Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Что будет, если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несёт определенные риски, касающиеся скрытых собственников, недостоверности изложенных в документах сведений, незаконных перепланировок.

Многие собственники жилья занимаются переустройством или перепланировкой своих квартир для улучшения собственных жилищных условий. При этом далеко не многие из них полностью соблюдают законную процедуру регистрации перепланировки.

От таких непорядочных граждан впоследствии страдают потенциальные покупатели жилья. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой несёт для покупателя определённые риски.

Такие квартиры свободно продаются на рынке, и после их приобретения новый собственник должен соблюсти процедуру регистрации перепланировки для того, что не оплачивать штраф за незаконные действия другого собственника.

Чем отличается перепланировка от переустройства?

Переустройство квартиры и ее перепланировка являются схожими, но не идентичными понятиями.

Переустройство – менее масштабно, чем перепланировка. При переустройстве происходит обычно замена сетей коммуникаций, перенос сантехники или инженерии.

При перепланировке же меняются геометрические параметры комнат. Снести стену или изменить площадь той или иной комнаты – это перепланировка.

Необходимость ее узаконивания объясняется тем, что любые манипуляции со стенами в квартире могут представлять опасность не только для жильцов данной квартиры, но и для всех соседей. Например, снести несущую стену нельзя, это может привести к разрушению всего дома и многочисленным жертвам.

При законной перепланировке сначала осуществляется процедура согласования изменений в контролирующих органах, которые выдают разрешение, после чего проводятся ремонтные работы.

Когда законная перепланировка осуществилась, собственником вносятся соответствующие изменения в технический паспорт недвижимости. Если данные изменения не внесены, перепланировка считается неузаконенной. Переустройство жилья никак и нигде документально не фиксируется.

Если в результате перепланировки квартиры изменились не только конфигурации, но и площадь помещения, соответствующие изменения в том числе нужно вносить и в ЕГРН.

Что такое неузаконенная перепланировка?

Неузаконенная перепланировка – это те изменения, которые не были оформлены должным образом, но фактически являются разрешёнными для осуществления собственником.

Незаконная перепланировка в свою очередь – это те изменения, которые не просто не были оформлены, но и которые оформить фактически невозможно, поскольку они нарушают нормы законодательства.

Узаконить даже задним числом нельзя следующие изменения:

• ухудшающие условия проживания других жильцов;
• превращающие квартиру в непригодное для жизни помещение;
• нарушающее нормы противопожарной безопасности, санитарные и иные требования жилищного законодательства.

Например, нельзя узаконить снос несущих стен, перенос мокрых зон в жилые комнаты. По общим правилам сначала осуществляется согласование перепланировки, а потом уже проводятся ремонтные работы. Однако на практике часто происходит наоборот.

Лучше конечно не рисковать и осуществлять перепланировку таким образом. Ваши действия могут быть незаконными, в результате чего придётся уплатить не только штраф, но и вернуть ремонт в первоначальное состояние.

Можно демонтировать встроенную мебель, объединять ванну и туалет, если сносимая перегородка не является несущей стеной, остеклять балконы и лоджии. Можно даже увеличивать площадь санузла или кухни за счёт площади нежилых помещений, например, коридоров или кладовых.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой? Можно, такое встречается довольно часто. Если сами проведённые работы вполне законны, такую квартиру можно покупать. Но часто неузаконенные квартиры продают по заниженной на 10-20% цене, что прельщает покупателей, не подозревающих, какие риски им грозят при такой сделке.

Нужно понимать, что все затраты на узаконивание перепланировки в квартире после ее покупки будут возложены на нового собственника недвижимости.

Опасности такой покупки

Поговорим о том, чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой для нового собственника. Последствия покупки будут зависеть от того, можно ли фактически узаконить данные изменения в недвижимости или нельзя.

Итак, чем опасна покупка квартиры с перепланировкой? Существуют следующие риски и меры ответственности, активно применяемые к собственником таких квартир в 2021 году, в частности:

• предупреждение о необходимости узаконивания перепланировки;
• штрафные санкции в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей;
• конфискация имущества с арестом квартиры и продажи ее с торгов.

В последнем случае бывший владелец квартиры получит денежную компенсацию в размере стоимости жилья за минусом тех расходов, которые новый собственник понесёт при осуществлении регистрации перепланировки.

За совершение перепланировки квартиры при нанесении ущерба имущественным интересам и здоровью третьих лиц предусмотрен для граждан штраф в размере до 5 тысяч рублей.

В дальнейшем, если перепланировку все же не узаконить, с квартирой сложно будет совершить какие-либо имущественные сделки. Продать такое жильё из-за низкой ликвидности можно будет только с большим дисконтом, что для собственника квартиры совсем невыгодно.

Что будет, если перепланировка будет выявлена в квартире в новостройке? Ведь чаще всего такие незаконные манипуляции с жильем имеют место быть на вторичном рынке.

Если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, то нужно написать заявление и потребовать поменять документы. Если сделать это не получится, придётся требовать от собственника, чтобы он за свой счёт привёл жильё в первоначальное состояние.

Когда планируется покупка квартиры в ипотеку, можно ожидать отказ банка в кредитовании в отношении жилья, имеющего незаконную перепланировку.

Как узаконить перепланировку?

Что делать, если купили квартиру с неузаконенной перепланировкой? Если такая покупка все же состоялась, нужно быть готовым к активным действиям. Иначе новый владелец жилья будет нести все риски, связанные с незаконными действиями бывшего собственника.

Если продавец при продаже квартиры скрыл факт наличия в недвижимости перепланировки, покупатель может в одностороннем порядка расторгнуть договор купли-продажи и признать его через суд недействительным.

Порядок действий

Чтобы узаконить уже имеющуюся перепланировку можно для начала попытаться самостоятельно вернуть состояние квартиры в первоначальный вид.

Если сделать это не получается или перепланировка нового владельца жилья полностью устраивает, нужно совершить следующие действия:

Для этого собственнику в жилищную инспекцию нужно будет предоставить следующий пакет документации:

• копия паспорта собственника жилья;
• новый план квартиры, предварительно заказанный в БТИ или иной организации, осуществляющей такие услуги;
• заявление о перепланировке;
• копия договора купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации;
• технический паспорт;
• письменное согласие от остальных собственников квартиры.

Если изменения соответствуют законодательным нормам и стандартам, процедура согласования по срокам занимает порядка 2-6 месяцев в зависимости от конкретного региона и способа обращения.

Помимо затрат на оплату административного штрафа новому собственнику придётся оплатить оформление нового технического паспорта на квартиру. Стоит такая услуга в среднем около 10 тысяч рублей.

Если изменения через согласование узаконить не получится, придётся возвращать все в первоначальное состояние. Это потребует больших дополнительных затрат, но будет стоить дешевле самой квартиры, которой можно будет потенциально лишиться в случае конфискации имущества.

Процедура выявления незаконной перепланировки

Многие занимаются смелыми переустройствами своих квартир, искренне полагая, что до их манипуляций никому нет дела. Это не так.

Незаконные перепланировки, даже если они не привели к авариям и разрешениям зданий, могут быть выявлены специальными контролирующими органами. Часто сведения о наличии неузаконенных изменений поступают в комиссии именно от соседей такого жильца.

Обычно выявление незаконной перепланировки осуществляется следующим образом:

Если в результате таких перепланировок произойдут аварии, повлёкшие смерть жильцов или серьёзные повреждения их имущества, виновное лицо также будет нести уголовную ответственность в соответствии с нормами УК РФ. При этом пострадать могут не только соседи, но и семья самого собственника квартиры с незаконной перепланировкой. Опасность грозит всем в равной степени.

Покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, можно существенно сэкономить денежные средства, поскольку такое жильё обычно продаётся с большим дисконтом.

При этом нужно понимать, что все расходы по узаконивание перепланировки или возвращению квартиры в первоначальное состояние придётся нести новому собственнику жилья. Он же будет обязан оплатить административный штраф за факт нарушения норм и правил эксплуатации жилых помещений.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

Здравствуйте. Согласно ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ, нет запрета на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой. Даже если такая перепланировка имеется, регистратор все равно зарегистрирует сделку купли-продажи. К тому же нет смысла в договоре купли-продажи указывать о наличии неузаконенной перепланировки.

Если вы собираетесь купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, то крайне советую проконсультироваться у юриста на тему — можно ли узаконить такую или иную перепланировку, как это сделать, какие документы потребуются и сколько будет стоить. Каждая ситуация с перепланировкой индивидуальна, ведь местные власти устанавливают свои регламенты, свои условия и свои требования к документам. Где-то самовольную перепланировку можно узаконить только через суд. Ниже я указала какие перепланировки никак не узаконить.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

А если квартира покупается в ипотеку

Практически все банки выдают кредит на покупку квартиры с неузаконенными перепланировками, если эту перепланировку можно в дальнейшем узаконить. Например, объединили туалет с ванной без расширения, снесли встроенный шкаф, убрали не несущую перегородку или сделали проем в ней. В общем, проконсультируйтесь с сотрудником банка. Естественно, банк откажет, если самовольную перепланировку нельзя узаконить.

Если банк даст разрешение, то он потребует от покупателей узаконить перепланировку в дальнейшем. Обычно указываются сроки — полгода-год после регистрации сделки купли-продажи. Такие условия прописываются в соглашении и в некоторых случаях это соглашение нужно удостоверить у нотариуса.

Перед выдачей кредита на покупку квартиры, банк всегда требует предоставить отчет об оценке. Заказать эту оценку придется покупателям и к каждого банка свой список оценочных организаций. Я крайне не советую договариваться с оценщиком, чтобы он не фиксировал самовольную перепланировку в отчете — это незаконно.

Как безопасно передавать деньги продавцу за купленную квартиру — правила, способы, расходы Задаток — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать

Вот список самовольных перепланировок, которые нельзя узаконить (взят с этой статьи). В таких случаях придется все возвращать в первоначальный вид:

• Делать проём в несущей стене без предварительного разрешения;
• Снос несущей стены;
• Объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней без установки перегородки между ними;
• Перенос или установку радиатора отопления на балконе/лоджии;
• Перенос туалета или ванной комнаты в жилую комнату;
• Увеличивать ванную или туалет за счет комнаты (можно только на первых этажах и в квартире должно быть больше двух комнат);
• Объединение кухни с жилой комнатой (можно в некоторых случаях);
• Нельзя «замуровывать» газовую трубу на кухне.

Обязательно прочтите статьи по теме:

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

Продажа квартиры с неутвержденной перепланировкой

Собрались продать квартиру с неоформленной перепланировкой, но у вас нет времени, денег или желания на согласование переустройств, что делать?

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Перепланировка или переустройство — что это?

Перепланировка – изменение планировки жилого или нежилого помещения, при производстве ремонтно-строительных работ.

Переустройство – внесение изменений в инженерные системы. Это установка, перенос, демонтаж или замена инженерных сетей. Сюда входят электрические сети, газовые, водопровод, канализация, вентиляция.

Перепланировка и переустройство производятся по одним правилам.

Для производства одних работ требуется согласование и проект, для других только согласование, прочие работы собственник жилья может производить на свое усмотрение.

Что можно сделать без согласования?

• Установка встроенных шкафов, корпусной мебели;
• Замена входных и межкомнатных дверей;
• Замена сантехники, например установка душевой кабины вместо ванны;
• Замена окон;
• Остекление лоджий и балконов.
• Замена электропроводки, розеток, устройство пола, например заменить линолеум ламинатом, придется согласовать с обслуживающей организацией.

Без проекта, но с согласованием производится

• Изменение площади, количества комнат жилых и подсобных помещений;
• Снос перегородок между комнатами;
• Расширение и производство проемов в не несущих стенах

Проект и согласование необходимы

• Затрагиваются несущие конструкции;
• Перенос или замена систем отопления, газоснабжения, мусороудаления, газоудаления;
• Изменение или устройство систем пароизоляции, гидроизоляции, тепловой и звукоизоляции.

Какие перепланировки невозможно узаконить?

• Объединять комнату с кухней, в которой проведен газ;
• Увеличивать площадь санузла за счет комнат, на 25% и более;
• Объединять балконы и лоджиии с отапливаемой частью квартиры;
• Жилое помещение не может быть без окон;
• Нельзя ослаблять несущие конструкции;
• Устанавливать отопительные радиаторы на лоджиях и балконах;
• Изменять внешний вид фасада.

Ответственность за незаконную перепланировку

О том что у вас в квартире выполнена самовольная перепланировка контролирующие органы могут узнать как от работников ЖЭСа, пришедших скажем по вашему обращению, так и от недовольных соседей, которые могут напрямую пожаловаться в обслуживающую организацию. Если перепланировку невозможно согласовать, вам придется вернуть все в исходное состояние и заплатить штраф.

С 1 января 2020 года размер штрафов для граждан составляет:

• До 30 базовых величин, 810 рублей на данный момент, если перепланировка произведена без изменения несущих конструкций;
• От 30 до 50 базовых величин, от 810 до 1350 рублей, если снижена несущая способность конструктивных элементов или затронуты вентиляционные шахты и каналы.
• Если признать вину, протокол об административном правонарушении не будут составлять. Виновный отделается штрафом, в размере 0.5 базовой величины – 13.5 руб., не больше.

В идеале сначала получается разрешение администрации, согласовывается проект, проводятся строительные или ремонтные работы, подписывается акт приемки в эксплуатацию и наконец получается новый технический паспорт. Но, зачастую продавцы сначала самовольно делают перепланировку, а потом уже при продаже думают что делать.

Как продать квартиру со сделанной перепланировкой

Есть два варианта

1. узаконить самоволку до продажи,

2. продать все как оно есть ни чего не узаконивая.

Узакониваем самовольную перепланировку перед продажей

Если у вас есть время, деньги, желание и покупатель готов вас ждать , согласовать самоволку можно и после того как проведены строительно-ремонтные работы.

Порядок действий при согласовании самовольной перепланировки:

• Обращаетесь в ЖРЭО, Администрацию района, чтобы убедиться, что выполненная перепланировка не нарушает строительных норм;
• Заказываете в агентстве по гос. регистрации (БТИ) ведомость технических характеристик;
• Получаете техническое заключение, оно подтверждает законность того что вы сделали. Изготавливается проектной организацией, имеющей соответствующие разрешения на выполнение данных работ;
• Оплачиваете штраф за самовольную перепланировку;
• Получаете разрешение Администрации района на утверждение самовольной перепланировки;
• Заказываете новый тех. паспорт.

В зависимости от сложности и вашей квалификации на утверждение перепланировки вам потребуется от 2 до 6 месяцев.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Что делать, если перепланировка сделана, но времени и денег на узаконивание нет, можно ли продать такую квартиру?

Да, продать можно. Обязательное условие – о выполненной перепланировке не должно быть информации в Агентстве по государственной регистрации. Это возможно так как на момент продажи никто обследовать вашу квартиру, на предмет соответствия планировки не будет. Да, какую то группу покупателей вы потеряете. Есть люди для которых малейшие отклонения в документах неприемлемы, но есть и те кто согласится.

Важно! Для продавца квартиры особенно важно чтобы в предварительном договоре и в акте приема-передачи квартиры было отражено, что квартира продается с несогласованной перепланировкой и это несоответствие техническому паспорту устраивает покупателя. Если это не сделать или документы будут оформлены не верно, покупатель получит возможность в дальнейшем заявить о недостатках в приобретенной квартире и потребовать от продавца на основании статьи 528 ГК РБ (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества) потребовать на выбор:

• Соразмерно уменьшить цену покупки квартиры;
• Обязать продавца, за свой счет устранить недостатки;
• Компенсировать собственные затраты на устранение недостатков;
• Если расходы на устранение велики, возможно вести речь о расторжении договора купли-продажи и возврате денег.

Даже на этапе получения задатка у продавца могут возникнуть проблемы. Если задаток получен, а продавец не уведомлен в письменной форме, покупатель может требовать возврат задатка и выплату компенсации. По факту же возможно, что покупатель просто нашел более интересный вариант квартиры.

Не так давно выходила статья на Онлайнере, в которой рассказано, как покупатель после покупки дома, с определенными изъянами, о которых он знал, потребовал через суд от продавца значительную компенсацию и суд присудил ее выплатить.

В такой ситуации я настоятельно рекомендую продавцам обращаться в агентства недвижимости, дабы не потерять значительную сумму из-за недобросовестного покупателя или собственного незнания.

Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Купить квартиру с неузаконенной перепланировкой достаточно просто. Отсутствие разрешений на переоборудование, монтаж или внесение иных изменений в жилье не является поводом для приостановления регистрации перехода права собственности. Покупателю стоит проявить бдительность и лично проверить техпаспорт на квартиру. В противном случае придется самостоятельно переоформлять технические документы, и, возможно, столкнуться с неразрешимыми проблемами.

Что такое перепланировка?

Следует различать понятия «переустройство» и «перепланировка». Оба они означают внесение изменений, однако, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ, разница заключается в следующем:

• Переустройство — это работы, связанные с монтажом, заменой или переносом сантехники, технических узлов, электрооборудования, которые требуют внесения изменений в техпаспорт многоквартирного дома.
• Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме. При этом также требуется внесение изменений в техпаспорт.

Причина строгого контроля в ненадежности конструкций, подвергшихся трансформации. В результате непрофессиональных действий может возникнуть утечка газа, обрушение кровли или перекрытий, нередко рушатся целые подъезды зданий.

Бумажная волокита и связанные с ней затраты — не радужная перспектива, но при облагораживании жилья стоит пройти процедуру узаконивания ради безопасности.

В каких документах отражена

Стремясь побыстрее продать недвижимость, Продавец и риэлтор скрывают всевозможные дефекты, «огрехи», связанные с квартирой. Одним из препятствий к поиску реального покупателя является незаконная перепланировка.

Согласно статистике, квартиры с проблемами в технической документации продаются примерно на 10-20% дешевле от возможной стоимости. Нежелание занизить цену заставляет продавцов молчать о внесенных изменениях. После сделки Покупатель может проживать в такой квартире, однако перепродать ее будет очень сложно. Причин тому несколько:

• Чрезмерная требовательность покупателей.
• Планирование третьими лицами покупки с привлечением кредитных средств. Согласно политике большинства финорганизаций, предоставление кредитов для приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой запрещено.

Для проверки состояния квартиры необходимо запросить поэтажный план БТИ. Он является составляющей кадастрового и технического паспорта квартиры. Поэтажный план можно получить в составе указанных документов или заказать отдельно. В «поэтажке» содержится информация:

• Назначение объекта.
• Площадь квартиры, размеры каждой из комнат и вспомогательных помещений, длина стен, высота потолков и прочие параметры. Обмер производит сотрудник бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастровый инженер, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение подобного вида работ.
• Расположение оконных и дверных проемов.
• Взаиморасположение комнат относительно друг друга и относительно примыкающих квартир.
• Структура жилого здания.
• Дата составления плана и сведения о том, кто составил экспликацию и поэтажный план квартиры.

Следует изучить 2 страницы документа. На первой отражены данные о размещении квартиры на этаже — так называемая «графическая» часть. Вторая страница — экспликация, то есть характеристика помещений, которые входят в состав квартиры.

Срок действия документа неограничен, однако организации требуют предоставление справок и выписок, датированных не позднее 1 месяца до предъявления.

Нехороший знак — наличие на планах красных линий:

Они означают, что после проверки БТИ были выявлены перепланировки и переустройства квартиры, проведенные без согласования.

Красная линия с цифрами не всегда означает разрушение или перемещение стен. Зачастую так отмечают перенос или установку ванной, замену окон или линолеума на полу плиткой, установку водонагревателей.

Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ

Во время осмотра квартиры необходимо замерять стены, сверяя фактическое состояние объекта с отраженным в поэтажном плане. Особое внимание уделить несущим конструкциям. Обычно на плане они выделены более жирными линиями. Незаконными будут считаться следующие виды изменений:

• Удаление или нарушение целостности несущих стен. Ослабление конструкций может привести к обрушению здания. Такие изменения в большинстве случаев требуют устранения до первоначального состояния.
• Вынос элементов отопительной системы на балкон.
• Объединение нескольких комнат в одну. Недопустимым считается объединение кухни с жилой комнатой, если на кухне установлено газовое оборудование. Узаконить изменение возможно, если частично оставить стену, предусмотреть возможность установки двери или выдвижной стены.
• Установка теплого пола, при условии, что конструкция подсоединяется к теплосети.
• Трансформация или устранение системы вентиляции.
• Устранение кладовки, объединение иного нежилого помещения с жилым.
• Увеличение площади квартиры за счет присоединения к общему имуществу многоэтажного дома.
• Монтаж высокомощных агрегатов, которые влияют на работу систем потребления ресурсов.
• Перенос, замена и установка газового оборудования. Для внесения изменений необходимо вызвать соответствующие службы.

Незаконными также могут признать изменения, в результате которых качество жизни жильцов по соседству изменилось в худшую сторону.

Если в процессе проверки выявятся вышеуказанные нарушения, следует оценить масштаб работ по устранению недостатков. Компромиссное решение — договориться о предоставлении 10-20% скидки на жилье.

Что согласовывать необязательно

Мастера по ремонту квартиры могут беспрепятственно вносить некоторые изменения в конструкции по просьбе собственников. Не нужно согласовывать следующие изменения:

• Замену сантехники. Однако стоит учесть, что в некоторых квартирах установка ванной не предусмотрена из-за непрочности несущих конструкций. Тогда, сменив душевую кабину на ванну, придется демонтировать резервуар и возвращать кабину.
• Замену балкона. Если речь идет о замене ветхих конструкций на аналогичные, но новые, ничего согласовывать не нужно, достаточно просто уведомить об этом жилищную инспекцию. Но если собственник надумал внести коррективы, которые повлекут изменение фасада здания, требуется согласование с управляющей компанией, собственниками всех квартир в доме и утверждение проекта в БТИ. А вот облицовка балкона изнутри — работы, которые однозначно не нужно нигде утверждать.
• Переклейку обоев и прочие изменения из категории «косметический ремонт».
• Устройство встроенной мебели.
• Установку антенн, систем кондиционирования.
• Замену электроприборов.

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если объект недвижимости понравился настолько, что «красные линии» в документах не останавливают от покупки, стоит все же сделать паузу и взвесить все «за» и «против».

Чем рискуют продавец и покупатель

Выявить несогласованные изменения под силу только опытному инженеру-строителю, разбирающемуся в особенностях возведения и обустройства жилой недвижимости. Несведущий покупатель часто упускает из вида какие-либо изменения, требующие замены технической документации. В итоге нарушения выявляются случайно уже после перехода права собственности, и ответственность за их устранение ложится не на прежнего хозяина, а на нового владельца.

Основные риски для Покупателя заключаются в следующем:

• Узаконивание перепланировки придется проводить самостоятельно. Расходы могут составить от нескольких тыс. руб. до 200 тыс. руб., если выяснится, что необходимо восстановить несущую стену или убрать балкон.
• Если выяснится, что собственник проживает в жилье с недопустимыми или несогласованными изменениями, ему грозит штраф. Платить придется не прежнему, а новому хозяину.
• Изменения могут привести к ухудшению условий проживания соседей. И даже если перепланировка тщательно скрывалась, благодаря соседям информация подлежит огласке.
• Перепродать квартиру если и удастся, то после долгих поисков покупателя. Причин тому несколько: банки не одобрят ипотеку на такое жилье; высока степень недоверия покупателя к недвижимости с проблемными документами.

Если в ходе оценки выяснится, что официальные изменения в документах возможны, а процедура займет до 6 месяцев, можно попросить у Продавца заняться документами и довести дело до конца, или же попросить скидку в размере узаконивания перепланировки с учетом затрат времени, сил и энергии.

Продавец, помышляя обмануть покупателя и скрыть факт неузаконенной перепланировки, также может столкнуться с неприятностями:

• Если после заключения договора купли-продажи собственник узнает, что изменения не согласованы, он имеет право расторгнуть договор из-за существенных нарушений его условий.
• Покупатель может потребовать возмещение затрат на работы, связанные с узакониванием.

Чтобы не рисковать, Продавцу следует честно признаться в наличии изменений, сделать скидку на жилье, или самостоятельно заняться оформлением документов. Чтобы Покупатель не передумал совершить покупку, можно оформить договор задатка, предварительный договор купли-продажи, а через несколько месяцев совершить сделку без риска ее отмены.

Возможное наказание за незаконную перепланировку

Последствия незаконных изменений в квартире могут быть как незначительными, так и вызвать серьезные последствия: обрушение кровли или стен, гибель людей. От результатов зависит и степень наказания. Если изменения не принесли вреда третьим лицам, собственник выплатит штраф 2-2,5 тыс. Сумма небольшая, но это не все. По итогам проверки инспектор выпишет предписание с одним из условий: узаконить перепланировку или устранить изменения.

Чтобы правильно спланировать время на проведение узаконивания изменений, необходимо знать суть процесса.

Как узаконить изменения

Инициатору узаконивания изменений необходимо обратиться в БТИ или иную уполномоченную организацию и заказать план квартиры. Затем действовать по плану:

• Обратиться в БТИ с заявлением о самовольном переустройстве квартиры. В итоге приезжает сотрудник БТИ и фиксирует нарушения, отражая их в заключении.
• Обратиться в Роспотребнадзор. Необходимо получить документ о соответствии жилья санитарным нормам.
• Подготовить пакет документов: план с изменениями, копию паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт с выпиской ЕГРН, согласие прочих собственников на перепланировку, при необходимости — согласия прочих жильцов дома на внесение изменений.
• Направить документы в жилищную инспекцию или архитектурный отдел районной администрации.
• Оплатить штраф.
• Заказать новый кадастровый паспорт в Росреестре. На его изготовление уйдет около 30 дней.

В разных регионах пакет документов, необходимых для внесения изменений, может отличаться. В некоторых случаях требуется проведение строительно-технической экспертизы.

Особенности покупки жилья с неузаконенными изменениями

Покупка квартиры за наличку, с участием банка или застройщика отличается. Покупатель должен понимать, с чем придется столкнуться.

На вторичном рынке

Внимательный Покупатель или юрист, действующий от его имени, сразу заметит неточности в документах. При покупке жилья на вторичном рынке за наличку следует обсудить с Продавцом:

• может ли он узаконить изменения;
• какую скидку он предлагает, подавая квартиру с проблемными документами.

Адекватно оценить ситуацию поможет инженер-строитель. Если размер скидки превышает сумму затрат, стоит оформить договора.

В ипотеку

При ипотеке третьей стороной сделки выступает банк. Выдача кредита может быть под большим вопросом, ведь квартира с недействительными документами неликвидна.

В новостройке

Покупатель первичного жилья имеет право развернуть бурную деятельность по устранению недостатков. В новой квартире можно уведомить жилищную инспекцию о предстоящих работах и проводить следующие изменения:

• менять форму тамбура;
• устанавливать перегородки;
• заделывать дверные проемы в несущей стене;
• переставлять сантехнику;
• застеклять лоджии и балконы.

Как правило, в новостройках изменения касаются лишь устранения дефектов, для которых согласования не требуются.

Долгий кропотливый процесс приведения документов в порядок займет от 2 до 6 месяцев, но в итоге собственник может быть спокоен, что его действия не причинят вред ему лично и окружающим.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7(495)128-69-80
   • Санкт-Петербург и область — +7(812)509-13-65

Перепланировка квартиры

Что называют переустройством, а что – перепланировкой квартиры?

Переустройством жилого помещения называют установку, замену или перенос сантехники, плит, инженерных сетей внутри квартиры, которые требуют внесения изменений в базу данных технического учета объектов недвижимости.

Перепланировкой жилого помещения называют изменение конфигурации (геометрии) квартиры, т.е. снос и возведение стен, перегородок, устройство проемов, арок, увеличение окон, и т.п. внутри и по периметру квартиры.

Все технические изменения, связанные с произведенными переустройством и/или перепланировкой квартиры, должны быть затем отражены в Откроется в новой вкладке.»>Техническом плане квартиры, данные которого используются для кадастрового учета всех объектов недвижимости. То есть новый облик квартиры фиксируется специалистами-техниками БТИ, вносятся изменения в техническую документацию по квартире, после чего эти данные передаются в Кадастровую палату Росреестра для внесения изменений в кадастр и выдачи нового Откроется в новой вкладке.»>Кадастрового паспорта квартиры.

Если же в результате перепланировки изменилась не только конфигурация, но и площадь квартиры, то изменения нужно вносить, помимо перечисленного, еще и в единый реестр прав (ЕГРП) c выдачей нового Откроется в новой вкладке.»>Свидетельства о праве собственности на квартиру.

Порядок проведения законной перепланировки квартиры

При желании переустроить и/или перепланировать квартиру, необходимо сначала заказать «Техническое заключение о возможности перепланировки». Такое заключение могут выдавать только специализированные организации, имеющие допуск к таким видам работ.

Если планируется задействовать несущие конструкции дома, то понадобится заказ Проекта перепланировки, который также выполняется специализированной проектной организацией.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

В Москве для согласования переустройства и/или перепланировки квартиры нужно обращаться в службу «одного окна» территориальных отделений Мосжилинспекции – Откроется в новой вкладке.»>здесь .

На сайте Мосжилинспекции есть информация о том, что можно и что нельзя делать при перепланировках квартиры, когда требуется заказывать Проект перепланировки, а также много другой полезной информации на эту тему, включая типовые проекты перепланировок.

Также можно воспользоваться электронной услугой по согласованию перепланировок на Портале госуслуг г. Москвы — Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Эта услуга предоставляется Многофункциональными центрами (МФЦ). Там же указаны порядок обращения, перечень необходимых документов и сроки предоставления услуги.

Покупка квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой

В сделках с недвижимостью на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке всегда существует риск покупки квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой. Риск заключается в том, что ответственность за это возлагается на текущего собственника квартиры, т.е. на того, кто в данный момент ею владеет.

При обнаружении контролирующими органами (в т.ч. по звонку добродушных соседей) незаконного переустройства и/или перепланировки квартиры, на собственника налагается взыскание и обязанность привести квартиру в исходное состояние. Причем, не имеет значение, кто именно выполнял перепланировку! Другими словами, возможна ситуация, когда прежний собственник (Продавец) сделал самовольную перепланировку, а расплачиваться за незаконные действия придется новому владельцу (Покупателю) квартиры.

Правда, по решению суда иногда допускается оставить квартиру в измененном состоянии, если это не создает угрозы другим жильцам, и не нарушает их интересов (Откроется в новой вкладке.»>п. 4 ст. 29 ЖК РФ). В некоторых случаях допускается узаконить самовольную перепланировку квартиры постфактум, при условии, что несущим конструкциям дома не нанесен ущерб.

В любом случае, покупка квартиры с незаконной перепланировкой вешает на Покупателя дополнительные проблемы. Как в этом случае действовать Покупателю, рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – Откроется в новой вкладке.»>В квартире сделана перепланировка.

Вообще, нормы и правила проведения переустройства и перепланировки квартиры регламентируются в Откроется в новой вкладке.»>Главе 4 ЖК РФ.

Самовольная перепланировка квартир карается штрафом, в соответствии с Откроется в новой вкладке.»>ст.7.21 КоАП РФ. Также допускается принудительное изъятие квартиры у собственника с выплатой ему компенсации (Откроется в новой вкладке.»>п.5 ст. 29 ЖК РФ).

Подробнее о перепланировке квартир можно почитать Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Кроме того, с недавних пор к лицам, не исполняющим решения суда по устранению последствий самовольных перепланировок, стали применяться меры по ограничению их выезда за границу.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).