Покупка земель сельхозназначения и особенности составления договора

Управление Федеральной Службы
по ветеринарному и фитосанитарному надзору
по Томской области
(Россельхознадзор)

• Главная /
• Новости РСН /
• Что делать, если нет возможности обрабатывать земли сельскохозяйственного назначения, либо отсутствует необходимость в земельном участке?

Что делать, если нет возможности обрабатывать земли сельскохозяйственного назначения, либо отсутствует необходимость в земельном участке?

Как показывает практика Управления Россельхознадзора по Томской области (далее – Управление), значительная часть правонарушений на землях сельскохозяйственного назначения связана с фактом неиспользования таких земель. Чаще всего при проведении проверок именно граждане (собственники) привлекаются к административной ответственности по ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ (неиспользование земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности).

Большинство граждан на территории Томской области получили безвозмездно земельные участки сельскохозяйственного назначения от бывших колхозов, либо покупали земли сельскохозяйственного назначения в связи с их незначительной стоимостью как вложение средств. Как правило, именно такие земельные участки зарастают сорной и древесно-кустарниковой растительностью. Неиспользование земель сельскохозяйственного назначения зачастую происходит из-за отсутствия технической и финансовой возможности. Однако это не является основанием для неисполнения своих обязанностей по использованию земель сельскохозяйственного назначения.

Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков прописаны в статье 42 Земельного кодекса РФ.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности;

не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

не препятствовать организации — собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий, возникших на них аварий, катастроф;

выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

По результатам проведенных Управлением проверок за 9 месяцев 2018 года выявлено 318 нарушений на общей площади более 4 тыс. га. Выдано 277 предписаний об устранении правонарушений.

Наибольшее количество правонарушений (83,9%) установлено по части 2 статьи 8.8 КоАП РФ (неиспользование земельного участка), а также по части 2 статьи 8.7 КоАП РФ (невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращение других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель).

Самой распространенной мерой правового регулирования по-прежнему остаются административные штрафы, которые достаточно высоки.

У собственников земельных участков часто возникает вопрос, что делать, если нет технической, финансовой возможности обрабатывать земли сельскохозяйственного назначения, либо отсутствует необходимость в земельном участке сельскохозяйственного назначения?

1. Передать в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Техническая возможность обрабатывать земельные участки сельскохозяйственного назначения есть у сельхозпроизводителей. Узнать сельхозпроизводителей на территории Томской области можно по адресу: http://catalog.agro.tomsk.ru/. Передав в аренду свой земельный участок, вы решите вопрос с использованием и останетесь собственником такого участка. Безусловно, привлекательность земельного участка сельскохозяйственного назначения для аренды зависит от его расположения и доступности подъездных путей.

2. Продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Законом Томской области от 13.10.2003 № 135-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Томской области». При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, принадлежит муниципальному району (городскому округу) по месту нахождения земельного участка.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме орган местного самоуправления муниципального района (городского округа) по месту нахождения земельного участка о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

В случае если муниципальный район (городской округ) по месту нахождения земельного участка откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

3. Отказ от земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Достаточно крайняя мера, возможна в случае отсутствия необходимости в земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения.

Отказ от права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется путем подачи заявления в многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения прекращается с даты государственной регистрации прекращения права в органах осуществляющих государственную регистрацию прав.

Особенности заключения договора аренды, купли-продажи долей в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Покупка земель сельхозназначения и особенности составления договора

Статья 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает преимущественное право покупки участка субъектом РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованием, на территории которого такой участок находится, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец участка обязан письменно известить высший (именно высший) исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать участок с указанием следующих сведений:

2) размера участка;

3) местоположения участка;

4) срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет по купле-продаже.

Перечень таких сведений, установленных абзацем первым пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, исчерпывающий. Они же представляют собой существенные условия возможного будущего договора купли-продажи участка. Однако кроме них в извещении необходимо указание также на кадастровый номер участка и данных о продавце. Желательно приложить ксерокопию документа о праве собственности продавца на продаваемый им участок.

Ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не допускает извещение посредством направления проекта договора купли-продажи и даже не использует слово «договор». Тем самым подчеркивается, что договор купли-продажи участка как объекта недвижимости регулируется ГК РФ.

В некоторых субъектах РФ приняты нормативные акты о порядке реализации преимущественного права покупки участков с утверждением формы извещения о такой продаже. В таких субъектах РФ нужно направлять извещение по утвержденной форме. Если в субъекте РФ она не утверждена, то можно направить извещение с указанием необходимых сведений в произвольной письменной форме.

Абзац второй пункта 2 статьи 8 Закона допускает известить о намерении продать участок либо под расписку, либо заказным письмом с уведомлением о вручении. Но чтобы доказать, что извещение действительно делалось, необходимо, чтобы в расписке либо уведомлении о вручении содержались сведения об этом. При их отсутствии, отказе от преимущественного права покупки, продаже участка третьему лицу и оспаривании такой сделки доказать, что извещение делалось, будет затруднительно. Можно подстраховаться и в один день с вручением извещения опубликовать его аналог в соответствующей газете субъекта РФ: это не предусмотрено статьей 8 Закона, но и не является ее нарушением.

Цена продаваемого участка определяется исключительно по усмотрению продавца, то есть является рыночной. Продавец не обязан назначать цену участка в зависимости от его кадастровой стоимости. Цену участка нужно указать в рублях и покупателю уплатить ее в полном размере (в том числе в случаях поэтапной оплаты) до окончания максимального срока расчетов по этой сделке.

Размер участка определяется в общепринятых для земельных участков величинах — гектарах или квадратных метрах (не в балло-гектарах).

Местоположение участка определяется описательно с указанием на нахождение его в субъекте РФ, муниципальном образовании, направления от ближайшего населенного пункта и расстояния до него (например, «в 5 км на северо-восток от деревни. «), но вряд ли возможно без приложения кадастрового плана (паспорта) участка с его кадастровым номером.

Расчет по сделке возможен не на основании извещения, а в соответствии с договором купли-продажи участка. Поскольку максимальный срок расчетов осуществляется по сделке, расчет должен быть произведен в пределах 90 дней после заключения договора как вида сделки, а не в пределах 90 дней со дня получения извещения о продаже участка публичным образованием либо со дня ответа на такое извещение. Поскольку переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, без которой эта сделка ничтожна (статьи 131 (пункт 1), 164 (пункт 1), 165 (пункт 1) и 551 (пункт 1) ГК РФ), 90 дней отсчитываются от дня такой регистрации.

В статье 8 Закона имеются в виду календарные (рабочие и нерабочие) дни исходя из главы 11 ГК РФ «Исчисление сроков».

Извещение, предусмотренное статьей 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, является офертой.

Согласно статье 435 ГК РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной. Положения статьи 435 ГК РФ означают, что собственник участка, направивший извещение о его продаже, может передумать продавать участок и «перехватить» извещение только до момента простановки на нем штампа с датой и входящим номером в канцелярии высшего органа государственной власти субъекта РФ или соответствующего органа местного самоуправления.

Публичное образование может выразить согласие на покупку участка только письменным извещением в адрес продавца. Такое извещение является акцептом, который согласно пункту 1 статьи 438 ГК РФ должен быть безоговорочным. Другими словами, встречные условия о купле-продаже участка (например, о цене, прекращении залога участка и др.) продавец участка может не принимать.

Если субъект РФ или муниципальное образование известило продавца об отказе от преимущественного права покупки участка либо не известило в той же форме, что и продавец, о намерении купить в течение 30 дней со дня поступления извещения продавца, то продавец вправе продать участок третьему лицу при соблюдении следующих условий:

1) цена участка должна быть не ниже предложенной публичному образованию. Она может быть либо такой же, либо более высокой;

2) продать участок можно в течение года после отказа публичного образования от преимущественного права покупки. Если публичное образование не известило продавца о намерении купить участок, то продать его третьему лицу допускается в течение 13 месяцев со дня получения публичным образованием извещения продавца;

3) продать участок можно лицу, имеющему право его приобрести. Не имеют права приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения:

— иностранцы (ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);

— лица, у которых приобретение участка приведет к превышению установленного законом субъекта РФ максимального размера общей площади с/х угодий, которые могут находиться в собственности одного лица (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);

— иные лица в соответствии с законодательством.

При намерении продать участок по цене ниже заявленной публичному образованию продавец обязан вновь соблюсти его преимущественное право покупки, направив новое извещение о продаже участка.

Согласно п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, «сделка по продаже участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна».

В соответствии со статьями 166 и 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом; требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе; недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке в натуре, а если в натуре невозможно — в деньгах. В то же время, согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Таким образом, если продавец продал участок третьему лицу, а затем было установлено нарушение преимущественного права покупки публичного образования, то третье лицо не может быть лишено права собственности на такой участок либо быть обязано возместить его стоимость публичному образованию либо продавцу, если оно является добросовестным приобретателем. То же относится к каждому последующему приобретателю (собственнику) участка. Такой вывод следует из толкования положений ГК РФ, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П. Поэтому в интересах покупателя потребовать от продавца участка доказательства соблюдения продавцом преимущественного права покупки участка публичным образованием.

Покупка земель сельхозназначения и особенности составления договора

Как прокомментировал член Правительства Новосибирской области – руководитель департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области Роман Шилохвостов, согласно ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается.

На практике нередки ситуации, когда в адрес Правительства Новосибирской области поступает уведомление о продаже земельного участка по цене, заведомо ниже рыночной стоимости земельного участка (в том числе ниже кадастровой стоимости). Это делается в целях уклонения от уплаты налогов, поскольку в том случае, если уполномоченный орган откажется от покупки земельного участка, данный участок будет отчужден другому лицу с указанием в договоре купли-продажи данной цены, но, как правило, в таких случаях большая часть суммы по сделке проводится неофициально. При этом, в случае получения согласия уполномоченного органа на заключение сделки на условиях, указанных в извещении, продавец, считая себя не связанным какими-либо обязательствами заключить договор купли-продажи, «отзывает» такое извещение и отказывается (уклоняется) от заключения сделки с Новосибирской областью.

Полагая, что подобные действия собственников земельных участков противоречат действующему законодательству и нарушают права Новосибирской области, департамент обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковыми требованиями к собственнику земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, уведомившего Новосибирскую область о намерении продать земельный участок, а затем отказавшегося от заключения договора купли-продажи, об обязании заключить такой договор.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45- 9727/2016 исковые требования департамента удовлетворены. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что извещение о продаже земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения связывает направившее его лицо обязанностью заключить договор купли-продажи в случае поступления в установленный законом срок согласия уполномоченного органа на предлагаемую продавцом сделку.

Департамент обращает внимание собственников земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на отсутствие возможности отказа от заключения сделки по продаже земельного участка с уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, если на их извещение о намерении продать земельный участок в установленный законом срок получено согласие уполномоченного органа, а также напоминает о том, что в силу п. 4 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна, а продажа земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора возможна исключительно после направления продавцом в адрес уполномоченного органа субъекта Российской Федерации нового извещения по правилам, установленным ст. 8 Федерального закона № 101 ФЗ.

Как можно получит преимущественный отказ от покупки земли сельхоз назначения: какие нужны документы,кто должен подавать заявления и каковы сроки готовности?

Уважаемая Людмила Владимировна!

Министерство агропромышленного комплекса и продовольствия Свердловской области на Ваше обращение, поступившее на официальный сайт Министерства информирует.

Постановлением Правительства Свердловской области от 14 мая 2013 г. № 614-ПП утверждён Порядок реализации преимущественного права Свердловской области на приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Порядок определяет процедуры приема, рассмотрения органами государственной власти Свердловской области от заинтересованных лиц извещений о намерении продать земельные участки сельскохозяйственного назначения (далее — продавец), принятия решений о приобретении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность Свердловской области в целях реализации преимущественного права в случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации, и заключения договоров купли-продажи указанных земельных участков.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области или в случаях, установленных Законом Свердловской области от 07 июля 2004 года N 18-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области», орган местного самоуправления муниципального образования в Свердловской области о намерении продать земельный участок.

Прием и рассмотрение извещений о намерении продать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляет Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Извещения о намерении продать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, поступившие в Правительство Свердловской области, направляются для рассмотрения в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Извещение о намерении продать земельные участки сельскохозяйственного назначения должно содержать:

1) цену каждого из земельных участков;

2) площадь каждого из земельных участков;

3) местоположение каждого из земельных участков;

4) срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

К извещению о намерении продать земельные участки сельскохозяйственного назначения прилагаются:

1) копии правоудостоверяющих документов на земельные участки;

2) выписки из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельных участках (кадастровые паспорта) (запрашиваются уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами, находящимися в областной собственности, в сфере земельных отношений (далее — Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области) в порядке межведомственного взаимодействия);

3) выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запрашиваются Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области в порядке межведомственного взаимодействия);

4) копии документов, удостоверяющих личность продавца — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц (запрашиваются Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области в порядке межведомственного взаимодействия, за исключением копий документов, удостоверяющих личность продавца).

В течение пяти дней с момента получения Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области ответов на обращения, но не позднее тридцати дней со дня поступления извещения о намерении продать земельные участки сельскохозяйственного назначения обеспечивается направление уведомления продавцу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения о приобретении земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность Свердловской области или об отказе в их приобретении.