Ukkaskadgel.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Дом без земельного участка

Можно ли продать дом, если земля не оформлена в собственность

Здравствуйте. Иногда ко мне обращаются граждане, которые хотят продать свою загородную недвижимость, только у них есть проблема — дом у них оформлен в собственность, а земля нет. Здесь я разберу именно такую ситуацию.

Сразу отвечу на вопрос — по закону разрешается продать жилой дом без оформленного в собственность земельного участка, но будет очень сложно найти покупателя. Теперь разберу свой ответ поподробнее.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

В законе нет запрета на сделку

При продаже дома покупателю переходит право пользование участком. Это указано в п. 3 ст. 552 ГК РФ — «Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.»

Здесь действует принцип единства судьбы участков и находящихся на них домов, зданий и т.п. ПП. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ — «Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.»

Если у собственника дома участок в аренде, к договору купли-продажи нужно приложить соглашение об уступке прав аренды на покупателя. Согласие собственника (арендодателя) не требуется — п. 3 ст. 552 ГК РФ. Подробности по ссылке.

Главное условие — участок должен стоять на кадастровом учете, иначе сделку купли-продажи не зарегистрируют. В договоре купли-продажи нужно обязательно указать кадастровый номер участка. Это написано в п. 1 ст. 37 ЗК РФ — «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.»

Если участок не стоит на кад.учете, придется это исправить — подробная инструкция. При постановке участка на кадастровый учет можно сразу оформить его в собственность, потому что это разрешено сделать одновременно — п. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

На практике дома с неоформленными земельными участками практически не покупают

Обычно такую недвижимость покупают родственники, друзья или знакомые. К тому же покупатели с ипотекой или мат.капиталом сразу отпадают. Для всех ипотечных банков неоформленная недвижимость считается неликвидной для предоставления кредита под ее залог и цена недвижимости здесь роли не играет. А Пенсионный Фонд в этом случае отказывает в выдаче мат.капитала на покупку.

Для продавца выгодней сначала оформить участок, тем самым увеличиться скорость продажи. Инструкция — как оформить участок под домом. Отдельно про оформление арендованного участка.

Кратко напишу с какими трудностями можно столкнуться при оформлении участка, чтобы у собственника было понимание, покупатели не заинтересованы в покупке.

Во-первых, если собственник дома зарегистрировал свое право собственности после 30 октября 2001 года, ему придется выкупить участок у местной администрации. А арендованные участки всегда нужно выкупать. Стоимость выкупа — это определенный % от кадастровой стоимости участка. Например, в Московской области — 3%. В Самарской — 20%.

Во-вторых, если дом зарегистрирован в собственность после 30 октября 2001 года, участок можно оформить бесплатно, только придется найти в архивах правоустанавливающий документ о выдаче участка при его образовании. Например, это может быть свидетельство/договор/государственный акт о предоставлении участка на право бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, договор на право застройки и т.п. Если правоустанавливающий документ не будет найдет, придется обращаться в местную администрацию для просьбы выдачи участка в собственность бесплатно. Иногда администрация просто отказывает предоставлять участок, а иногда только за плату. В этом случае придется подавать на них в суд.

В-третьих, в каждой ситуации сначала придется получать предварительное разрешение на получение/выкуп участка. Потом следует установить границы участка через межевание, согласовывать границы с соседями. Затем получать разрешения и тому подобное. На каждом этапе могут быть трудности, например, соседи могут не согласиться подписывать акт согласования границ при проведении межевания.

Как видите, проблем с оформлением участка может возникнуть много, поэтому покупатели редко покупают дома с неоформленной землей. Понятное дело, рисковать никто не хочет.

Читать еще:  Восстановление процессуального срока Заявление о восстановлении срока

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

Росреестр предложил легализовать построенные в советский период дачи без документов

МОСКВА, 5 апреля. /ТАСС/. Росреестр предложил узаконить оформление построенных хозспособом в советский период жилых домов, у владельцев которых нет необходимых документов для такого оформления. Об этом в понедельник сообщила пресс-служба ведомства со ссылкой на законопроект о расширении механизма дачной амнистии.

В конце декабря ТАСС сообщал, что Росреестр предложил включить в дачную амнистию возможность переоформить права на недвижимость с помощью документов старого образца и предоставить гражданам право узаконить построенные жилые дома на участках, по которым отсутствуют правоустанавливающие документы. Законопроект опубликован на федеральном портале проектов нормативных правовых актов, в настоящее время документ проходит процедуру общественного обсуждения.

Многие граждане сегодня лишены возможности оформить право собственности на свои жилые дома, хотя пользуются ими долгие годы, большинство — еще с советских времен, прокомментировал заместитель руководителя Росреестра Алексея Бутовецкий. По его словам, проблема — в отсутствии необходимых документов как на сами жилые дома, так и на участки под ними, и, соответственно, в невозможности оформить одно без другого.

«Эти дома могут числиться учтенными в старых документах совхозного (колхозного) учета, похозяйственного учета бывших поселковых советов, в учетных документах бывших БТИ. Однако этого сейчас недостаточно для внесудебного и простого оформления прав. Законопроект предлагает комплексное решение вопроса: в упрощенном порядке оформить права на жилые дома, построенные еще в советский период, и земельные участки под ними в собственность бесплатно», — цитирует пресс-служба Бутовецкого.

Для того, чтобы воспользоваться таким упрощенным порядком, жилой дом должен отвечать нескольким требованиям: должен быть построен до мая 1998 года (период до вступления в силу первого Градостроительного кодекса РФ), находиться в границах населенного пункта, быть расположенным на государственной или муниципальной земле.

«Граждане должны будут подать заявление в орган местного самоуправления о предоставлении участка под существующим домом и приложить любой документ, подтверждающий факт владения домом (документы о выделении земли, об уплате коммунальных услуг, документ о проведении государственного технического учета и (или) технической инвентаризации)», — пояснили в Росреестре. Регистрацию права собственности предлагается осуществлять одновременно и на земельный участок, и на сам жилой дом.

О дачной амнистии

С 2006 года дачной амнистией воспользовались более 14 млн заявителей, сообщили в Росреестре. Дачной амнистией называют упрощенный порядок оформления прав граждан на участки и отдельные виды зданий и сооружений, в том числе, дачные и садовые дома, гаражи и хозяйственные постройки. При таком порядке не требуются разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Среди регионов, где дачная амнистия пользуется наибольшей популярностью, Республика Дагестан, Иркутская область, Красноярский край, Волгоградская область и Республика Татарстан. 18 ноября 2020 года Государственная Дума приняла закон о продлении дачной амнистии на пять лет — до 1 марта 2026 года.

Дом без земельного участка

Финансовый институт развития в жилищной сфере

Универсальный ипотечно-строительный банк

Центр информационной поддержки ДОМ.РФ

Единая информационная система жилищного строительства.

Развитие цивилизованного рынка арендного жилья и инвестиций в объекты недвижимости

Федеральный брокер по недвижимости

Цифровая платформа для поиска недвижимости и проведения сделок

Управление жилой и коммерческой недвижимостью

Управление паевыми инвестиционными фондами

Ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ

Создание высокотехнологичных сервисов для цифровой трансформации жилищной сферы

Облигации на финансирование инфраструктуры

  • О компании
    • Информация о компании ДОМ.РФ
    • Корпоративное управление
      • АО «ДОМ.РФ»
      • Дочерние и зависимые общества АО «ДОМ.РФ»
      • Фонд ДОМ.РФ
    • Закупки
    • Инсайдерам
    • Фирменный стиль
    • Социальная ответственность
    • Карьера
      • Карьера
      • Вакансии
      • IT вакансии
      • Стажировка
      • Образовательные программы
      • Истории успеха
      • DAY.СТРОЙ
  • Деятельность
    • Ипотека
      • О рынке ипотеки
      • Где получить
      • Обслуживание кредита
    • Аренда
    • Городская среда
      • О городской среде
      • Стандарт
      • Проекты
      • Образование
    • Реализация земли и объектов
      • Реализация земли и объектов
      • Список торгов
      • Календарь торгов
      • Как принять участие в торгах
      • Вовлечь объект
      • Архив
      • Участки, переданные субъектам РФ
      • Меры поддержки арендаторов (COVID 19)
      • Залоговая недвижимость
      • Жилищно-строительные кооперативы
      • Объекты недвижимости ЗПИФ
      • Правительственная комиссия
    • Финансирование строительства
      • Проектное финансирование
      • Инфраструктурные облигации
      • Механизм гарантирования
      • Льготное кредитование застройщиков
      • Выкуп жилья у застройщиков
      • Досрочное исполнение контрактов
    • Программы господдержки
  • Инвесторам
    • Информация для инвесторов
    • Финансовые результаты и отчетность
    • Раскрытие информации
    • Кредитные рейтинги
    • Ценные бумаги
      • Облигации
      • Акции
      • Еврооблигации
    • Облигации с ипотечным покрытием
  • Аналитика
    • Все исследования
    • Жилищное строительство
    • Ипотека
    • ИЦБ
    • Социологические опросы
    • Интересное по рынку
    • Архив
  • Цифровая академия
  • Новости
  • Контакты
Читать еще:  Делопроизводство Оформление писем требования к письмам

Продажа коммерческих
помещений в Москва-Сити

Аукционы по продаже помещений с готовым арендным бизнесом.
IQ-квартал, 1 этаж, 7 помещений площадью от 19 м² до 402 м².

Успейте подать заявку до 8 ноября!

Семейная ипотека
от 4,4%

Теперь и для семей с одним ребенком

Программа поддержки
проектов жилищного
строительства

Льготное кредитование застройщиков на цели реализации низкомаржинальных проектов жилищного строительства

Льготная ипотека
на новостройки от 5,45%

Ипотека по льготной ставке на приобретение квартиры в новостройке

Продажа имущественного комплекса

Имущественный комплекс расположен в районе с развитой
инфраструктурой в 8 км от Кремля. Время экспонирования ограничено.
Успейте подать заявку!

Продажа земельного участка

Реализуемый лот расположен в 13 км от центра Барнаула, на крупнейшей магистрали «Павловский тракт». До международного аэропорта «Барнаул» всего 4 км.
Время экспонирования ограничено. Успей подать заявку!

Создаем стандарты
арендного жилья

Уже более 2 000 квартир в 6 арендных домах. Оцените комфорт
проживания и уровень сервиса в арендных домах ДОМ.РФ!

Единый оператор льготных программ в жилищной сфере

Обеспечение доступности жилья для граждан за счет применения федеральных, региональных и отраслевых мер поддержки

Обслуживание кредитов

01.01.2021 функции по сервисному обслуживанию закладных АО «ДОМ.РФ» переданы из Банка ВТБ (ПАО) в АО «Банк ДОМ.РФ».

О компании

ДОМ.РФ — финансовый институт развития в жилищной сфере.
Создан в 1997 году постановлением Правительства РФ для содействия проведению жилищной политики.

Компания развивает направления, которые позволяют создавать выгодные условия покупки жилья, формировать цивилизованный рынок аренды и развивать городскую среду.

Новости

Новости

Объявлены победители конкурса лучших проектов индивидуального жилья

Ипотека

ДОМ.РФ занимается развитием рынка ипотеки в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». Цель проекта — улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья и стимулирования спроса на него.

Аренда для жизни

ДОМ.РФ занимается созданием современных стандартов цивилизованного рынка арендного жилья по поручению Президента РФ Владимира Владимировича Путина, которое он дал на Госсовете в мае 2016 года.

Городская среда

Комплексные работы по развитию городской среды в России ведутся в соответствии с поручениями Президента, поручениями Председателя Правительства по итогам форума «Городское развитие и совершенствование качества городской среды» в сентябре 2016 года, а также в соответствии со «Стандартом комплексного развития территорий», разработанным ДОМ.РФ, КБ Стрелка, при участии Минстроя России.

Реализация земли и объектов

ДОМ.РФ вовлекает в оборот неиспользуемые участки, находящиеся в федеральной собственности, по механизмам, предусмотренным 161 Федеральным законом.

Все ответы о жилье

Спроси.дом.рф – ваш проводник в мире жилья. Здесь вы найдете подробную информацию по любым жилищным вопросам и сможете бесплатно проконсультироваться с экспертами ДОМ.РФ.

Аналитика рынка

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Анализ развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования на 1 октября 2021 г.

Конкурентный анализ — 2021 г.

Дайджест: жилищная сфера Китая

Дайджест в жилищной сфере — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Читать еще:  Можно ли отменить усыновление и как это сделать?

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Возможна ли продажа домов без земли?

Основным отличием любой сделки по купле-продаже квартиры и дома является отсутствие в первом случае земельного участка. Продажа домов подразумевает совершение сделки с землей по умолчанию. Такое положение вещей предусмотрено на законодательном уровне, обеспечивает некую гарантию обеим сторонам и исключает появление серьезных недоразумений. Между тем, в практике риэлторов периодически встречаются ситуации, когда продажа домов проводится с нарушением законодательства и в сделку включается только один объект недвижимости.

Согласно последним изменениям, внесенным в Земельный кодекс, в ситуациях, когда имеет место быть продажа домов, земля отчуждается автоматически, то есть нормативный акт полностью исключает оборот этих двух объектов отдельно друг от друга. И поэтому, когда встречаются сделки, в которых фигурирует продажа только дома, а земельный участок не упоминается или указывается, что он остается в собственности первоначального владельца, признаются ничтожными.

С одной стороны, намеренная продажа домов без земельного участка – это явная мошенническая схема. Но, с другой стороны, можно предположить, что покупателю просто не нужен участок, и он хотел бы приобрести только жилье. Как понятно из приведенного выше законодательного примера, это не возможно. Но как всегда, можно найти выход даже из этой категоричной ситуации. Для этого потребуется провести новое межевание участка и поделить его на доли, одна из которых будет иметь минимальный размер и привяжется к дому. Конечно, добиться полного отсутствия участка не получится, однако вопрос решится в большей степени положительно.

Еще стоит отметить важный момент, когда продажа домов требует минимизации тандемного земельного участка, он касается земли, расположенной под домом. Земельный участок, находящийся под домом и прилегающая территория, это единый массив. И когда рассматриваются варианты с уменьшением участка, часть земли, находящаяся под домом, никогда не затрагивается.

Продажа домов с землей в аренде.

Достаточно часто встречаются ситуации, когда продажа домов ведется действительно без земельного участка. Опираясь на приведенные выше доводы, можно сказать, что это невозможно. Однако такие ситуации имеют место быть при нахождении участка в аренде. При этом, ни одно законодательное правило не нарушается.

В ситуациях, когда земельный участок изначально находится в аренде и на нем располагается дом, право собственности не возникает в принципе, а значит и передать (продать) его тоже невозможно. Однако продать дом, построенный на таком участке можно, но только без земли. Выходит, что правовое ограничение о неотделимости участка можно обойти. Но не все так просто, как кажется на первый взгляд, ведь законодатель и здесь позаботился о неделимости земельного участка и дома. Продажа домов на арендуемой земле подразумевает обязательную передачу права пользования земельным участком новому владельцу. Да, теоретически перехода права собственности нет, но есть передача земельного участка вместе с домом. Ответить на поставленный в самом начале вопрос можно так: продажа домов без земельного участка возможна, но без земли ни один дом остаться не может.

Еще стоит вспомнить о том, что может встречаться продажа домов на земле, находящейся в бессрочном пользовании. Эти варианты рассматриваются по схожей с арендованными участками схеме. Однако не стоит забывать, что любая из ситуаций, в которой нет права собственности на землю, достаточно сложная и многополярная. Поэтому лучше всего привлекать к таким сделкам опытных специалистов.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector