Ukkaskadgel.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды части помещения. образец и бланк для скачивания 2021 года

Договор аренды части нежилого помещения — образец

  • Часть помещения как объект аренды
  • Существенные условия, форма и образец договора аренды части нежилого помещения

Часть помещения как объект аренды

Нормы гл. 34 ГК РФ, регулирующей гражданские правоотношения в сфере аренды, прямо не предусматривают передачи части нежилой недвижимости. Более того, п. 1 ст. 607 ГК РФ в перечне объектов, которые могут быть переданы в аренду, не упоминает части нежилого помещения.

Тем не менее такая сделка может быть заключена в силу ряда норм гражданского законодательства, так как:

  1. Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства в силу п. 1 ст. 1 ГК РФ является свобода договора.
  2. Часть недвижимости не может быть перемещена без ущерба для нее, что свидетельствует о ее прочной связи с землей. Это означает, что она на основании п. 1 ст. 130 ГК РФ является недвижимым объектом.
  3. Такой объект при использовании не теряет своих свойств, что позволяет отнести его, в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, к непотребляемой вещи, которая может быть передана в аренду по договору.
  4. Часть недвижимого объекта не имеет характеристик, которые свидетельствовали бы о невозможности ее участия в гражданском обороте согласно ст. 129 ГК РФ.

Судебная практика поддерживает эту точку зрения, предполагая возможным передать в аренду часть объекта недвижимости, в том числе нежилой. В частности, Пленум Высшего арбитражного суда РФ в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 (п. 9) отметил, что ГК РФ не приводит ограничений на возможность передачи в пользование арендатору части помещения.

При этом важно лишь правильно определить объект арендных отношений и передать его арендатору (как правильно составить соответствующий акт, рассказано в одной из наших статей).

Существенные условия, форма и образец договора аренды части нежилого помещения

Существенными условиями рассматриваемой сделки являются:

  • объект аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
  • размер платы за пользование объектом (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Только достаточно индивидуализированный объект может выступать предметом данной сделки, т. е. в противном случае договор не может считаться заключенным. В то же время на основании п. 15 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 № 73 при фактической передаче части помещения и ее использовании арендатором стороны не могут требовать признания договора недействительным даже тогда, когда она недостаточным образом описана.

О необходимости определения в данном случае суммы арендной платы в договоре свидетельствует судебная практика (например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.09.2007 № Ф08-5489/2007 по делу № А53-10422/2006-С4-11).

Кроме того, рассматриваемый договор, в соответствии со ст. 609, 651 ГК РФ, подлежит государственной регистрации, если заключается на срок от 12 месяцев.

Также в информационном письме от 01.06.2000 № 53 Президиум ВАС отметил, что к договору о передаче нежилого помещения в аренду, несмотря на его отличие от таких объектов, как здания и сооружения, в части регистрации применяются нормы, касающиеся последних.

Учесть иные требования законодательства и оговорить все необходимые с точки зрения практики пункты и разделы поможет образец договора аренды части нежилого помещения, который можно скачать в разделе «Документы и бланки».

Таким образом, часть нежилого помещения может выступать объектом аренды. Существенными условиями при этом являются объект и размер платы за пользование им.

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».

Договор аренды части помещения

Существуют ли особенности?

Каждый договор в чем-то особенен, и договор аренды части помещения – не исключение. Однако эти особенности состоят не в юридических последствиях, или в способе оформления договора, а исключительно в предмете договора.

Так, при аренде помещения предметом является целое помещение, с определенными характеристиками и конкретным адресом. По договору аренды части помещения предмет несколько усложняется, поскольку должен включать в себя как некие характеристики помещения в целом, так и идентификационные характеристики арендуемой части.

Все предельно просто, однако раз за разом в арбитражных судах появляются иски по спорам относительно аренды части помещения. Как правило, основанием иска является отсутствие в ГК норм, регламентирующих именно аренду части.

Для того чтобы расставить точки над «i», разберем по пунктам основания законности договора:

  • то, что прямо не запрещено законом – то разрешено. Это постулат договорного права, предусматривающий свободное волеизъявление сторон договора. Например, арендатор может взять в аренду как квартиру, так и одну комнату в этой квартире. И в том, и в другом случае речь будет идти об аренде жилого помещения;
  • помещение и его часть – это единый объект недвижимости. Получая в аренду часть этого помещения, арендатор не уносит эту часть с собой. То есть арендованная или не арендованная часть остается на том же месте в том же объекте недвижимости;
  • нельзя взять в аренду только объект, изъятый из гражданского оборота. Часть помещения из гражданского оборота не изъята, а значит, нет никаких препятствий в заключении договора аренды на нее.

Что говорит суд

Пленум ВАС РФ в Постановлении №73 от 17 ноября 2011 года четко указал на отсутствие в ГК запретов на аренду части недвижимости. Это означает как раз то, о чем мы говорили выше – что не запрещено, то разрешено.

При этом ВАС отмечает необходимость детального стипулирования в договоре предмета аренды, то есть детального описания самого факта передачи в аренду именно части помещения и включения в текст договора характеристику арендуемого объекта именно как части целого помещения.

Упрощенно говоря, описания типа «передает в аренду восточную часть торгового зала» будут недостаточными. Следует указать назначение помещения в целом, адрес этого помещения, площадь и месторасположение арендуемой части в соответствии с планом помещения, то есть предельно индивидуализировать предмет договора.

Читать еще:  Как продать долю в уставном капитале ооо?

Условия договора

Как известно, все условия договоров подразделяются на существенные и несущественные.

Под существенными понимаются обязательные условия, отсутствие которых в тексте договора влечет за собой недействительность договора.

Под несущественными, соответственно, понимаются условия, присутствие или отсутствие которых в тексте договора не повлечет за собой признание договора недействительным.

В соответствии со ст.ст. 607, 654 ГК РФ, к существенным условиям договора аренды относятся сведения о предмете договора, об объекте договора и о цене договора, то есть арендной плате.

Судебная практика, однако, исходит из того, что часть помещения сложно описать в договоре. Именно в силу этих причин в Постановлении №73 Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года указано, что недостаточность описания предмета договора, то есть арендуемой части помещения, не влечет за собой ничтожности сделки.

Регистрация договора

В Письме №53 от 1 июня 2000 года Высший арбитражный суд РФ указал, что к договорам аренды части помещения в полной мере применимы нормы ГК, относящиеся к договорам аренды помещений в целом.

Следовательно, в соответствии со ст.ст.609,651 ГК РФ, договоры аренды части помещений, срок действия которых превышает 1 год, подлежат обязательной государственной регистрации.

Отдельно о торгах

Исходя из смысла действующих в РФ Правил (Приказ 67 ФАС РФ от 10.02.2010 года) относительно проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на аренду части помещения распространяются те же требования, что и при аренде целых помещений.

Это означает, что аренда части помещения, находящегося в муниципальной или государственной собственности возможна только на условиях проведения торгов.

При этом, в силу Закона РФ «О защите конкуренции», проведение торгов не потребуется, если арендуемая площадь не превысит 20 м2.

Составление договора

В рамках данной консультации мы разработали типовой образец договора аренды части помещения. Вам потребуется лишь скачать его и индивидуализировать, адаптировав стандартные положения шаблона под ваши реальные обстоятельства.

Договор аренды части нежилого помещения для установки банкомата (договор заключается на срок менее одного года)

Образец документа:

Договор N ___ аренды части нежилого помещения для установки банкомата (договор заключается на срок не менее одного года)

«___»________ ___ г.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает Арендатору во временное пользование часть принадлежащего ему нежилого помещения площадью _______ кв. м, находящегося на этаже N ___ здания с кадастровым номером _______, расположенного по адресу: ___________________, для установки одного банкомата Арендатора, а Арендатор обязуется уплачивать арендную плату в размере и в сроки, предусмотренные договором.

1.2. Предоставляемая в аренду часть помещения передается на основании акта приема-передачи, подписываемого Сторонами, и отмечена на плане в Приложении N __, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора, с указанием границ и точного месторасположения банкомата, который выделен на плане другим цветом.

1.3. Доступ клиентов к банкомату обеспечивается с ______ до ______ часов.

1.4. Доступ персонала Арендатора к банкомату для обслуживания обеспечивается с ______ до ______ часов.

1.5. Арендодатель владеет нежилым помещением на праве _____________ (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления ) в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации прав, актом собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, договором и т.п.) от «___»________ ___ г., серия ______ N ________, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _________ от «___»________ ___ г.).

(Вариант. Для случаев, когда имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления: согласие собственника на передачу имущества в аренду выражено в: ____________________ )

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер арендной платы по настоящему договору составляет _____ (__________) рублей за период: ________________ .

2.2. Арендная плата вносится Арендатором в порядке _______________ в сроки ________________.

2.3. Размер арендной платы может быть изменен Сторонами на основании дополнительного соглашения не чаще одного раза в год.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендодатель обязуется:

3.1.1. В течение ___________ с момента подписания Сторонами настоящего договора передать Арендатору арендуемую часть нежилого помещения по акту приема-передачи, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора с момента его подписания Сторонами (Приложение N ___).

3.1.2. Обеспечивать доступ к части помещения, указанной на плане, для установки Арендатором банкомата и прокладки необходимых сетей и для пользования банкоматом третьими лицами.

3.1.3. Поддерживать нежилое помещение в целом и арендуемую часть помещения в надлежащем состоянии, производить капитальный и текущий ремонт всего этажа N ___ нежилого помещения, на котором располагается банкомат Арендатора.

Под надлежащим состоянием помещения Стороны договорились понимать следующее: ____________________________.

Стороны договорились понимать под текущим ремонтом осуществление следующих мероприятий: _________________ в сроки: ____________ с периодичностью: _________________.

Стороны договорились понимать под капитальным ремонтом осуществление следующих мероприятий: _________________ в сроки: ____________ с периодичностью: _________________.

3.1.4. Не позднее даты фактического приема-передачи части нежилого помещения предупредить Арендатора об имеющихся правах третьих лиц на нежилое помещение, а также о недостатках нежилого помещения, согласовать с Арендатором сроки и порядок их устранения (указать, если применимо).

3.2. Арендатор обязуется:

3.2.1. Установить банкомат в отведенной части помещения, указанной на плане, в течение _____ дней с момента заключения настоящего договора в соответствии с Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности.

3.2.2. Своевременно вносить арендную плату в установленном договором размере.

3.2.3. Обеспечить безопасность устанавливаемого оборудования для помещения и лиц, находящихся в помещении.

3.2.4. Арендатор имеет право производить замену установленного банкомата.

3.2.5. Не сдавать часть нежилого помещения в субаренду без письменного согласия Арендодателя.

3.2.6. В течение срока аренды производить уборку арендованной части нежилого помещения, а именно осуществлять следующие мероприятия: _____________________.

3.2.7. В течение _______ после истечения срока действия настоящего Договора или его досрочного прекращения демонтировать и вывезти банкомат из нежилого помещения и возвратить арендованную часть нежилого помещения по акту возврата (Приложение N ___).

Читать еще:  Должностная инструкция дворника школы

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

4.2. За просрочку внесения арендной платы Арендодатель вправе требовать от Арендатора уплаты пени в размере и на условиях, установленных действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. В случае неисправности банкомата, причинившей ущерб помещению или находящимся в помещении лицам, Арендатор обязан возместить Арендодателю понесенные последним убытки, если последний докажет, что причиненный ущерб был вызван виновными действиями или бездействием Арендатора.

4.4. Взыскание неустоек и возмещение убытков не освобождают сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации .

5.2. Настоящий договор заключен на срок ______________ (не менее одного года).

5.3. Если Арендатор пользуется предоставленным помещением в нарушение условий настоящего договора, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке Арендодателем через ______ (_________) дней после получения Арендатором соответствующего уведомления.

5.4. В случае невыполнения Арендатором обязанности, предусмотренной п. 3.2.1 настоящего договора, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке Арендодателем через _______ дней после получения заявления Арендодателя Арендатором.

5.5. В случае невнесения или просрочки внесения арендной платы более ____ раз настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке Арендодателем через _____ (______) дней после получения Арендатором соответствующего уведомления Арендодателя.

5.6. Если договор расторгнут по одностороннему заявлению Арендодателя, Арендодатель обязан возместить Арендатору расходы по демонтажу банкомата. Если договор расторгнут по одностороннему заявлению Арендатора или по основаниям, предусмотренным п.п. 5.3 — 5.5 настоящего договора, Арендодатель обязан за свой счет привести арендуемую часть помещения в состояние, существовавшее до установки банкомата.

5.7. Обязательства по настоящему договору могут быть прекращены и в случаях, предусмотренных законом.

5.8. Прекращение действия договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушение.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Стороны не несут ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, обусловленное непредвиденными обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, стихийные бедствия: землетрясения, наводнения, пожары.

6.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства, должна известить контрагента о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по договору в течение __________ с момента возникновения этих обстоятельств.

6.3. Сохранение форс-мажорных обстоятельств в течение __________ срока является основанием для расторжения настоящего договора.

6.4. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон.

6.5. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.

6.6. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

6.7. Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон настоящего договора и государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. Акт приема-передачи части нежилого помещения (Приложение N ___).

2. План нежилого помещения с указанием границ части нежилого помещения, переданного в аренду, и указанием точного месторасположения банкомата (Приложение N ___).

3. Акт возврата помещения (Приложение N ___).

АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

ПОДПИСИ СТОРОН:

Информация для сведения:

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. п. 1 — 4 ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом.

Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Читать еще:  Приказ на старшего кассира образец 2021

Акт приема-передачи помещения в аренду

Формирование акта приема-передачи помещения в аренду всегда происходит в процессе исполнения арендного договора. Таким образом, акт не является самостоятельным, а служит приложением к основному документу.

К вашему вниманию! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

Значение акта

Переоценить роль акта сложно. Ключевое его значение связано с тем, что договор аренды по своей сути является предварительным соглашением и без акта не считается состоявшимся (действительным).

Именно акт подтверждает факт передачи помещения от одного лица другому, а значит доказывает факт исполнения арендного договора.

Каждый арендодатель при сдаче своего имущества в аренду заинтересован в том, чтобы оно содержалось в порядке, не подвергалось порче, не ломалось и как можно меньше изнашивалось.

Акт составляется еще и для того, чтобы удостоверить факт передачи помещения в аренду в удовлетворительном состоянии, без нареканий и замечаний со стороны будущего арендатора.

Если в процессе эксплуатации арендованных квадратных метров арендатор нанесет им какой-либо урон, возмещение материального ущерба ему придется взять на себя. Точно также акт формируется и при передаче помещения от арендатора обратно собственнику.

В отношении каких помещений нужно составлять акт

Передаваться в аренду могут любые помещения, за некоторыми прописанными в законе исключениями. Обычно договоры аренды заключаются в отношении торговых, офисных, производственных, складских, а также жилых помещений.

При этом акт должен составляться в любом случае, в том числе независимо и от периода аренды (т.е. даже если срок аренды составляет всего несколько дней).

Как фиксировать состояние помещений

Описывать арендуемые помещения при составлении акта нужно как можно более подробно. В частности, необходимо указать:

  • состояние стен и перегородок, пола и потолка (при необходимости можно даже внести в акт сведения о материалах, из которых они сделаны);
  • информацию об оконных конструкциях, электрооборудовании (розетках, выключателях, лампах и т.д.), системах водоснабжения, отопления и канализации.

Если в помещении есть еще какие-то ценные элементы, которые, по мнению арендодателя, нуждаются в фиксации, их также нужно указать в документе. В случаях, когда помещение сдается после ремонта или, напротив, нуждается в ремонтных работах, это также нужно прописывать в акте.

Кто формирует акт приема-передачи помещения в аренду

Обычно задача по составлению акта лежит на сотруднике компании, которая является владельцем сдающихся в аренду квадратных метров. Это может быть юрисконсульт, администратор, заведующий хозяйством и т.д. Главное условие, чтобы этот человек умел правильно оценивать состояние арендуемых площадей и имел представление о том, как правильно формировать акты. Надеемся, что если знаний у вас не много, то этот материал вам поможет.

Особенности составления акта

Обязательной к применению, унифицированной формы акта нет, так что сотрудники предприятий-арендодателей имеют полное право писать акт в произвольном виде или, если в организации имеется разработанный и утвержденный образец документа, по его шаблону. При этом необходимо, чтобы документ отвечал двум основным правилам: по составу соответствовал нормам делопроизводства, а по содержанию включал в себя ряд определенных сведений.

Заполнение «шапки» акта

В «шапку» вносится:

  • наименование документа, его номер и дата составления;
  • название организаций, являющихся арендодателем и арендатором с указанием должностей и ФИО руководителей или их законных представителей;
  • наименование объекта и его адрес, а также площадь помещения (в квадратных метрах);
  • при желании в акте можно указать ссылку на свидетельство о праве собственности, кадастровый номер и т.д.

Заполнение основной части акта

Описание состояния помещения — очень важная часть акта. На этот раздел нужно обратить особо пристальное внимание. Здесь нужно зафиксировать:

  • внешний вид помещения (стен, потолка, пола, дверей, окон);
  • удостоверить тот факт, что электроприборы, водоснабжение, отопление и прочие коммуникации в норме;
  • если помещение сдается с установленной связью, интернет-оборудованием, пожарной сигнализацией и другими техническими приборами, это также следует отразить в акте.

В случае наличия каких-то недостатков, их надо обязательно отметить, чтобы в дальнейшем не случилось ситуации, когда арендодатель пытается взять с арендатора возмещение материального ущерба за поломки и повреждения, которые тот не допускал.

Если есть какие-то другие документы, которые стороны желают присовокупить к акту (в том числе фото-, видео-свидетельства), их наличие необходимо отметить в акте отдельным пунктом.

На что обратить внимание при оформлении

Внешнее оформление акта, так же как и его текст, полностью переданы на откуп составителю. Допускается писать акт вручную или набирать на компьютере, формировать на устновленном бланке организации или на обыкновенном листе бумаги.

Документ следует в обязательном порядке подписать (при этом автографы лиц, задействованных в приеме-передаче помещения, должны быть «живыми»).

А вот удостоверять бланк при помощи печати или штампа необходимо только в том случае, если норма по использованию штемпельных изделий закреплена во внутренних нормативно-правовых бумагах организаций.

Акт нужно печатать минимум в двух экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон, но при надобности можно делать и его заверенные копии.

Условия и период хранения акта

Являясь неотъемлемой частью договора аренды, акт следует держать вместе с ним в отдельной папке. Длительность хранения определяется внутренними нормативными бумагами предприятия или законодательством РФ. После того, как договор аренды утратит свою актуальность и срок хранения документов истечет, акт можно утилизировать.

Вы ещё помните? Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector