеке. В таком случае покупателю нужно иметь запас денежных средств для расчета с продавцом.

ПлюсыМинусы
Легче найти покупателя, потому что много желающих купить в кредит.Банк отменит сделку, если покупатель не соответствует требованиям как заёмщик.
Не нужно тратить время на досрочное погашение и снятие обременения.

Банк сам продает залоговое имущество

Наихудший способ, потому что необратимо портит кредитную историю. Но такой тип продажи случается, когда собственник больше не выдерживает долговую нагрузку, перестаёт исправно вносить платежи и не может самостоятельно продать квартиру.

По решению суда квартира выставляется на онлайн-торги, где покупатель определяется по правилам аукциона.

Вырученные деньги идут на погашение долга, начисленных пеней за задержки платежей, судебные издержки и организацию аукциона. Если после обязательных выплат деньги останутся, их переводят должнику. Если же вырученных денег не хватает на обязательные платежи, то бывший собственник остаётся должным банку.

Выставление квартиры на торги — самое крайнее решение. Выгоднее и проще самостоятельно организовать продажу одним из трёх ранее описанных способов. Когда у клиента возникают финансовые трудности при обслуживании долга, всегда можно обсудить ситуацию с банком. Иногда он идёт навстречу и предлагает решение: даёт ипотечные каникулы или рефинансирует займ.

ПлюсыМинусы
Не нужно искать покупателей.Испорченная кредитная история.
Риск остаться должником даже после продажи жилья.

Как продать ипотечную квартиру в недостроенном доме?

Такие сделки проходят с помощью договора цессии — переуступки прав требования. Раньше окончания строительства ждал один дольщик, а после подписания цессии — другой дольщик.

Продажа на этапе строительства возможна до того момента, пока не подписан акт приёма готовой квартиры. Если акт подписан, значит, дом сдан в эксплуатацию, дольщик оформляет право собственности, и продажа уже возможна только по договору ДКП, а не цессии.

Перед продажей квартиры по переуступке дольщик обязан уведомить об этом строительную компанию и получить письменное разрешение. Также разрешение потребуется взять и у банка-залогодержателя. Вариантов покупки два: либо новый дольщик в ходе сделки закрывает ипотечный долг продавца (если покупка за наличку), либо берёт на себя его ипотечные обязательства (если покупка в ипотеку).

Важно помнить, что если в новостройке ещё продаются такие же планировки от застройщика, то потенциальные покупатели скорее выберут покупку по ДДУ. Поэтому дольщики, желающие привлечь спрос на свою строящуюся квартиру, обычно ставят цену ниже, чем у застройщика.

Можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?

Можно, если найти покупателя, который захочет взять ипотеку в том же банке. Тогда покупатель просто перенимает долг у бывшего владельца квартиры. Банк проверяет платежеспособность нового претендента на ипотеку и переоформляет документы.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Можно, если знать нюансы. Особенность военной ипотеки в том, что у купленного жилья сразу два залогодержателя: банк, выдавший займ, и Росвоенипотека, перечисляющая платежи. Поэтому перед продажей придётся получить согласие у обеих организаций.

Помимо выплаты долга банку придётся ещё вернуть все те деньги, которые внесла Росвоенипотека. Для этого проще взять потребительский кредит, с его помощью погасить долги и снять обременение, затем продать квартиру и полученными деньгами закрыть кредит. Средства, которые по причине продажи жилья возвращаются Росвоенипотеке, никуда не исчезают — они снова поступают на накопительный счет военнослужащего (НИС). Воспользоваться средствами можно при повторной покупке жилплощади.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

При покупке жилья с помощью маткапитала родители нотариально обязуются выделить в квартире равные доли своим детям. Это та загвоздка, которая усложняет продажу. Покупатели не горят желанием приобретать недвижимость, где часть собственников — несовершеннолетние дети.

Нельзя оставить ребенка без владения долей жилплощади, поэтому нужно сразу же купить другое жильё и выделить ребенку не меньшую по площади долю, чем была ранее. Сделку нужно согласовать ещё и с органами опеки: именно они проверят сведения и о продаваемом, и о покупаемом жилье.

Процедуры продажи, покупки и оформления долей занимают время — покупатель вынужден ждать. Поэтому родители часто нарушают правила и идут на продажу без должного оформления долей. Но если информация о нарушении дойдёт до Пенсионного фонда, то сделку могут признать недействительной.

Какие риски при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка?

Собственник, желающий продать свою ипотечную квартиру, не несёт никаких рисков. Его жильё в залоге у банка и этот факт зарегистрирован в Росреестре. Никто не сможет обманным путём забрать жильё, пока на нём обременение. Больше рискует покупатель. Необходимо дождаться согласия банка, а он может оспорить сделку. Нужно удостовериться, что всё в порядке с долями несовершеннолетних собственников и не будет претензий от органов опеки. Важно правильно оформить предварительный договор, когда происходит передача задатка на закрытие ипотеки.

Поэтому для безопасности покупателю лучше выбрать трехстороннюю сделку, когда в купле-продаже участвует банк.

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

– Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Можно, если при покупке квартиры с помощью ипотеки Ваш банк допускает оформление недвижимости и на детей в том числе. В числе таких банков – Сбербанк, «АкБарс» и другие.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Оформить доли детей собственника в праве собственности на квартиру, которая приобретена за счет ипотечного кредита, можно. Поскольку право собственности обременено ипотекой, оформление потребует согласования с органами опеки и попечительства, а также обязательно согласие банка, выдавшего кредит. Органы опеки обычно не рассматривают вопросы приобретения имущества в собственность несовершеннолетних, но в данном случае доли детей будут переданы в залог банка, а это уже требует их разрешения.

Несмотря на то что обремененная ипотекой квартира принадлежит собственнику, свободно распоряжаться ей без согласия банка он не может. А передача доли в праве собственности другим лицам, даже если это его собственные дети, является именно распоряжением имуществом. Банк вправе отказать собственнику в согласовании такой сделки без объяснения причин. Поэтому рекомендуем сначала обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, и получить хотя бы устное одобрение, а уже потом обращаться в органы опеки.

Хотелось бы обратить также внимание на то, что передача доли детям оформляется договором, который должен быть удостоверен нотариально.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если речь идет о покупке квартиры в ипотеку с использованием средств материнского капитала, то выделить доли детям – это не Ваше право, а обязанность в силу закона. Сделать это можно будет только после того, как ипотека будет полностью погашена.

До этого момента на любые действия с квартирой, в том числе на дарение долей детям, требуется согласие банка, в котором у Вас оформлен кредит, и в данном случае банк вряд ли даст Вам такое согласие.

Отвечает старший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Марина Костина:

В случае приобретения квартиры с использованием ипотечных программ, жилье будет находиться в залоге у банка. Следовательно, переоформление части квартиры может происходить только с его согласия.

Родители могут оформить детям долю в ипотечной квартире, например, путем дарения, но на такую процедуру, как указывалось выше, потребуется согласие банка, а банки на это идут крайне неохотно.

В случае же, если для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала, то доли не только можно выделить, но и обязательно нужно это сделать. Законом установлен срок, в течение которого родители должны выделить детям долю в праве собственности на такую квартиру. Этот срок равен шести месяцам с момента погашения ипотеки.

Отвечает юрисконсульт офиса «Сходненское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Елена Гришина:

Из вопроса не совсем понятно, что в данном случае подразумевается под ипотечной квартирой, поэтому рассмотрим два варианта.

1. Семья с детьми хочет купить квартиру с помощью ипотечного кредита. Оформить доли на детей в этом случае можно. При этом есть случай, когда по закону сделать это даже нужно – в частности, если для приобретения квартиры или внесения первоначального взноса используются средства материнского капитала.

Однако надо учесть, что сделки с привлечением средств ипотечного кредита, где несовершеннолетний ребенок становится собственником доли, требуют разрешения органов опеки и попечительства, поскольку одновременно с переходом к ребенку права собственности на долю эта доля одновременно обременяется залогом в пользу банка. В случае задолженности по кредиту банку предстоит заниматься реализацией квартиры, в число собственников которой входит несовершеннолетний ребенок, а для этого потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Именно поэтому кредитные организации неохотно выдают, а на практике в 90% случаев просто отказывают в предоставлении ипотечного кредита, если в число собственников квартиры планируется включить несовершеннолетнего ребенка.

2. Родители уже купили квартиру в ипотеку и теперь желают наделить своих детей долей в праве собственности на эту квартиру. В этом случае обязательно потребуется письменное согласие банка-залогодержателя. Совершать любые сделки без согласия банка родители смогут только после выплаты кредита и прекращения залога.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Как оформить квартиру на ребенка

Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».

Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Как продать квартиру с долей ребенка

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Квартира с детьми: как купить и не потерять, разбирался Верховный суд

Органы опеки оспорили сделку

Татьяна Хазанова* решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей, – им принадлежало по 1/3 доли. Для этого она заручилась согласием органов опеки. Они указали, что квартиру продать можно, но с условием, что одновременно будет приобретена другая жилплощадь, в которой дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья. Как именно должен происходить расчёт с несовершеннолетними, в разрешении указано не было.

Покупательница Эльмира Назарова* рассчиталась за квартиру и въехала в нее. Однако прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки, – другими словами, нарушила указанное в документе условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной в силу ст. 168 ГК (сделка, противоречащая закону). Назарова, в свою очередь, утверждала, что разрешение вообще незаконно, поскольку в нем не указано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счёт переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей. Кроме того, при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, указала она, а её как покупательницу не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жильё несовершеннолетним.

Саткинский городской суд Челябинской области удовлетворил иск отдела опеки и признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность Хазановой и ее детей, в пользу Назаровой взыскали компенсацию – 1,05 млн руб. Суд в обоснование своей позиции сослался на ст. 167 ГК. Но в апелляции решение не устояло – Челябинский областной суд отменил его и принял новое решение, отказав отделу опеки, а заодно и Назаровой. В определении судьи указали, что то, что Хазанова не купила жильё детям и нарушила договоренности с опекой, не свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры незаконный. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами ст. 168 ГК, на которую первая инстанция не ссылалась.

ВС не определился с нормами права

В Верховном суде посмотрели на дело иначе (дело № 48-КГ18-1). Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина отменила определение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в облсуд. В определении по делу ВС сослался сразу на две статьи ГК – ст. 168 (сделка, противоречащая закону) и ст. 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана). Но какую именно норму права следовало использовать нижестоящим судам – чётко не разъяснил.

ВС указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на ст. 167 ГК, – там не установлены основания, по которым признается недействительность. Они предусмотрены в ст. 168 (сделка, противоречащая закону) и ст. 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана) ГК, указала коллегия. Но в первой инстанции не сослались ни на одну из них, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась, обратили внимание в гражданской коллегии: суд основал свое решение на утратившем силу варианте ст. 168 ГК.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о её ничтожности, указала коллегия. Кроме того, облсуд не принял во внимание, что, согласно ст. 173.1 ГК, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершённых без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, – ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильём – и этот довод в ВС сочли значимым. ВС также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, – того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах.

Правовые коллизии

Отменяя апелляционное определение, Верховный суд не поставил точку в деле: не давая однозначных ответов относительно нормы, подлежащей применению в таких спорах, он, скорее, поставил многоточие и лишь задал суду апелляционной инстанции направление, считает Игорь Запольский, руководитель проектов АБ «S&K Вертикаль». «Теперь апелляционному суду предстоит разбираться, какую же норму о недействительности все-таки следует применить, – из ст. 168 или из ст. 173.1. Не исключено, что точка в этом деле будет поставлена уже после повторного апелляционного рассмотрения. И также не исключено, что при последующем рассмотрении в кассационном порядке ВС все-таки точнее сформулирует и обоснует свою позицию», – замечает он. В целом же, убежден эксперт, решение суда первой инстанции справедливо, поскольку во главу угла суд поставил интересы детей, – проблемой стало лишь то, что суд сослался на общие нормы ГК.

С определением апелляции не согласен и Алексей Алтухов, руководитель проектов АК «Павлова и партнёры». «Еще в постановлении Пленума ВС от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (п. 56) было разъяснено, что лицо, дающее предварительное согласие на совершение сделки, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки этих условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ», – говорит Алтухов.

Александр Латыев, партнёр Группы правовых компаний «Интеллект-С», напротив, считает, что апелляционное определение можно было и не отменять. По сути, ВС дал истцам еще один шанс, обязав нижестоящий суд снова исследовать вопрос об основаниях недействительности, с которым в описанной ситуации есть проблемы, полагает он. «Дело в том, что нарушение прав несовершеннолетних имело место уже после продажи квартиры, а основания недействительности должно быть в момент совершения сделки», – поясняет он свою позицию. «Возможно, коллегия хочет сказать, что согласие все-таки под отлагательным условием, но условие состоит в том, что на момент продажи нужно иметь хотя бы заключённый договор о покупке квартиры взамен продаваемой. А раз его не было, то и условное согласие не вступило в силу, и раз сделка совершена без согласия, тогда она оспорима по ст. 173.1 ГК», – замечает в своём посте в соцсети Facebook директор юридического института «М-Логос», профессор ВШЭ Артём Карапетов. Правда, при таком подходе получается, что если покупатель увидел условие в согласии и не проверил, соблюдено ли оно продавцом, он будет считаться недобросовестным, замечает Карапетов.

На то же последствие обращает внимание и Александр Латыев. Он полагает, что если суды встанут на позицию о недействительности сделок, это существенно подорвет оборот.

Покупателям придется думать о том, куда продавец денет деньги уже после исполнения договора. То есть придется придумывать дополнительные условия о направлении средств напрямую на покупку иной недвижимости или об использовании специальных счетов. Это, в свою очередь, снизит ликвидность квартир с собственниками-несовершеннолетними, а значит, ухудшит для них самих перспективы улучшения жилищных условий.

Александр Латыев, партнёр «Интеллект-С»

При этом такая интерпретация не гарантирует детям, что они не останутся без жилья, отмечает Карапетов: «Ведь наличие заключённого договора о покупке квартиры взамен отчуждаемой не гарантирует, что эта сделка покупки новой квартиры будет исполнена и новая квартира будет оформлена на детей. А при этом их квартира уйдёт новому собственнику, и сделку не оспоришь, так как на момент ее заключения согласие уже вступило в силу. Надо, видимо, продумывать какой-то механизм с использованием эскроу-счетов, который защищал бы детей от такого развития событий и одновременно давал бы гарантии всем остальным участникам этого треугольника, и фиксировать необходимость использования этого механизма в согласии органа опеки».

Что касается практического решения, которое можно применить в подобной ситуации, эскроу-счета – не лучший вариант из-за высокой стоимости, отмечает Руслан Нагайбеков, партнер, руководитель практики корпоративного и коммерческого права АБ «Линия права». Он полагает, что в описываемой ситуации нужно применить уже существующий подход, используемый для сделок.

Органу опеки по своему усмотрению, но с использованием формальных критериев нужно разделить две ситуации, говорит Нагайбеков:

1. Когда речь идет об обычной сделке, в которой участвует семья без наличия претензий от органов опеки. В данном случае органом опеки должно выдаваться согласие с письменным обязательством родителей на приобретение жилья. В случае нарушения такого обязательства способом защиты должен быть иск о понуждении к исполнению либо взыскание убытков в пользу несовершеннолетних. Последнее более сложный вариант.

2. Если речь идет о проблемных семьях, в том числе, где родители не имеют постоянного источника доходов, орган опеки должен отказывать в предоставлении согласия либо выдавать такое согласие на сложную сделку. Родители в данном случае, планируя сделку продажи, должны также заранее готовить сделку по покупке. Орган опеки выдает согласие на такую сложную сделку с тремя сторонами, подписывается сделка по которой семья с несовершеннолетним передает одну квартиру и получает другую, выплачивая соответствующей стороне разницу в стоимости, при необходимости. Другие две стороны также прозрачно видят и предоставление недвижимости, и расчеты, и согласие органа опеки.

Пока же покупателям квартир, на отчуждение которых требуется согласие органа опеки и попечительства, следует быть еще более внимательными. Стоит проверять не только наличие такого согласия, но и не обусловлено ли согласие выполнением продавцом каких-либо требований. Если условие есть – надо посмотреть, выполнено ли оно, советует Алексей Алтухов.

*Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Суммированный учет рабочего времени сложные ситуации
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector