Ukkaskadgel.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Срок исковой давности по договору дарения квартиры

Оспаривание договора дарения квартиры

Возможно ли признать в суде сделку оформления договора дарения недействительной (срок давности пять лет), если есть подтверждение того, что даритель на момент подписания доверенности на совершение действий с его имуществом находился в психиатрической больнице? Договор дарения был подписан под психологическим давлением и с условием, что даритель в обмен на договор дарения квартиры родственнице не возвращается в лечебное учреждение, а будет оформлен на постоянное проживание в пансионат для пожилых людей.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам установлены в ст. 181 Гражданского кодекса РФ.

На основании п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 182 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, исходя из обстоятельств заключения сделки (договора) срок исковой давности по ее недействительности может составлять от 1 года до 10 лет.

Согласно п. 1 ст. 199 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ).

Соответственно, обратиться в суд за защитой своих прав можно независимо от истечения срока исковой давности.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 3 ст. 179 Гражданского кодекса РФ).

В изложенной ситуации, если была кабальная сделка, потерпевший (даритель) имеет право обратиться в суд за защитой своих прав с требованием о признании договора дарения недействительным.

Вы также можете прочитать подробную статью о том, что собой представляет договор дарения и как отменить дарственную.

Оспаривание дарения

Возможность оспорить дарение предусмотрено законодательством Российской Федерации. Оспаривание такой сделки — процедура достаточно сложная и имеющая свои особенности. Во время ее проведения необходимо учитывать следующее:

  • дарение может быть оспорено путем подачи искового заявления с судебную инстанцию;
  • для оспаривания установлен срок исковой давности, в зависимости от обстоятельств период такого срока составляет от 1 года до 3 лет (ст. 181 ГК РФ) (Гражданского кодекса Российской Федерации);
  • необходимо наличие оснований оспаривания, а также доказательств, подтверждающих такие основания.

Обращение в судебную инстанцию с целью оспаривания дарения оправдано лишь в тех случаях, когда действительно существенно нарушены нормы законодательства. В противном случае судебные тяжбы ведут только к затратам финансового характера и потере времени.

Основания для оспаривания договора дарения

Основания для оспаривания дарения должны быть существенными. Далеко не всегда заинтересованные лица, считающие, что их интересы нарушены такой сделкой, имеют права или основания для того, чтобы её оспорить. Дарение может быть оспорено в случаях когда:

  • нарушены условия или предмет сделки (например, в договоре указано условие о передаче предмета в дар только после смерти дарителя — п. 3 ст. 572 ГК РФ);
  • не соблюдены форма и порядок заключения сделки (например, передача недвижимого имущества не зарегистрирована в соответствии с законодательством — п. 3 ст. 574 ГК РФ);
  • у дарителя отсутствует право предавать в дар данный предмет (например, согласно законодательству, дарить от имени малолетних лиц запрещено — п. 1 ст. 575 ГК РФ);
  • у одаряемого отсутствует право принимать дар (законодательством ограничена возможность принятия подарков лицами, которые являются государственными и муниципальными служащими и пр. — п. 2 ст. 575 ГК РФ);
  • дарение является притворной или мнимой сделкой (обычно такие сделки заключаются для того, чтобы прикрыть другую сделку — ст. 170 ГК РФ);
  • введение дарителя в заблуждение о существе сделки (непонимание дарителя о том, какие последствия могут иметь место быть для него);
  • сделка совершена недееспособным лицом или лицом, находившимся в момент заключения сделки невменяемым или т.п. (при наличии соответствующих доказательств — ст. 171 ГК РФ);
  • сделка осуществлена лицом не добровольно (например, под угрозой, принуждением или иными обстоятельствами);
  • после заключения сделки, одаряемый покушался на жизнь и здоровье, как самого дарителя, так и семьи или родственников дарителя (ст. 1 ст. 578 ГК РФ);
  • при банкротстве или преддверии банкротства дарителя (п. 3 ст. 578 ГК РФ);
  • одаряемый недостойно обращается с даром (если действия одаряемого могут привести дар к утрате или создать такую угрозу — п. 2 ст. 578 ГК РФ);
  • даритель пережил одаряемого (и такое условие было указано в договоре — п. 4 ст. 578 ГК РФ);
  • отсутствует согласие супруга дарителя на осуществление сделки.

При наличие оснований, можно попытаться оспорить дарение, однако необходимо предоставить доказательства. Но даже наличие оснований и доказательств не всегда гарантирует победу в суде.

Исковое заявление об оспаривании договора дарения

Исковое заявление должно быть оформлено надлежащим образом. Составление заявления следует поручить специалисту (юристу или адвокату), так как необходимо в тексте документа правильно изложить позицию истца, ссылки на законодательные и нормативные акты, а также сформировать доказательную базу.

При написании иска, в документе обязательно должны быть указаны:

  • данные сторон спора и их местонахождение или адреса;
  • предмет и суть спора;
  • основания и доказательства;
  • список прилагаемых документов;
  • дата и подпись заявителя (или его представителя).

Заявление подается в судебную инстанцию в нескольких экземплярах (в зависимости от количества сторон по делу). Сотрудник суда ставит отметку о принятии заявления на одном экземпляре и отдает истцу.

Срок оспаривания дарения

Для оспаривания дарения законодательством (ст. 181 ГК РФ) установлены определенные сроки, в течение которых представляется возможность истцу подать соответствующее заявление в судебную инстанцию. В зависимости от ситуаций и обстоятельств, сроки оспаривания могут отличаться:

  • срок исковой давности 3 года: о применении последствий недействительной сделки или о признании сделки недействительной (срок начинается со дня исполнения договора или со дня, когда истец узнал о начале исполнения такой сделки);
  • срок исковой давности 1 год: о признании оспоримой сделки недействительной или о применении последствий ее недействительности (срок начинается, когда лицо было освобождено от угроз или иных действий — если дарение было совершено под принуждением и пр. или со дня, когда истец узнал об обстоятельствах, позволяющих признать дарение недействительным).

Срок исковой давности может быть увеличен по заявлению истца, но при наличии существенных обстоятельств пропуска данного срока.

Оспаривание дарения после смерти дарителя

Возникают ситуации, когда наследники узнают, что наследодатель еще при жизни передал свое имущество в дар одному из родственников или же совершенно постороннему лицу. Наследники в этом случае лишаются права на такое имущество. Но иногда имеется возможность оспорить дарения, по основаниям, предусмотренным законом. При этом существуют определенные особенности для оспаривания дарения:

  • срок давности в этом случае составляет 3 года;
  • истец не знал или не должен был знать о сделке в период, когда даритель был жив.

В противном случае оспорить такую сделку практически невозможно. В суде потребуется доказывать не только основания, но и неведение истца в период, жизни дарителя.

Оспаривание дарения квартиры

Дарение квартиры имеет свои особенности, несоблюдение которых может повлечь утрату права на дар в случае оспаривания такой сделки. Так, сделку дарения квартиры можно оспорить по следующим основаниям:

  • передача недвижимости не прошла государственную регистрацию;
  • недееспособность дарителя в момент оформления сделки;
  • запрещение дарения;
  • возможность утраты квартиры или наличие такой угрозы ввиду действий одаряемого;
  • покушение одаряемым на жизнь и здоровье дарителя либо семьи дарителя или родственников дарителя;
  • прочим основаниям.

Оспорить можно не только дарение квартиры, но и дарение доли квартиры. Основания для этого аналогичные основаниям для оспаривания дарения квартиры.

Истец указал, что при совершении сделки его отец не понимал значения своих действий и задолго до заключения сделки находился на учете в психологическом диспансере. Истец предоставил в суд доказательства о нахождении его отца на учете и лечении.

Читать еще:  Договор материальной ответственности с кем заключается образец

Ответчик — Дмитрий, возражал против иска, просил суд отказать истцу в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что на момент заключения сделки нотариус, который данную сделку фиксировал (удостоверял) должен был проверить дееспособность лиц, совершающих эту сделку.

Суд, руководствуясь законодательством Российской Федерации с учетом доказательной базой, предоставленной сторонами, удовлетворил требования Алексея (истца), признал договор недействительным.

Судебная практика оспаривания дарения

Судебная практика по делам об оспаривании договоров дарения не однозначна. Суды руководствуются действующими законодательными нормами, а также позициями и разъяснениями судов высших инстанций. Основными документами, которыми судебные инстанции руководствуются и на которые опираются, при принятии решений по делам об оспаривании сделок дарения являются:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации;
  • Определения Президиума Верховного суда Российской Федерации;
  • Обзор судебной практики по данным делам.

Однако решающим фактором, влияющим на выносимое судом решение, является доказательная база, предоставленная сторонами при оспаривании таких сделок.

Заключение

  • иметь основания для оспаривания сделки (при отсутствии оснований бессмысленно оспаривать сделку, так как одного желаний истца не достаточно, для того, чтобы суд признал сделку недействительной или ничтожной);
  • правильно сформировать позицию и подготовить доказательную базу (это необходимо для защиты своих интересов в суде и доказывании, чем именно сделка ущемляет или нарушает права истца);
  • не пропустить сроки давности (в зависимости от обстоятельств срок давности составляет от 1 года до 3 лет, однако срок давности может быть увеличен в судебном порядке по заявлению истца, но при наличие особых обстоятельств).

Процедура оспаривания дарения в различных ситуациях и при различных обстоятельствах отличается. Дарение может быть оспорено как при жизни дарителя, так и после его смерти.

Признание договора дарения недействительным

Давайте сперва разберемся с термином «дарственная» или «договор дарения». Как вы могли догадаться, это одно и то же. В простонародье дарственной называют именно договор дарения. Так же разберемся, что такое «оспорить», «отменить» и что такое признание договора дарения недействительным. Одно ли это и тоже и какая между этими терминами разница.Чаще всего в Украине у нотариусов заключаются договора дарения денег, квартир, домов и другой недвижимости.

Если вас интересует вопрос стоимости оформления дарственной, то следует обратиться лично с конкретной ситуацией, так как вопрос цены зависит от стоимости объекта дарения и особенностей приобретения объекта нынешним собственником.

Статья 717 Гражданского кодекса Украины говорит о том, что по договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) безвозмездно имущество (дар) в собственность.

Подарить что-либо без согласия одаряемого невозможно, обязательно нужна его воля, так как законодательством Украины предусмотрено правило: собственность обязывает. Как минимум, содержать эту собственность и владеть ею, не нарушая права и свободы третьих лиц.

  1. Расторжение дарственной
  2. Недействительность дарственной в Украине
  3. Срок давности и процедура оспаривания

Расторжение дарственной

Расторгнуть договор дарения можно в течение 1 года со дня заключения договора и только при определенных условиях, предусмотренных статьей 727 Гражданского кодекса Украины.

Следует отметить, что «расторжение договора» (отмена) и «признание договора недействительным» (оспаривание) это совершенно разные явления. И для признания договора недействительным действует общий срок исковой давности – три года с момента, когда лицо узнало либо должно было узнать о нарушении его права.

В Украине судебная практика по поводу применения сроков исковой давности меняется от решения к решению, поэтому разбираться в каждом конкретном случае нужно индивидуально.

При этом, стоит отметить, что суд по своей инициативе не имеет права применять срок исковой давности. Вопрос о сроках давности может разрешаться судом в совещательной комнате только по ходатайству ответчика.

Что касается вопросов по поводу «оспорить, отменить», то статьей 727 Гражданского кодекса Украины предусмотрены следующие основания для расторжения договора по требованию дарителя. Ознакомиться с этими основаниями вы можете, открыв Гражданский кодекс и прочтя вышеуказанную статью, цитировать основания в данном материале мы не будем. Отметим лишь, что все основания связанны с «недостойным» поведением одаряемого и инициируются дарителем.

Недействительность дарственной в Украине

Общие основания признания недействительности сделок (дарения в том числе):

  • неправильно составленный или оформленный с нарушением процедуры договор дарения. Неправильность подразумевает под собой оформление договора с нарушениями требований, предъявленных типовым договором дарения;
  • договор дарения, оформленный в простой письменной форме без нотариального заверения, считается недействительным изначально: в таком случае у сторон не возникает ни прав, ни обязанностей. Сделки фактически нет;
  • даритель совершал дарение, будучи признанным в судебном порядке недееспособным или ограниченно дееспособным. Дарственная оспаривается;
  • сделка, совершенная дееспособным гражданином в момент, когда он не осознавал значение совершаемых действий и (или) не мог контролировать их. Оспорить такую сделку в судебном порядке может сам даритель, а в случае его кончины — его преемники; дарственная подписана путем введения дарителя в обман либо с применением к нему физического или психического давления. В любом случае сделка считается недействительной, а сторона, совершившая такие действия, несет уголовную ответственность;
  • мнимые и притворные сделки. Чаще всего оформляются либо с целью бездействия (сделка для вида, только в документах) либо в случае, когда под видом одной сделки свершается совершенно другая. Например, фактически произошла купля-продажа, а по документам — дарение;
  • сделка совершенная малолетним или несовершеннолетним человеком, не согласованная с родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), в судебном порядке оспаривается и признается недействительной.

Срок давности и процедура оспаривания

К требованиям о расторжении договора дарения установлен сокращенный срок исковой давности — 1 год. Общий срок составляет 3 года. Исчисление срока исковой давности возникает с того самого дня, когда даритель узнал или мог узнать о наступлении обстоятельств, которые дают право обжаловать договор. В отдельных случаях закон может увеличить сроки исковой давности по таким делам.

Здесь следует различать понятие расторжения договора дарения (применяется годичный срок) и признание недействительности договора дарения (по общему правилу 3 года срок исковой давности). Истец подает исковое заявление о признании сделки дарения недействительной в суд по месту нахождения имущества или, в случае оспаривания неимущественных прав, по месту жительства ответчика. В исковом заявлении указываются все обстоятельства дела. В секретариате суда обязаны предоставить образец для написания заявления.

К заявлению прикладываются документы, необходимые для принятия объективного решения по делу: копия паспорта и ИНН истца, копия договора дарения, квитанция об оплате судебных издержек и при необходимости дополнительные документы, подтверждающие или опровергающие те или иные факты.

Суд рассматривает дело в рабочем порядке и принимает решение в зависимости от обстоятельств дела. В любом рассматриваемом спорном вопросе всегда важен временной фактор, чем больше промежуток времени прошел с момента заключения дарственной, тем меньше шансов признать его недействительным, но в конечном итоге все зависит от конкретной ситуации.

«Квартирный вопрос только испортил их», Е.Левкович, «Казахстанская правда», 21.08.2020 г.

Могла ли Раушан Орымбаева когда-нибудь подумать, что в почтенном возрасте в буквальном смысле останется на улице? Да еще и по вине родного человека? Вряд ли. Но в жизни, как оказалось, всякое бывает…

Свои люди – сочтемся

Все началось в 2016 году, когда Раушан Орымбаева решила подарить свою квартиру в южном мегаполисе внучке Малике Шакарим. Решила, кстати, с подачи мамы девочки – своей дочери Жаннат Орынбаевой.

В присутствии нотариуса Айгуль Естаулетовой был оформлен договор дарения, который, как того требует закон, зарегистрировали в уполномоченном органе. Квартира, расположенная в Бостандыкском районе, перешла в собственность внучки. Единственное, о чем попросила бабушка взамен щедрому подарку, – сохранить за ней право проживать в дареных квадратных метрах вместе с супругом вплоть до своей кончины – идти им больше некуда, на что получила полное согласие. Со своей стороны дочь Жаннат обещала участвовать в личных расходах родителей и оплачивать комус­луги. Условия были оговорены исключительно в устной форме. Обе стороны, казалось, остались довольны подобным раскладом.

Еще через год достигшая совершеннолетия Малика, имея полное право распоряжаться алматинской жилплощадью, подарила своей матери Жаннат половину квартиры. Сделку, к слову, оформляла все та же нотариус Айгуль Естаулетова. Теперь по документам владельцев стало двое, но это не привнесло каких-либо изменений в привычный уклад: в квартире по-прежнему проживала пожилая пара.

Но уже к тому времени в отношениях между старшим поколением и новыми владелицами квартиры наметился холодок, который постепенно перерос в откровенную вражду: в январе 2019 года дочь Жаннат без ведома родителей поменяла в дареной квартире замки на входной двери и фактически выгнала мать и отца на улицу.

Выбора у Раушан Вайхановны не осталось: летом 2019 года она обратилась в суд с целью признания сделки недействительной.

Только вот Бостандыкский районный суд города Алматы отказал Раушан Орымбаевой в удовлетворении иска, мотивируя его необоснованностью и отсутствием доказательств, подтверж­дающих недействительность сделок, а также пропуском истцом срока исковой давности. В частности, судья указала на то, что дарение было произведено на добровольной основе, а в самом договоре условий, на которые ссылалась истец, не значилось – заключены ведь они были в устной форме. Стало быть, доказать притворный характер дарения (договор, заключенный с нарушающим безвозмездность условием, то есть каким-либо встречным обязательством или представлением одаряемого в пользу дарителя, например, взамен подарка – деньги или уход) невозможно.

Читать еще:  Как получить справку о зарплате через госуслуги

Не помогли даже показания свидетелей, подтвердивших, что фактически собственником квартиры по-прежнему является Раушан Вайхановна, постоянно в ней проживающая и продолжаю­щая нести финансовое бремя за все связанные с жилплощадью траты.

Раушан Орымбаева попыталась доказать, что Малика фактически квартиру в дар не принимала – не жила в ней, не платила. Но и тут доводы остались без внимания: суд сослался на отсутствующий письменный отказ от дара со стороны внучки Малики.

Тогда Раушан Орымбаева подала на апелляцию, но судебная коллегия по гражданским делам Алматинского городского суда поддержала доводы районного суда и постановила: в удовлетворении иска отказать…

Без доброй воли и не даром

Оставшаяся без крыши над головой женщина решила идти до конца и обратилась в Верховный суд Республики Казахстан. В своем ходатайстве Раушан Орымбае­ва просила отменить состоявшиеся по делу судебные акты и вынести новое решение об удовлетворении иска, указывая, что судами неправильно определен и выяснен круг обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушены нормы процессуального и материального права: поскольку внучка Малика в установленном порядке не приняла спорную квартиру в дар, никогда в ней не проживала, договор дарения был заключен для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимая сделка), а также заключен под условием. Просила признать оспариваемые сделки недействительными.

На ходатайство тут же возникли возражения со стороны Жаннат Орынбаевой и нотариуса Айгуль Естаулетовой: женщины просили оставить судебные акты без изменения.

Заслушав пояснения истца и ее представителя, поддержавших доводы ходатайства, возражения ответчиков против доводов ходатайства, исследовав материалы гражданского дела и изучив доводы ходатайства и возражений, судебная коллегия Верховного суда пришла к следую­щим выводам.

По мнению коллегии, указанные выводы местных судов противоречат материалам дела, будучи основанными на неправильном применении норм материального и процессуального права. Так, в силу нормы статьи 147 Гражданского кодекса Рес­публики Казахстан сделками признаются действия граждан и юридических лиц, совершаемые при свободном волеизъявлении его участников, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из содержания пункта 1 статьи 506 ГК РК (в редакции на момент заключения истцом сделки) следует, что по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 160 настоящего кодекса.

Согласно пункту 20 нормативного постановления Верховного суда РК от 7 июля 2016 года «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности», в соответствии с пунктом 1 статьи 160 ГК, мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения вызвать юридические последствия, недействительна. Отсутствие воли сторон по сделке на наступление определенных юридических последствий, которое может подтверждаться наличием или отсутствием определенных действий (бездействия) сторон и другими доказательствами по делу (к примеру, отсутствие передачи имущества), влечет недействительность (ничтожность) мнимых сделок.

Материалами дела также установлено, что договор дарения сторонами исполнен не был – недвижимое имущество оставалось во владении и пользовании Раушан Орымбаевой, которая как до, так и после заключения договора продолжала проживать в подаренной квартире, неся бремя ее содержания.

Внучка же Малика с момента заключения договора во владение имуществом не вступала, в спорной квартире не проживала и не была зарегистрирована, с требованием к истцу об освобож­дении жилища для реализации защиты прав собственности по владению и пользованию недвижимым имуществом не обращалась. Эти обстоятельства полностью подтверждают доводы истца о мнимости зак­люченного договора дарения, поскольку стороны не имели намерений придать значение этой сделке, вызвать юридичес­кие последствия, указанные в договоре, и свидетельствуют о наличии оснований для признания сделки недействительной.

Ответчик Жаннат Орынбаева также не смогла доказать желание своей матери на передачу спорной квартиры в собственность внучки и уж тем более желание ее освободить как можно скорее. Более того, Жаннат и не скрывала, что договор дарения был заключен по ее инициативе и предложению для последующей продажи недвижимого имущест­ва с целью оплатить обучение дочери Малики в иностранном университете.

Кроме того, из буквального смысла статьи 506 ГК РК следует, что договор может признаваться дарением, если имущество передается одаряемому безвозмездно, без получения за него какой-либо платы или иного встречного обязательства. Вместе с тем из пояснений истца коллегия усмотрела наличие встречного обязательства – о сохранении права проживания дарителя в спорной квартире и пользования жилищем плюс материальное обеспечение со стороны ответчика, а это прямое свидетельство о возмездном характере сделки.

Отсюда следует, что при заключении договора дарения Рау­шан Орымбаева не собиралась лишаться своей собственности при жизни и не преследовала цели фактического отчуждения спорного имущества. Передача же объекта недвижимости в дар внучке была поставлена в зависимость от сохранения права проживания дарителя в отчуждаемом имуществе и оказания истцу материальной помощи.

Следовательно, действительная воля сторон в оспариваемом договоре дарения не соответствовала цели этого договора, о чем свидетельствует проживание истца в спорной квартире после заключения сделки, неисполнение договора путем передачи объекта недвижимости в фактическое владение одаряемой.

Таким образом, вопреки требованиям статьи 506 ГК РК оспариваемый договор дарения носит возмездный характер и содержит встречное обязательство ответчика. Посему такой договор нельзя квалифицировать как дарение, и к нему подлежит применение правила о недействительности сделки.

Что касается о якобы истекшем сроке исковой давности, то в силу пункта 1 статьи 180 ГК РК течение срока исковой давности начинает­ся со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права. Как установлено по делу, Раушан Орымбаевой о нарушении своих прав стало известно 18 января 2019 года, когда Жаннат Орынбаева сменила замки. А значит, истцом срок исковой давнос­ти по заявленному требованию не пропущен.

С учетом всех обстоятельств судебная коллегия пришла к выводу, что судебные акты подлежат отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска Раушан Орымбаевой. Оба договора были признанны недействительными, и полновластной хозяйкой квартиры вновь стала Раушан Орымбаева.

Риски при покупке квартиры с историей

Ко мне обратилась клиентка с просьбой подобрать ей квартиру в Москве. Я показал ей несколько вариантов, и по разным причинам они ей не подошли. Мы продолжили поиски, и пару дней назад она сказала, что сама нашла квартиру, внесла за нее задаток, попросив меня проверить юридическую чистоту квартиры и сопроводить сделку.

Я связался с продавцом, чтобы запросить документы на квартиру для проверки. Хозяйка в ответ стала торопливо объяснять, что с квартирой все в порядке.

Разберем данную ситуацию подробнее.

«С квартирой все в порядке, часть принадлежит ребенку (она была ему подарена), часть перешла по наследству», – сказала мне хозяйка, и это подтвердилось документально. Но многие клиенты (не все), обращаясь ко мне при покупке квартиры, сразу ставят условия, чтобы в истории квартиры не было сделок дарения, не было наследства и чтобы собственником не был несовершеннолетний. А тут сразу три «удовольствия» в одном. Какие в данной ситуации могут быть риски?

Квартиру покупали в 1997 г. на троих: папа, мама, дочь. В 2004 г. папа умирает, и его доля переходит по наследству дочери и супруге. Дочь пишет отказ от своей доли наследства в пользу матери, и та становится собственником 2/3 квартиры. В 2010 г. она дарит свои 2/3 внуку, который и является их собственником на сегодняшний день, а 1/3 квартиры так и принадлежит ее дочери, маме ее внука, с 1997 г.

Несовершеннолетний собственник

Почему клиенты не хотят покупать квартиру, собственник которой – несовершеннолетний? Чтобы продать собственность несовершеннолетнего, нужно получить согласие органов опеки и попечительства. А для этого нужно туда предоставить немаленький пакет документов как на продаваемую квартиру, так и на приобретаемую для несовершеннолетнего жилплощадь. Хотя это проблемы продавца, но процесс долгий, и порой трудно предсказать, сколько времени понадобится для получения согласия опеки. А иногда можно получить и отказ. В результате – потерянное время и отмена сделки.

Читать еще:  Статья 50 Регистрация коллективного договора соглашения

А главная трудность в том, что несовершеннолетнему приобретается квартира, и задача, а также обязанность покупателя – проверить юридическую чистоту той квартиры! Ведь если та сделка будет оспорена, и несовершеннолетний останется без жилья, то высока вероятность, что родители (как законные представители ребенка) захотят оспорить и сделку по продаже своей квартиры (ведь ребенок остается без крыши над головой) и будут просить суд вернуть стороны в первоначальное положение (в гражданском праве это называется реституция). Поэтому многие клиенты просто отказываются от покупки квартиры, собственник которой – несовершеннолетний.

Дарение
Что касается дарения. Бабушка подарила внуку в 2010 г. свои 2/3 квартиры. Я стал выяснять подробности сделки, и оказалось, что это единственное ее жилье. Сама бабушка пенсионного возраста, прописана в этой квартире, и где гарантии, что она вдруг, оставшись без жилья, не заявит после продажи квартиры, что не понимала значения своих действий при дарении, или же существенно заблуждалась при дарении, или подарила под влиянием обмана (ст. 177, 178, 179 ГК РФ), или не подаст в суд иск по ст. 578 ГК РФ «Отмена дарения». Например, согласно п. 2 данной статьи: «Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты». А в судебной практике как раз и считается, что если даритель подарил единственную квартиру, а одаряемый ее продает, то у дарителя есть все шансы через суд оспорить дарственную. Вот поэтому многие клиенты и не хотят покупать квартиры, в истории которых фигурировали договоры дарения.

Наследство
Относительно наследства все еще хуже. Ведь может выясниться, что кто-то из родственников «забыл вступить в наследство» и по прошествии нескольких лет решил восстановить право на наследство в порядке статьи 1155 ГК РФ «Принятие наследства по истечении установленного срока»: «По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».

Может быть, кто-то из наследников жил за границей и узнал только сейчас, что открылось наследство. Или же объявился какой-нибудь внебрачный сын или дочь и теперь претендует на наследство отца. Случаи бывают всякие. Поэтому квартиры с наследством в моей практике клиенты даже чаще отказываются покупать, чем квартиры с дарением. Часто можно услышать от продавцов: «Ничего страшного, все сделки (дарение, наследство) происходили в рамках одной семьи». Но мне как адвокату много раз приходилось участвовать в судебных спорах о подобных делах «в рамках одной семьи», и такие сделки благополучно оспаривались и оспариваются в судах.

Я не говорю, что нужно сразу отказываться от покупки квартиры с историей, в которой есть наследство, дарение или несовершеннолетний собственник, но многие мои клиенты не хотят связываться с такими сделками. Покупать квартиру в таких случаях в принципе можно, но нужно обязательно досконально проверять все документы.

Срок исковой давности
Некоторые специалисты, юристы-теоретики скажут: а как же срок давности по оспариванию дарственной и наследства, ведь дарственная была в 2010 г., а вступление в наследство – вообще в 2004 г., и уже прошли все сроки исковой давности, в том числе и общий срок в три года! Действительно, ст. 196 ГК РФ устанавливает общий срок исковой давности в три года:

«Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса».

Статья 200. Начало течения срока исковой давности
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства».

Но по признанию сделок недействительными (уважаемые теоретики!), по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности срок исковой давности составляет один год, а по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) срок составляет три года (ст. 181 ГК РФ). А тем более срок давности, по общему правилу, начинает исчисляться со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ

«Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (Пункт 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ.)

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной».

И чтобы до конца разобраться со сроками исковой давности, нужно еще почитать ст. 202 Гражданского кодекса РФ.

«Статья 202. Приостановление течения срока исковой давности
1. Течение срока исковой давности приостанавливается:

1) если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила);

2) если истец или ответчик находится в составе Вооруженных Сил Российской Федерации, переведенных на военное положение;

3) в силу установленной на основании закона Правительством Российской Федерации отсрочки исполнения обязательств (мораторий);

4) в силу приостановления действия закона или иного правового акта, регулирующих соответствующее отношение.

2. Течение срока исковой давности приостанавливается при условии, что указанные в пункте 1 настоящей статьи обстоятельства возникли или продолжали существовать в последние шесть месяцев срока исковой давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев, в течение срока исковой давности.

3. Если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т. п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

4. Со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается. Остающаяся часть срока исковой давности, если она составляет менее шести месяцев, удлиняется до шести месяцев, а если срок исковой давности равен шести месяцам или менее шести месяцев, до срока исковой давности».

Таким образом, сроки исковой давности могут быть приостановлены по основаниям, указанным в ст. 202 ГК РФ. Наконец не нужно забывать про ст. 205 ГК РФ:

«Статья 205. Восстановление срока исковой давности
В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т. п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев – в течение срока давности».

Как мы видим, покупка квартиры с историей, где были дарение, наследство, несовершеннолетний собственник, сопряжена с большими рисками.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector